ПРАВИТЕЛЬСТВО ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ

ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ КОМИТЕТ ПО УПРАВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ

ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ «ЛЕНИНГРАДСКОЕ ОБЛАСТНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ»
(ГБУ ЛО «ЛенКадОценка»)

Директор

ГБУ ЛО «ЛенКадОценка»

____________ В.А. Филановский

05.10.2021

Отчет № 01-к/2021

об итогах государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков)
на территории Ленинградской области

Основная часть

Заместитель директора по государственной

кадастровой оценке	_________________ П.П. Козин

(подпись)

Главный специалист	_________________ Б.Р. Альберг

(подпись)

Главный специалист	_________________ Д.Д. Кузнецов

(подпись)

Главный специалист	_________________ Е.Е. Сахарова

(подпись)

Главный специалист	_________________ Е.Б. Ларин

(подпись)

Ленинградская область, 2021

Аннотация к Отчету

Отчет № 01-к/2021 от 05.10.2021 об итогах государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Ленинградской области (далее – Отчет) подготовлен Государственным бюджетным учреждением Ленинградской области «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» (ГБУ ЛО «ЛенКадОценка») (далее – Учреждение) в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», распоряжением Правительства Ленинградской области от 06.12.2019 № 818-р «О проведении государственной кадастровой оценки в Ленинградской области» и распоряжением Леноблкомимущества
от 30.12.2020 № 2011 «Об утверждении государственному бюджетному учреждению Ленинградской области «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки», подведомственному Ленинградскому областному комитету по управлению государственным имуществом, государственного задания, финансируемого за счет средств областного бюджета Ленинградской области на 2021 год и плановый период 2022 и 2023 годов».

Отчет составлен в соответствии с Требованиями к отчету об итогах государственной кадастровой оценки, утвержденными приказом Росреестра от 06.08.2020 № П/0284 (далее – Требования к отчету) и состоит из основной части и следующих приложений к ней:

Приложение 1 «Исходные данные»;

Приложение 2 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости»;

Приложение 3 «Кадастровая стоимость объектов недвижимости»;

Приложение 4 «Систематизированные сведения»;

Приложение 5 «Сведения и материалы, содержащие информацию, доступ к которой ограничен».

В соответствии с Требованиями к отчету «Основная часть» Отчета имеет следующую структуру:

1) содержание;

2) основные термины и сокращения, используемые в Отчете;

3) вводная глава;

4) расчетная глава;

5) заключительная глава.

Содержание

1	Содержание	3

2	Основные термины и сокращения, используемые в Отчете	7

2.1	Термины и определения	7

2.2	Сокращения и обозначения	13

3	Вводная глава	16

3.1	Реквизиты Отчета	16

3.2	Наименование субъекта Российской Федерации, на территории которого проводится государственная кадастровая оценка	16

3.3	Виды объектов недвижимости, в отношении которых проводится государственная кадастровая оценка	16

3.4	Сведения об общем количестве объектов недвижимости, содержащихся в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, а также о количестве объектов недвижимости, содержащихся в перечне, в разрезе видов объектов недвижимости	16

3.5	Дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости	17

3.6	Реквизиты решения о проведении государственной кадастровой оценки (наименование, дата подписания (утверждения), номер)	17

3.7	Перечень документов, которые использовались при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости, содержащий их наименования и иные реквизиты	17

3.8	Сведения о работниках ГБУ ЛО «ЛенКадОценка», непосредственно осуществивших определение кадастровой стоимости, о руководителе ГБУ ЛО «ЛенКадОценка»	21

3.9	Сведения о допущениях, использованных при определении кадастровой стоимости	28

4	Расчетная глава	37

4.1	Анализ информации о рынке объектов недвижимости (в том числе анализ информации, не относящейся непосредственно к объектам недвижимости, подлежащим государственной кадастровой оценке, но влияющей на их стоимость), информация об определении ценообразующих факторов и источниках сведений о них, обоснование моделей оценки кадастровой стоимости	37

4.1.1	Анализ информации об экономических, социальных, экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объектов недвижимости	37

4.1.1.1	Анализ социально-экономической ситуации в Российской Федерации в 2020 году	37

4.1.1.2	Анализ социально-экономической ситуации в Ленинградской области в 2020 году	48

4.1.2	Анализ информации о рынке объектов капитального строительства	74

4.1.2.1	Определение функциональных групп, к которым относятся Объекты, подлежащие государственной кадастровой оценке	74

4.1.2.2	Общая характеристика первичного рынка объектов капитального строительства в Ленинградской области	75

4.1.2.3	Общая характеристика вторичного рынка объектов капитального строительства в Ленинградской области	76

4.1.3	Анализ рынка зданий	77

4.1.3.1	Рынок зданий, отнесенных к Группе 1 «Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)»	77

4.1.3.2	Рынок зданий капитального строительства, отнесенных к Группе 2 «Дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки – индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы)»	80

4.1.3.3	Рынок зданий, отнесенных к Группе 3 «Объекты, предназначенные для хранения автотранспорта»	90

Предложение и спрос	91

Ценообразующие факторы	94

Цены предложений	94

Выводы	96

4.1.3.4	Рынок объектов капитального строительства, отнесенных к Группе 4 «Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая объекты многофункционального назначения»	96

Общая характеристика	97

Предложение	97

Спрос	98

Ценообразующие факторы	98

Цены предложений	99

Выводы	100

4.1.3.5	Рынок зданий, отнесенных к Группе 5 «Объекты временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоровительного назначения»	100

Общая характеристика	100

Предложения	103

Выводы	103

4.1.3.6	Рынок зданий, отнесенных к Группе 6 «Административные и бытовые объекты»	103

4.1.3.7	Рынок объектов капитального строительства, отнесенных к Группе 7 «Объекты производственного назначения, за исключением передаточных устройств и сооружений»	104

Общая характеристика	104

Предложение	107

Спрос	109

Ценообразующие факторы	109

Цены предложений	110

Выводы	111

4.1.3.8	Рынок зданий, отнесенных к Группе 8 «Учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культовые объекты, музеи, лечебно-оздоровительные объекты и объекты общественного назначения»	111

4.1.3.9	Рынок зданий, отнесенных к Группе 9 «Прочие объекты»	113

4.1.3.10	Рынок объектов капитального строительства, отнесенных к Группе 10 «Сооружения»	114

4.1.4	Анализ рынка помещений и мест для хранения автотранспорта	115

4.1.4.1	Анализ рынка жилых помещений	115

4.1.4.2	Анализ рынка апартаментов	123

4.1.4.3	Анализ рынка помещений свободного (торгового), офисного и производственно-складского назначения	124

4.1.4.4	Анализ рынка парковочных мест	130

4.1.5	Определение величины скидки на торг	131

4.2	Описание и обоснование подходов к выбору типового объекта недвижимости в целях проведения оценочного зонирования	134

4.2.1	Оценочное (ценовое) зонирование	134

4.2.2	Описание процесса оценочного зонирования	134

4.2.3	Результаты оценочного зонирования	136

4.2.3.1	Результаты оценочного зонирования г. Бокситогорск	136

4.2.3.2	Результаты оценочного зонирования г. Всеволожск	137

4.2.3.3	Результаты оценочного зонирования г. Выборг	138

4.2.3.4	Результаты оценочного зонирования г. Гатчина	139

4.2.3.5	Результаты оценочного зонирования г. Ивангород	140

4.2.3.6	Результаты оценочного зонирования г. Кингисепп	141

4.2.3.7	Результаты оценочного зонирования г. Кировск	142

4.2.3.8	Результаты оценочного зонирования г. Коммунар	143

4.2.3.9	Результаты оценочного зонирования г. Кудрово	144

4.2.3.10	Результаты оценочного зонирования г. Лодейное Поле	145

4.2.3.11	Результаты оценочного зонирования г. Луга	146

4.2.3.12	Результаты оценочного зонирования г. Мурино	147

4.2.3.13	Результаты оценочного зонирования г. Никольское	148

4.2.3.14	Результаты оценочного зонирования г. Новая Ладога	149

4.2.3.15	Результаты оценочного зонирования г. Отрадное	150

4.2.3.16	Результаты оценочного зонирования г. Пикалево	151

4.2.3.17	Результаты оценочного зонирования г. Подпорожье	152

4.2.3.18	Результаты оценочного зонирования г. Приозерск	153

4.2.3.19	Результаты оценочного зонирования г. Светогорск	154

4.2.3.20	Результаты оценочного зонирования г. Сертолово	155

4.2.3.21	Результаты оценочного зонирования г. Сланцы	156

4.2.3.22	Результаты оценочного зонирования г. Сосновый Бор	157

4.2.3.23	Результаты оценочного зонирования г. Сясьстрой	158

4.2.3.24	Результаты оценочного зонирования г. Тихвин	159

4.2.3.25	Результаты оценочного зонирования г. Тосно	160

4.2.3.26	Результаты оценочного зонирования г. Шлиссельбург	161

4.3	Обоснование подходов к сегментации объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, в целях их группировки	162

4.4	Информация об определении ценообразующих факторов и источниках сведений о них, обоснование отказа от использования ценообразующих факторов, предусмотренных Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке	176

4.5	Обоснование использования ценообразующих факторов, не предусмотренных Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке	184

4.6	Обоснование выбора подходов, методов и моделей оценки, использованных для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости методами массовой оценки	185

4.6.1	Сравнительный подход	187

4.6.1.1	Описание методов определения кадастровой стоимости в рамках сравнительного подхода	187

4.6.1.2	Выбор метода расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках сравнительного подхода	191

4.6.2	Доходный подход	201

4.6.3	Затратный подход	202

4.6.3.1	Расчет стоимости зданий	204

4.6.3.2	Расчет стоимости сооружений	223

4.6.3.3	Расчет стоимости объектов незавершенного строительства	227

4.6.3.4	Расчет стоимости помещений и машино-мест, расположенных вне многоквартирных домов	229

4.6.3.5	Расчет стоимости объектов культурного наследия	231

Выбор объектов-аналогов	231

Определение накопленного износа и устареваний	232

Результаты расчета	235

4.7	Информация об определении кадастровой стоимости индивидуально в отношении объектов недвижимости	235

5	Заключительная глава	236

5.1	Проведение контроля качества результатов определения кадастровой стоимости	236

5.1.1	Контроль качества исходных данных, результатов расчетов	236

Проверка исходных данных об объектах недвижимости, организация их сверки и уточнения	237

Анализ рынка, сбор и верификация (в том числе путем осмотра) данных о сделках и предложениях	242

5.1.2	Проверка корректности результатов определения кадастровой стоимости в целом путем анализа соотношений минимальных, средних и максимальных удельных показателей кадастровой стоимости	244

5.1.3	Проверка корректности результатов определения кадастровой стоимости с использованием результатов ценового зонирования территории	259

5.2	Контроль качества проекта отчета	261

6	Приложения	268

Перечень таблиц Отчета	272

Перечень иллюстраций Отчета	276

Основные термины и сокращения, используемые в Отчете

Термины и определения

Административно-территориальная единица Ленинградской области – территория муниципального образования, иная часть территории Ленинградской области, на которых образуются органы местного самоуправления и (или) территориальные органы исполнительной власти Ленинградской области.

В Ленинградской области устанавливаются следующие виды административно-территориальных единиц:

административный округ;

административный район;

муниципальное образование со статусом муниципального района;

муниципальное образование со статусом городского округа;

муниципальное образование со статусом поселения.

Границы административно-территориальных единиц, кроме административного округа, и границы муниципальных образований Ленинградской области совпадают (областной закон Ленинградской области от 15.06.2010 № 32-оз «Об административно-территориальном устройстве Ленинградской области и порядке его изменения»).

Административный центр – населенный пункт, установленный областным законом как место нахождения представительного органа муниципального образования, или место нахождения территориального органа исполнительной власти Ленинградской области (областной закон Ленинградской области от 15.06.2010 № 32-оз «Об административно-территориальном устройстве Ленинградской области и порядке его изменения»).

Деревня – населенный пункт преимущественно с одноэтажной застройкой с численностью населения до 300 человек (областной закон Ленинградской области от 15.06.2010 № 32-оз «Об административно-территориальном устройстве Ленинградской области и порядке его изменения»).

Село – населенный пункт преимущественно с одноэтажной застройкой, имеющий объекты инфраструктуры торгового, бытового, культурного, медицинского и административного назначения, с численностью населения от 300 до 1000 человек (областной закон Ленинградской области от 15.06.2010 № 32-оз «Об административно-территориальном устройстве Ленинградской области и порядке его изменения»).

Поселок – населенный пункт со смешанной застройкой, имеющий развитые объекты инфраструктуры торгового, бытового, медицинского, культурного, образовательного и административного назначения, с численностью населения от 1000 до 3000 человек (областной закон Ленинградской области от 15.06.2010 № 32-оз «Об административно-территориальном устройстве Ленинградской области и порядке его изменения»).

Городской поселок (поселок городского типа) – населенный пункт со смешанной застройкой, имеющий развернутую сферу обслуживания и промышленное производство, с численностью населения от 3000 до 12000 человек (областной закон Ленинградской области от 15.06.2010 № 32-оз «Об административно-территориальном устройстве Ленинградской области и порядке его изменения»).

Город – населенный пункт с численностью населения не менее 12000 человек, имеющий как капитальную, так и индивидуальную застройку различной этажности, здания общественного, производственного и иного назначения, развитую систему социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры, высокий уровень благоустройства территории и преимущественную занятость трудоспособного населения в промышленности (областной закон Ленинградской области от 15.06.2010 № 32-оз «Об административно-территориальном устройстве Ленинградской области и порядке его изменения»).

Населенный пункт – застроенная и (или) подлежащая застройке часть территории в пределах установленной границы, служащая постоянным или преимущественным местом проживания и жизнедеятельности людей, имеющая наименование, присвоенное или выявленное в соответствии с федеральным законодательством (областной закон Ленинградской области от 15.06.2010 № 32-оз «Об административно-территориальном устройстве Ленинградской области и порядке его изменения»).

Закрытое административно-территориальное образование – имеющее органы местного самоуправления административно-территориальное образование, созданное в порядке, предусмотренном Законом Российской Федерации от 14.07.1992 № 3297-1 «О закрытом административно-территориальном образовании», в целях обеспечения безопасного функционирования находящихся на его территории организаций, осуществляющих разработку, изготовление, хранение и утилизацию оружия массового поражения, переработку радиоактивных и других представляющих повышенную опасность техногенного характера материалов, военных и иных объектов, для которых в целях обеспечения обороны страны и безопасности государства устанавливается особый режим безопасного функционирования и охраны государственной тайны, включающий специальные условия проживания граждан.

Вся территория закрытого административно-территориального образования является территорией муниципального образования со статусом городского округа (Закон Российской Федерации от 14.07.1992 № 3297-1 «О закрытом административно-территориальном образовании»).

Муниципальное образование - городское или сельское поселение, муниципальный район, муниципальный округ, городской округ, городской округ с внутригородским делением, внутригородской район либо внутригородская территория города федерального значения (Федеральный закон от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»).

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества (далее – государственный кадастровый учет) – внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных сведений об объектах недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) – свод достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных сведений, установленных в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Государственная кадастровая оценка (далее также – ГКО) – совокупность установленных Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» процедур, направленных на определение кадастровой стоимости и осуществляемых в порядке, установленном Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Кадастровая стоимость объекта недвижимости – полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (утверждены Приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке»).

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Дата определения кадастровой стоимости – дата, по состоянию на которую сформирован перечень Объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (далее также - Перечень), согласно положениям Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Недвижимое имущество (недвижимые вещи, недвижимость) – земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке (часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ).

Вид объекта недвижимости (далее также – ОН) – земельный участок, здание, сооружение, помещение, машино-место, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, предприятие как имущественный комплекс или иной вид (Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Земельный участок (далее также - ЗУ) как объект права собственности и иных предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи (Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ).

Здание – результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных (Федеральный закон от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»).

Сооружение – результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов (Федеральный закон от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»).

Объект незавершенного строительства (далее также - ОНС) – это объекты, строительство которых не завершено (Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ).

Помещение – часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями (Федеральный закон от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»).

Жилое помещение – изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) (Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ).

Объекты капитального строительства (далее также - ОКС) – это здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие) (Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ).

Вид разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства устанавливается применительно к каждой территориальной зоне.

Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:

основные виды разрешенного использования;

условно разрешенные виды использования;

вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними (Градостроительный кодекс Российской Федерации).

Объекты, подлежащие государственной кадастровой оценке, Объекты оценки – объекты недвижимости, в отношении которых принято решение о проведении государственной кадастровой оценки.

Группировка объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, – объединение подлежащих оценке объектов недвижимости в группы (подгруппы) на основе сегментации объектов недвижимости для целей определения кадастровой стоимости. Группировка объектов недвижимости должна ориентироваться на сложившиеся сегменты рынка недвижимости и быть основана на результатах анализа информации о рынке объектов недвижимости, модели оценки кадастровой стоимости, составе ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов недвижимости для каждого исследуемого объекта недвижимости (Методические указания о государственной кадастровой оценке, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226).

Объект-аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297).

Допущение – предположение, принимаемое как верное и касающееся фактов, условий или обстоятельств, связанных с объектом оценки или подходами к оценке, которые не требуют проверки в процессе оценки (Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297).

Методы массовой оценки: для целей определения кадастровой стоимости методами массовой оценки объекты недвижимости объединяются в группы и подгруппы (при необходимости) в соответствии с Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226. Кадастровая стоимость объектов недвижимости определяется в рамках каждой из групп (подгрупп). В рамках одной группы (подгруппы) должны быть использованы одни и те же подходы и методы, а также критерии взвешивания полученного результата (Методические указания о государственной кадастровой оценке, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226).

Индивидуальная оценка - процесс определения кадастровой стоимости в отношении объекта недвижимости на основе подходов к оценке (сравнительный, и (или) затратный, и (или) доходный подходы к оценке). При невозможности применения методов массовой оценки определение кадастровой стоимости осуществляется индивидуально в отношении объектов недвижимости (Методические указания о государственной кадастровой оценке, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226).

Моделирование – построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости.

Метод моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости предполагает моделирование с использованием определенных для других групп (подгрупп) объектов оценки удельных показателей кадастровой стоимости. Метод применяется в случаях, когда отсутствует возможность применения метода статистического моделирования и метода типового объекта вследствие недостатка информации о точном местоположении объекта оценки, о других точных его характеристиках, то есть когда отсутствуют значения ценообразующих факторов, которые необходимо было бы подставить в модель оценки кадастровой стоимости, полученную в результате применения метода статистического моделирования или метода типового объекта (Методические указания о государственной кадастровой оценке, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226).

Статистическая модель оценки – математическая формула, отображающая связь между зависимой переменной (кадастровая стоимость) и значениями независимых переменных (ценообразующие факторы объектов недвижимости) (Методические указания о государственной кадастровой оценке, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226).

Итоговая величина стоимости – стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297).

Отчет об итогах государственной кадастровой оценки (далее – Отчет) – документ, составленный по итогам определения кадастровой стоимости в соответствии с Требованиями к отчету. Отчет составляется на электронном носителе в форме электронного документа (Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Оцениваемая территория – субъект Российской Федерации, муниципальное образование, населенный пункт или их части.

Подход к оценке – совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки – это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297).

Рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме (Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Стоимость объекта оценки – это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости (Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297).

Удельный показатель кадастровой стоимости (далее также – УПКС) – кадастровая стоимость в расчете на единицу площади объекта недвижимости (кв. м).

Цена – денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая или уплачиваемая участниками в результате совершенной или предполагаемой сделки (Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297).

К ценообразующим факторам объектов недвижимости относится информация об их физических свойствах, технических и эксплуатационных характеристиках, а также иная информация, существенная для формирования стоимости объектов недвижимости.

Все ценообразующие факторы разделяются на три типа:

1. факторы, характеризующие внешнюю среду объектов недвижимости;

2. факторы, характеризующие непосредственное окружение и сегмент рынка объектов недвижимости;

3. факторы, характеризующие объект недвижимости

(Методические указания о государственной кадастровой оценке, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226).

Цель оценки – определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку с учетом предполагаемого использования результата оценки (Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 298).

Родительский объект – объект недвижимости, в котором располагаются объекты другого вида (для здания – земельный участок, для помещения – здание или сооружение, в котором это помещение располагается).

Сокращения и обозначения

Федеральный закон № 237-ФЗ – Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Приказ Росреестра № П/0283 – Приказ Росреестра от 06.08.2020 № П/0283 «Об утверждении Порядка формирования и предоставления перечней объектов недвижимости».

Приказ № 226 – приказ Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке».

Требования к отчету – приказ Росреестра от 06.08.2020 № П/0284 «Об утверждении Требований к отчету об итогах государственной кадастровой оценки».

Адм. – администрация.

АТД – административно-территориальное деление.

ВВП - валовой внутренний продукт.

ВРИ – вид разрешенного использования.

ГБУ, ГБУ ЛО «ЛенКадОценка», Исполнитель, Учреждение – государственное бюджетное учреждение Ленинградской области «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки», осуществляющее государственные полномочия в сфере государственной кадастровой оценки, основными целями деятельности которого является реализация полномочий органов государственной власти Ленинградской области по выполнению работ и оказанию услуг в сфере государственной кадастровой оценки.

ГИС – геоинформационная система.

Информационная система – программный комплекс «Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости Ленинградской области».

ГКО – государственная кадастровая оценка.

ГО – городской округ.

ГСК – гаражно-строительные кооперативы.

ДНП – дачные некоммерческие партнерства.

ЕГРН – Единый государственный реестр недвижимости.

ЗУ – земельный участок.

ИЖС – индивидуальное жилищное строительство.

ИОГВ – исполнительные органы государственной власти.

Кадастровая палата – филиал Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ленинградской области.

КС – кадастровая стоимость.

Леноблкомимущество, Уполномоченный орган – Ленинградский областной комитет по управлению государственным имуществом, отраслевой орган исполнительный власти Ленинградской области, осуществляющий в пределах компетенции, установленной Правительством Ленинградской области, полномочия по реализации государственной политики в сфере управления и распоряжения государственным имуществом Ленинградской области.

ЛО – Ленинградская область.

Методические указания о государственной кадастровой оценке, Методические указания, МУ – Методические указания о государственной кадастровой оценке, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226.

НП/ГНП/СНП, ЗНП – населенный пункт, городской населенный пункт, сельский населенный пункт, земли населенных пунктов.

НПА – нормативный правовой акт.

НЦС - укрупненный норматив цены строительства - показатель потребности в денежных средствах, необходимых для создания единицы мощности строительной продукции, предназначенный. для планирования (обоснования) инвестиций (капитальных вложений) в объекты капитального строительства.

Объекты оценки – объекты недвижимости, учтенные в ЕГРН и входящие в Перечень объектов, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Ленинградской области в 2021 году.

ОГРН – основной государственный регистрационный номер.

ОКН – объекты культурного наследия.

ОКС – объекты капитального строительства.

ОКТМО – Общероссийский классификатор территорий муниципальных образований.

ОМСУ – органы местного самоуправления.

ОН – объект недвижимости.

ОНС – объект незавершенного строительства.

ОНТ – огороднические некоммерческие товарищества.

Перечень – Перечень объектов недвижимости, расположенных на территории Ленинградской области и подлежащих государственной кадастровой оценке.

ПП – прибыль предпринимателя.

Пром, ЗПром, ЗП – промышленность, земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.

Росреестр – Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

РС – рыночная стоимость.

СанПиН – санитарные правила и нормы.

СК – система координат.

СНиП – строительные нормы и правила.

СНТ – садоводческие некоммерческие товарищества.

ТБО – твердые бытовые отходы.

ТУ Росреестра – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области.

УПКС – удельный показатель кадастровой стоимости.

УПСС – укрупненный показатель стоимости строительства.

ЦТК – цифровые тематические карты.

В Отчете также могут использоваться общепринятые сокращения или сокращения, расшифровки которых указаны непосредственно по тексту Отчета.

Вводная глава

Реквизиты Отчета

Номер – 01-к/2021.

Дата подписания (утверждения) – 05.10.2021.

Наименование субъекта Российской Федерации, на территории которого проводится государственная кадастровая оценка

Субъект Российской Федерации – Ленинградская область.

Виды объектов недвижимости, в отношении которых проводится государственная кадастровая оценка

В 2021 году проводится государственная кадастровая оценка в отношении следующих объектов недвижимости, расположенных на территории Ленинградской области:

здания;

помещения;

объекты незавершенного строительства;

сооружения;

машино-места.

Сведения об общем количестве объектов недвижимости, содержащихся в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, а также о количестве объектов недвижимости, содержащихся в перечне, в разрезе видов объектов недвижимости

Ленинградский областной комитет по управлению государственным имуществом письмом от 09.02.2021 № 14-1021/2021 направил в адрес ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке в соответствии с распоряжением Правительства Ленинградской области от 06.12.2019
№ 818-р «О проведении государственной кадастровой оценки в Ленинградской области»,
в форме архивированного электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью, в соответствии с порядком приказа Росреестра
№ П/0283 от 06.08.2020 «Об утверждении порядка формирования и предоставления перечней объектов недвижимости». Копия письма, а также Перечень объектов, подлежащих ГКО, приведены в Приложении 1. Сводные данные по объектам недвижимости, подлежащим государственной, кадастровой оценке приведены в Таблице 1.

Таблица 1. Сводные данные по объектам недвижимости (за исключением земельных участков) подлежащим государственной кадастровой оценке

№ п/п	Вид объекта недвижимости	Кол-во объектов,

Ед.	% от общего
1	Здания	879 116	43,42
2	Помещения	1 050 116	51,87
3	Объекты незавершенного строительства	34 433	1,70
4	Сооружения	60 700	3,00
5	Машино-места	300	0,01
Всего, подлежащих ГКО в 2021 году	2 024 665	100,00

Дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости

В соответствии с частью 5 статьи 13 Федерального закона № 237-ФЗ датой, по состоянию на которую осуществляется определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки, является 01.01.2021.

Реквизиты решения о проведении государственной кадастровой оценки (наименование, дата подписания (утверждения), номер)

Распоряжение Правительства Ленинградской области от 06.12.2019 № 818-р
«О проведении государственной кадастровой оценки в Ленинградской области».

Копия документа приведена в Приложении 1.1.

Перечень документов, которые использовались при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости, содержащий их наименования и иные реквизиты

В соответствии с Требованиями к отчету далее представлен перечень нормативных правовых актов, использованных при проведении работ:

Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ.

Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ.

Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30.11.1994 № 51-ФЗ.

Налоговый кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 05.08.2000 № 117-ФЗ.

Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности».

Федеральный закон от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Федеральный закон от 07.07.2003 № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве».

Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

13)	Федеральный закон от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».

14)	Федеральный закон от 02.05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации».

15)	Федеральный закон от 27.07.2006 № 149-ФЗ «Об информации, информационных технологиях и о защите информации».

16)	Федеральный закон от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных».

17)	Федеральный закон от 06.04.2011 № 63-ФЗ «Об электронной подписи».

18)	Федеральный закон от 02.07.2013 № 148-ФЗ «Об аквакультуре (рыбоводстве) и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

19)	Приказ Росреестра от 06.08.2020 № П/0283 «Об утверждении Порядка формирования и предоставления перечней объектов недвижимости».

20)	Приказ Минэкономразвития России от 12.04.2017 № 177 «Об утверждении Перечня областей, в которых работники бюджетного учреждения, созданного субъектом Российской Федерации и наделенного полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, привлекаемые к определению кадастровой стоимости, должны иметь высшее образование и (или) профессиональную переподготовку, и Порядка подтверждения соответствия требованиям, предъявляемым к работникам бюджетного учреждения, созданного субъектом Российской Федерации и наделенного полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, привлекаемым к определению кадастровой стоимости».

21)	Приказ Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке».

22)	Приказ Росреестра от 06.08.2020 № П/0284 «Об утверждении Требований к отчету об итогах государственной кадастровой оценки».

23)	Приказ Росреестра от 06.08.2020 № П/0278 «Об утверждении Порядка ведения фонда данных государственной кадастровой оценки и предоставления сведений, включенных в этот фонд, а также Перечня иных сведений о кадастровой стоимости, о порядке и об основаниях ее определения, требований по их включению в фонд данных государственной кадастровой оценки».

24)	Приказ Росреестра от 23.10.2020 № П/0393 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места».

25)	Приказ Росреестра от 01.06.2021 № П/0241 «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки».

26)	Приказ Минэкономразвития России от 17.03.2016 № 145 «Об утверждении состава сведений, содержащихся в кадастровых картах».

27)	Приказ Минэкономразвития России от 04.06.2019 № 318 «Об утверждении порядка рассмотрения декларации о характеристиках объекта недвижимости, в том числе ее формы».

28)	Приказ Росреестра от 22.12.2017 № П/0614 «Об организации работ по размещению на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» XML-схемы, предназначенной для формирования и предоставления перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке».

29)	Федеральные стандарты оценки:

-	Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297;

-	Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 298;

-	Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 № 508;

-	Федеральный стандарт оценки «Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 04.07.2011 № 328;

-	Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611.

30)	СП 42.13330.2016 «СНиП 2.07.01-89*. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», утвержденный приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 30.12.2016 № 1034/пр.

31)	Областной закон Ленинградской области от 15.06.2010 № 32-оз «Об административно-территориальном устройстве Ленинградской области и порядке его изменения».

32)	Областной закон Ленинградской области от 07.07.2014 № 45-оз «О перераспределении полномочий в области градостроительной деятельности между органами государственной власти Ленинградской области и органами местного самоуправления Ленинградской области».

33)	Областной закон Ленинградской области от 25.12.2018 № 141-оз «О прекращении осуществления органами местного самоуправления муниципальных образований Ленинградской области отдельных полномочий в области земельных отношений, отнесенных к полномочиям органов государственной власти Ленинградской области, и признании утратившими силу некоторых областных законов».

34)	Областной закон Ленинградской области от 12.12.2007 № 177-оз «О развитии сельского хозяйства в Ленинградской области».

35)	Постановление Правительства Ленинградской области от 21 декабря 2007 № 329
«Об утверждении Методики определения величины арендной платы за пользование находящимися в государственной собственности Ленинградской области зданиями, строениями и отдельными помещениями».

36)	Постановление Правительства Ленинградской области от 21.12.2020 № 846 «Об определении Перечня зданий (строений, сооружений) и помещений в них, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2021 год».

37)	Распоряжение Правительства Ленинградской области от 24.08.2017 № 424-р «О создании государственного бюджетного учреждения Ленинградской области «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки».

38)	Распоряжение Правительства Ленинградской области от 06.12.2019 № 818-р
«О проведении государственной кадастровой оценки в Ленинградской области».

39)	Постановление Правительства Ленинградской области от 16.08.2013 № 257 (ред. от 22.01.2014) «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ленинградской области».

40) Постановление Правительства Ленинградской области от 22.03.2012 № 83 «Об утверждении региональных нормативов градостроительного проектирования Ленинградской области».

41)	Правила землепользования и застройки поселений (ресурс https://fgistp.economy.gov.ru/).

Тексты нормативных правовых актов размещены в открытых источниках (публикации «Российской газеты», правовые информационные системы «КонсультантПлюс» и «Гарант», информационно-телекоммуникационная сеть «Интернет») и поэтому в Отчете не приведены.

Сведения о работниках ГБУ ЛО «ЛенКадОценка», непосредственно осуществивших определение кадастровой стоимости, о руководителе ГБУ ЛО «ЛенКадОценка»

Сведения о руководителе ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» приведены в Таблице 2.

Таблица 2. Директор ГБУ ЛО «ЛенКадОценка»

№ п/п	ФИО	Должность	Сведения об образовании и (или) профессиональной переподготовке	Степень участия
1	Филановский Владимир Александрович	Директор	Санкт-Петербургский государственный университет по специальности «юриспруденция», квалификация юрист, диплом с отличием БВС 0128744 от 22.06.1999; Кандидат юридических наук, Санкт-Петербургский государственный университет, диплом кандидата наук КТ № 085537 от 20.12.2002; Профессиональная переподготовка в ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный экономический университет». Институт дополнительного образования «Высшая экономическая школа» по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», диплом о профессиональной переподготовке № 7827 00062347 от 23.06.2021.	Планирование деятельности Учреждения, в том числе по вопросам, связанным с определением кадастровой стоимости, и контроль выполнения планов. Постановка и контроль выполнения задач, в том числе по определению кадастровой стоимости, своевременному рассмотрению обращений граждан и юридических лиц по вопросам определения кадастровой стоимости. Организация сбора информации в целях определения кадастровой стоимости. Организация проверки и контроля качества Отчета.

Сведения о работниках Учреждения, непосредственно осуществивших определение кадастровой стоимости объектов, приведены в Таблице 3.

Таблица 3. Сведения о работниках ГБУ ЛО «ЛенКадОценка», непосредственно осуществивших определение кадастровой стоимости

№ п/п	ФИО	Должность	Сведения об образовании и (или) профессиональной переподготовке	Стаж работы в оценочной деятельности, стаж работы в Учреждении	Степень участия
1	Козин Петр Петрович	Заместитель директора по государственной кадастровой оценке	ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный политехнический университет» по специальности «экономика и управление на предприятии (операции с недвижимым имуществом), квалификация экономист-менеджер, диплом с отличием ВСА 0149052 от 01.06.2006; ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный политехнический университет» по специальности «юриспруденция», квалификация юрист, диплом ВСГ 0316284 от 16.06.2006; Профессиональная переподготовка в Межотраслевом институте повышения квалификации Санкт-Петербургского государственного политехнического университета по программе «Оценка активов, бизнеса и инвестиций» специализация «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», диплом о профессиональной переподготовке ПП № 786523 от 26.06.2006; ФГОУ ВПО «Российская академия государственной службы при Президенте Российской Федерации» по специальности «государственное и муниципальное управление» квалификация менеджер, диплом ВСГ 0260446 от 18.12.2009; НОУ «Московская международная высшая школа бизнеса «МИРБИС» (Институт) по программе «Мастер делового администрирования – оценка и управление стоимости бизнеса», квалификация «Мастер делового администрирования – master of Business Administration (MBA), диплом о дополнительном (к высшему) образовании МВА 026920 от 25.12.2009; Кандидат экономических наук, Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет, диплом ДКН № 127463 от 18.02.2011; Профессиональная переподготовка в ФГБОУ ВО «Российский государственный университет правосудия» по программе «Судебно-оценочная экспертиза», квалификация судебный эксперт, диплом о профессиональной переподготовке от 29.06.2019, рег. номер 643 с; Профессиональная переподготовка в ФГБОУ ВО «Национальный исследовательский Московский государственный строительный университет» по программе «Судебная строительно-техническая и стоимостная экспертиза объектов недвижимости», диплом о профессиональной переподготовке АА – I № 004410 от 23.02.2021.	8 лет	Организация работ по проведению ГКО; постановка задач работникам; контроль за ведением баз данных объектов недвижимости и группировкой объектов; координация взаимодействия с правообладателями, ОМСУ, ИОГВ и др. субъектами правоотношений; контроль корректности выбранных методов проведения оценки в рамках различных подходов к определению стоимости; контроль качества результатов моделирования; общий контроль сроков и качества работ; подготовка соответствующих текстовых частей Отчета об итогах ГКО и приложений к нему. Принятие решений об использовании моделей, подходов, методов и способов определения кадастровой стоимости, допущениях и ограничениях. Определение кадастровой стоимости различными методами и способами в рамках различных подходов к определению стоимости.
2	Альберг Борис Робертович	Главный специалист отдела государственной кадастровой оценки	Ленинградский ордена Ленина кораблестроительный институт по специальности «приборостроение», квалификация инженер-электромеханик, диплом ТВ № 506014 от 19.02.1980; Профессиональная переподготовка в Санкт-Петербургском государственном инженерно-экономическом университете по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», диплом о профессиональной переподготовке ПП-I № 327108 от 03.07.2008; Повышение квалификации по программе «Оценочная деятельность» в ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов – Высшая экономическая школа СПбГУЭФ, свидетельство о повышении квалификации рег. номер 2273 от 19.04.2011.	14 лет	Сбор и обработка информации, необходимой для определения кадастровой стоимости; определение методов проведения кадастровой оценки; установление основных ценообразующих факторов, влияющих на кадастровую стоимость объектов недвижимости; изучение рынка объектов недвижимости; группировка объектов недвижимости и моделирование; государственная кадастровая оценка, подготовка соответствующих расчетных частей Отчета об итогах ГКО и приложений к нему.
3	Кузнецов Дмитрий Дмитриевич	Главный специалист отдела государственной кадастровой оценки	Ленинградский инженерно-строительный институт по специальности «Промышленное и гражданское строительство», квалификация инженер-строитель; диплом Я № 330489 от 20.06.1974; Профессиональная переподготовка в Межотраслевом институте повышения квалификации при Петербургском государственном техническом университете по специальности «Оценка активов, бизнеса и инвестиций», квалификация «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)»; диплом о профессиональной переподготовке ПП № 559022 от 29.06.2004; Московский государственный юридический университет имени О.Е. Кутафина (МГЮА) по специальности «Судебная финансово-экономическая экспертиза», квалификация судебный эксперт, диплом ПП СЭ013/2015 от 05.05.2015. Кандидат технических наук, диплом № 062604 от 18.11.1982.	15 лет

4	Сахарова Елена Евгеньевна	Главный специалист отдела государственной кадастровой оценки	Санкт-Петербургский торгово - экономический институт по специальности «Бухгалтерский учет, анализ и аудит», квалификация экономист, диплом БВС 0245948 от 26.06.2001; Профессиональная переподготовка в СПбГУ по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», диплом о профессиональной переподготовке ПП № 186342 от 27.12.2005.	23 год

5	Ларин Егор Борисович	Главный специалист отдела государственной кадастровой оценки	Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет по специальности «Подъемно-транспортные, строительные, дорожные машины и оборудование», квалификация инженер, диплом БВС 0448481 от 21.06.1999; Профессиональная переподготовка в Санкт-Петербургском государственном университете по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса), диплом о профессиональной переподготовке ПП № 177822 от 25.07.2002; Профессиональная переподготовка в ФГБОУ ВО «СПб государственный экономический университет» Институт дополнительного образования - «Высшая экономическая школа» по программе «Государственная кадастровая оценка», диплом о профессиональной переподготовке 7804 00001315 от 30.09.2018.	15 лет.

Сведения о работниках ГБУ ЛО «ЛенКадОценка», привлекаемых к проведению государственной кадастровой оценки, приведены в Таблице 4

Таблица 4. Сведения о работниках ГБУ ЛО «ЛенКадОценка», привлекаемых к проведению ГКО

№ п/п	ФИО	Должность	Степень участия
1	Славская Виктория Андреевна	Главный специалист отдела государственной кадастровой оценки	Подготовка информации к определению кадастровой стоимости различными методами и способами в рамках различных подходов к определению стоимости, подготовка соответствующих текстовых частей Отчета и приложений.
2	Никифорова Ирина Владимировна	Заместитель директора	Мониторинг действующего законодательства в области налогообложения, градостроительства, земельно-имущественных правоотношений, полномочий исполнительных и представительных органов государственной власти и ОМСУ; правоприменение в сфере ГКО.
3	Зильберман Артур Антонович	Главный специалист отдела по работе с заявителями	Прием деклараций и обращений граждан, взаимодействие с представителями ИОГВ, ОМСУ, подготовка запросов, анализ и структурирование поступивших ответов, ведение баз данных, в том числе необходимых для определения кадастровой стоимости.
4	Тюнис Елена Владимировна	Главный специалист отдела государственной кадастровой оценки

5	Двойникова Анна Валерьевна	Ведущий специалист отдела по работе с заявителями

6	Улаев Владимир Юрьевич	Начальник отдела информационных технологий	Организация работ по созданию и функционированию ГИС, ЦТК, сбору информации о ценообразующих факторах, расчету значений ценообразующих факторов, обработке графической и семантической информации, анализ и структурирование сведений, ведение баз данных, в том числе необходимых для определения кадастровой стоимости, обеспечение работы оргтехники, программного обеспечения, хранения информации в электронном виде и доступа к этой информации.
7	Дьяченко Андрей Евгеньевич	Главный специалист отдела информационных технологий	Обеспечение бесперебойной работы оргтехники, программного обеспечения, хранения информации в электронном виде и доступа к этой информации.
8	Логачева Ирина Евгеньевна	Главный специалист отдела информационных технологий	Создание и обеспечение функционирования ГИС, ЦТК, сбор информации о ценообразующих факторах, расчет значений ценообразующих факторов, обработка графической и семантической информации, анализ и структурирование сведений, ведение баз данных, в том числе необходимых для определения кадастровой стоимости, обеспечение конвертации данных из форматов хранения данных в форматы, позволяющие обработку этих данных.
9	Выговский Сергей Станиславович	Главный специалист отдела информационных технологий

10	Гаврилов Сергей Валентинович	Главный специалист отдела государственной кадастровой оценки	Сбор, обработка, систематизация, верификация и накопление информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, в том числе о данных рынка недвижимости, а также информации, необходимой для проведения ГКО и формируемой в результате ее проведения.
11	Феоничева Алена Алексеевна	Главный специалист отдела мониторинга рынка недвижимости

12	Бирюков Владислав Николаевич	Ведущий специалист отдела мониторинга рынка недвижимости

13	Лопатина Дарья Ивановна	Ведущий специалист отдела мониторинга рынка недвижимости

14	Баникевич Татьяна Дмитриевна	Ведущий специалист отдела мониторинга рынка недвижимости

Сведения о допущениях, использованных при определении кадастровой стоимости

Общие допущения

Полученная в рамках данного Отчета кадастровая стоимость объектов недвижимости, расположенных в Ленинградской области (за исключением земельных участков) (далее – Объекты), может быть использована только для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Заключение о стоимости относится к Объектам, подлежащим ГКО, в целом. Любое соотнесение части стоимости с какой-либо частью Объектов, подлежащих ГКО, является неправомерным, если это не оговорено в Отчете.

Данная оценка отражает кадастровую стоимость Объектов, подлежащих ГКО, по состоянию на 01.01.2021. Изменение состояния рынка после даты оценки может привести к изменению стоимости, установленной на дату оценки, что не является ошибкой в результате расчета и не может трактоваться в качестве таковой. Работники Учреждения не принимают на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических, технических и природных условий, которые могут повлиять на изменение стоимости Объектов оценки.

Работники Учреждения не отвечают за результаты действовавших ранее результатов определения кадастровой оценки, за результаты выполненных кадастровых работ и инвентаризации объектов, ранее выполненных оценок и экспертиз, направленных на установление инвентаризационной, нормативной, рыночной, ликвидационной, инвестиционной и иных видов стоимости. Возможные существенные отклонения результата настоящей кадастровой оценки от результата предыдущей кадастровой оценки или иной стоимости не являются следствием некорректно выполненных расчетов. При этом специалистами Учреждения проводился анализ сведений по оспариванию действовавшей ранее кадастровой стоимости, поданных деклараций и обращений правообладателей объектов недвижимости. Информация, полученная в результате анализа, в случае ее подтверждения, использовалась при установлении ценообразующих факторов.

Отчет основан на допущении о соблюдении в отношении Объектов, подлежащих ГКО, действующих и применимых в конкретной ситуации федеральных, региональных, местных земельных, градостроительных, природоохранных и иных нормативных правовых актов, за исключением специально оговоренных в Отчете случаев.

Отчет выполнен в соответствии с Федеральным законом № 237-ФЗ и другими нормативными документами, перечисленными в разделе 3.7, и достоверен лишь в полном объеме и только для указанных в нем целей. Учреждение не несет ответственности за использование Отчета в иных целях.

Использование текста Отчета в целом, его фрагментов или цитат из него (предоставление информации третьим лицам) возможно только со ссылкой на Учреждение.

Отчет содержит профессиональное мнение специалистов Учреждения относительно кадастровой стоимости Объектов, подлежащих ГКО. Содержащиеся в Отчете об оценке анализ, мнения и заключения принадлежат Исполнителю и действительны строго в пределах ограничительных условий и допущений, являющихся частью Отчета.

Исходные данные, которые получены Учреждением из открытых источников для проведения оценки, отражаются в Отчете полностью, в неискаженном виде и считаются достоверными. Тем не менее, работники Учреждения не могут гарантировать их абсолютную точность и во всех возможных случаях указывают источник информации.

При проведении ГКО использовалась информация, доступ к которой ограничен. Перечень такой информации приведен в Приложении 5 к Отчету.

Все иллюстративные материалы приведены в Отчете исключительно в целях облегчения визуального восприятия информации. Исполнитель не обязан приводить обзорные материалы (схемы, планы, данные фотофиксации и др.).

В приведенных в Отчете данных Исполнитель, как правило, указывает источник информации. Если источник информации не указан, то источником информации является Учреждение.

Настоящий Отчет подготовлен, в том числе с использованием следующих программных продуктов: Информационная система «Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости Ленинградской области» (Федеральной службой по интеллектуальной собственности (Роспатент) осуществлена государственная регистрация программы для электронных вычислительных машин, и получены свидетельства о государственной регистрации программ: «Программный комплекс Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости Ленинградской области. Вер. 2020»; «Программный компонент ГКО ЛО. Комплекс автоматизированных рабочих мест. Вер. 2020»; «Программный компонент ГКО ЛО. Сервер. Вер. 2020»; «Программный компонент ГКО ЛО. Сервисные функции. Вер. 2020»), Microsoft® Word 2016 и Microsoft® Excel 2016 (16.0.4849.1000) программного комплекса MSO (16.0.4849.1000), 64-разрядная версия. С помощью указанных программ формируются текстовые файлы с расширением *.docx и табличные файлы с расширением *.xlsx. В соответствии с пунктом 4 Требований к отчету текстовые документы, электронные таблицы, включаемые в приложения к основной части Отчета (за исключением предусмотренных подпунктом 1 пункта 2 Требований), составляются в виде файлов в формате ODT и ODS соответственно. В связи с этим с помощью указанных программных продуктов компании Microsoft® все имеющиеся текстовые и табличные файлы в Отчете преобразуются в формат Open Document с разрешением для текстовых документов *.odt и табличных документов *.ods.

Расчеты, включая промежуточные, произведены с использованием средств ИС и Microsoft® Excel® 2016 (16.0.4849.1000). Итоговый результат (величина кадастровой стоимости) зависит от точности вычисления значений ценообразующих факторов моделей. Воспроизведение расчетов на калькуляторе может приводить к незначительному отклонению от результата расчетов в Отчете, что не является ошибкой. Правила округления значений, используемых в алгоритмах определения кадастровой стоимости, приведены в разделах, посвященных результатам ГКО.

Допущения, касающиеся информации об объектах оценки и об объектах-аналогах

Исполнитель не принимает на себя ответственность за достоверность качественной и количественной информации, содержащейся в ЕГРН и отраженной в предоставленном Перечне Объектов, подлежащих ГКО. Работники Учреждения исходят из допущения, что предоставленная информация соответствует действительности и позволяет делать правильные выводы о характеристиках, исследованных работниками Учреждения при проведении оценки, определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения. Исключение составляют случаи подачи деклараций и обращений правообладателей, ОМСУ, ИОГВ, в том числе в части сведений о фактическом использовании Объектов, подлежащих ГКО, не соответствующих назначениям, указанных в ЕГРН. При подтверждении сведений, содержащихся в декларациях и обращениях о декларируемых характеристиках, приоритет отдавался этим сведениям по отношению к сведениям, отраженным в ЕГРН.

Исполнитель при проведении ГКО руководствовался информацией, полученной из официальных источников:

– в качестве Перечня Объектов, подлежащих ГКО, сформированного в соответствии со статьей 13 Федерального закона № 237-ФЗ, признается Перечень, направленный Леноблкомимуществом письмом от 09.02.2021 исх. № 14-1021/2021 в адрес Учреждения (копия письма приведена в Приложении 1.3). Определение кадастровой стоимости Объектов, подлежащих ГКО, осуществлялось исходя из количественных и качественных характеристик объектов, указанных в Перечне, а также информации, необходимой для проведения оценки Объектов, подлежащих ГКО, сбор и анализ которой осуществляли работники Учреждения;

– вся информация, полученная от ИОГВ, ОМСУ, ТУ Росреестра и Кадастровой палаты в письменном, устном или электронном виде и не вступающая в противоречие с профессиональным опытом работников Учреждения, рассматривалась как достоверная. В случае получения взаимоисключающих, неполных или недостоверных сведений, направлялись повторные либо уточняющие запросы на предоставление дополнительных сведений;

– информация, полученная от ИОГВ, а также подведомственных им учреждений и организаций, ОМСУ, ТУ Росреестра, Кадастровой палаты и иных источников, содержащих сведения доказательного значения, после даты оценки, но отражающая информацию по состоянию на дату оценки в отношении количественных или качественных характеристик Объектов, подлежащих ГКО, считается достаточной и достоверной для целей проведения ГКО и возможной к использованию при проведении оценки;

– неиспользование копий правоустанавливающих документов, копий технических паспортов, экспликаций, документов органов технической инвентаризации и иных документов не оказывает существенного влияния на точность и обоснованность результатов оценки Объектов, подлежащих ГКО, для установления кадастровой стоимости для целей налогообложения и не может служить причиной признания результатов недостоверными;

– информация о событиях, произошедших после даты определения кадастровой стоимости, не может быть использована для определения кадастровой стоимости, за исключением случаев ее использования для подтверждения тенденций, сложившихся на дату определения кадастровой стоимости, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату определения кадастровой стоимости.

ГКО проводится в отношении Объектов, учтенных в ЕГРН и представленных к определению кадастровой стоимости в Перечне. Объекты, не представленные в Перечне Объектов, подлежащих ГКО, не оцениваются, что не является ошибкой настоящего Отчета.

Исполнитель не обязан и не проводит натурного осмотра, специальных экспертиз (в том числе экологических, технических и др.) и исходит из предположения об отсутствии каких-либо скрытых фактов, влияющих на величину определяемой кадастровой стоимости Объектов, подлежащих ГКО, которые не содержались в составе переданной информации. На Исполнителе не лежит обязанность обнаружения таких фактов, как и ответственность в случае их обнаружения.

Факторы удаленности Объектов от локальных центров, объектов, оказывающих влияние на результат определения кадастровой стоимости (административных, культурных, торговых объектов, остановок общественного транспорта, водных объектов и т.п.), – принимаются с использованием ЦТК единообразно как для Объектов, подлежащих ГКО, так и для объектов-аналогов. Несовпадение мнения конкретного правообладателя в отношении расстояния (удаленности) до указанных объектов не следует рассматривать как ошибку при определении стоимости.

Исполнитель не несет ответственности за юридическое описание имущественных прав на объекты оценки. Объекты оценки и имущественные права на них рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений.

Определение кадастровой стоимости Объектов, подлежащих ГКО, базируется на предположении о том, что все оцениваемые Объекты имеют правообладателя.

При определении кадастровой стоимости Объекта Учреждение исходит из того, что использование такого Объекта в соответствии с его видом и назначением может быть продолжено без нарушения требований законодательства.

Возможные ошибки (в том числе реестровые и технические) в качественных и в количественных характеристиках Объектов, содержащиеся в ЕГРН и отраженные в Перечне Объектов оценки, не исправлялись по причине отсутствия у Учреждения полномочий на внесение изменений в сведения, содержащиеся в ЕГРН, однако в случае выявления таких ошибок орган регистрации прав и/или ОМСУ письменно уведомлялись о возможном выявлении ошибки (в том числе реестровой и технической).

Для геопривязки объектов оценки на территории Ленинградской области использовалась информация, содержащаяся в описании объектов оценки (адрес, код ОКАТО, код КЛАДР, кадастровый квартал, кадастровый номер объекта недвижимости), а также геоинформационные слои, разработанные специалистами Учреждения, и представленные в открытых источниках. Если в Перечне присутствовали объекты с отсутствующими или некорректными адресными характеристиками, то для геопривязки объектов оценки использовалось местоположение кадастрового квартала.

Привязка к карте объектов-аналогов осуществлялась по их кадастровому номеру или указанным в базе данных рыночной информации координатам Объекта. При отсутствии таких сведений геопривязка производилась по номеру кадастрового квартала (его геометрическому центру) или описанию местоположения объекта-аналога с помощью сервиса геокодирования (по указанному в оферте адресу). Возможные отклонения месторасположения отдельных объектов-аналогов от их фактической локации не должны существенным образом сказаться на результате ГКО ввиду использования большого количества объектов-аналогов. С учетом того, что при отсутствии иной информации привязка таких объектов осуществлялась по геометрическому центру кадастрового квартала (вне красных линий), возможные отклонения относительно фактического расположения могут привести к незначительному изменению кадастровой стоимости.

При расчете значений ценообразующих факторов Объектов, подлежащих ГКО, были использованы геоинформационные слои, разработанные специалистами Учреждения, а также данные из открытых источников, в том числе публичные карты, карты панорамного вида (http://maps.yandex.ru, https://www.google.ru/maps) и космоснимки.

При проведении государственной кадастровой оценки специалисты ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» исходят из допущения, что объекты оценки являются типичными и схожими с объектами-аналогами, представленными на рынке, имеют схожие характеристики, что позволяет провести группировку. При определении кадастровой стоимости не учитываются уникальные характеристики каждого конкретного объекта оценки, кроме случаев предоставления данных характеристик в Перечне Объектов, подлежащих ГКО, в декларациях или обращениях правообладателей объектов недвижимости, информации, поступившей от ИОГВ и ОМСУ.

Сведения об обеспеченности инженерными коммуникациями в отношении каждого Объекта принимаются исходя из ответов ОМСУ в отношении обеспеченности инженерными коммуникациями Объектов в границах населенных пунктов или кадастровых кварталов. В случае преимущественного наличия в кадастровом квартале одной или нескольких систем инженерного обеспечения считается, что все Объекты, расположенные в границах этого квартала, обеспечены этими системами. При этом в отношении всех рассматриваемых Объектов наличие инженерного обеспечения рассматривалось с точки зрения необходимого и достаточного для функционирования конкретного объекта. Возможные излишки мощностей, фактически выделенные правообладателям, в расчете не учитывались. В случае отсутствия в ОМСУ сведений об инженерной обеспеченности Объектов факт наличия/отсутствия коммуникаций принимался на основании данных открытых источников (оферт, сайтов девелоперов, агентств недвижимости и т.п.). При отсутствии информации на вышеуказанных ресурсах анализу подлежали документы территориального планирования и открытые сведения ресурсоснабжающих организаций, а также сведения о земельных участках, на которых расположены объекты капитального строительства.

В случае уточнения сведений о наличии или отсутствии инженерных коммуникаций у конкретных объектов, влияние и вклад в стоимость ценообразующих факторов, включенных в модель кадастровой оценки и характеризующих обеспеченность территории центральными коммуникациями, соответствуют влиянию и вкладу в стоимость ценообразующих факторов, характеризующих обеспеченность объектов соответствующими центральными коммуникациями (газоснабжение, водоснабжение, канализация, теплоснабжение, электроснабжение). Допущение обусловлено отсутствием сведений о наличии или отсутствии инженерных коммуникаций в отношении всех Объектов, подлежащих ГКО, а также необходимостью корректировки стоимости в случае поступления соответствующих уточнений.

Определение кадастровой стоимости Объектов оценки проводилось исходя из допущения, что состояние Объектов, подлежащих ГКО, в среднем соответствует состоянию объектов-аналогов. Данное допущение исходит из того, что коэффициент использования территории, обеспеченность системами электроснабжения, водоснабжения, канализации, газоснабжения, теплоснабжения, а также иные характеристики являются типичными (аналогичными) и характерными как для Объектов оценки, так и для объектов-аналогов подобного вида использования, расположенных в подобных локациях и отнесенных к одной территориальной или ценовой зоне.

В настоящем Отчете дифференциации величины скидки «на торг» в связи с продолжительностью оферт в отношении объектов-аналогов не проводилось. При этом цены предложений, существенно отличающиеся от средних, медианных значений, в расчет не принимались.

Для описания исходной рыночной информации в разрезе ценообразующих факторов проводится проверка заявленных факторов на соответствие иным сведениям, имеющимся в распоряжении Исполнителя, в случае отсутствия сведений о значениях ценообразующих факторов для объектов-аналогов производится установление факторов идентично установлению этих характеристик у Объектов, подлежащих ГКО. В отношении каждого объекта-аналога осуществляется его привязка с целью определения и(или) проверки заявленных в оферте (указанных в сделке) характеристик. При невозможности привязки с точностью до конкретного кадастрового номера, привязка осуществляется по правилам, принятым для привязки подлежащих ГКО Объектов, с отсутствующими сведениями о координатах.

Допущения, касающиеся группировки объектов оценки

При группировке Объектов Исполнитель руководствуется комплексной информацией и в каждом конкретном случае принимает решение в зависимости от объема и характера предоставленной информации. В случае противоречивых, неполных или абстрактных записей в Перечне Объектов, подлежащих ГКО, направлялись запросы в ОМСУ, ТУ Росреестра и Кадастровую палату с целью уточнения вида и назначения. Параллельно с направлением запросов работниками ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» проводилась проверка с использованием открытых источников информации. Расчетный код функциональной группы/подгруппы присваивается исходя из собранной информации и полученных ответов.

Назначения Объектов уточняются/подтверждаются ОМСУ, на территории которых они расположены, а также ИОГВ, на основе письменного уточнения/подтверждения указанных органов. По результатам обработки Перечня объектов оценки Учреждением были сформированы и направлены запросы об уточнении/подтверждении функциональных групп/подгрупп объектов недвижимости, подлежащих кадастровой оценке. При отсутствии ответов от ОМСУ расчет производился на основании сведений о назначении объектов оценки, установленных специалистами Учреждения (Приложение 1.5).

При группировке учтено:

- вид объекта оценки (здание, сооружение, помещение, машино-место, объект незавершенного строительства);

- кадастровый номер Объекта и дата его постановки на учет;

- описание местоположения Объекта. В случае отсутствия информации об объекте - помещении, позволяющей отнести объект в ту или иную группу, группа определяется исходя из группы здания, в котором расположено данное помещение;

- кадастровые номера помещений, машино-мест, расположенных в здании или сооружении, если Объектом является здание или сооружение;

- кадастровые номера иных Объектов, в пределах которых расположен Объект;

- площадь, если Объектом является здание, помещение или машино-место;

- сведения о части Объекта, за исключением случая, если Объектом является объект незавершенного строительства;

- номер кадастрового квартала, в котором находится Объект;

- назначение здания (нежилое, жилое, многоквартирный дом, жилое строение, садовый дом), если Объектом является здание;

- назначение помещения (жилое, нежилое), если Объектом является помещение;

- наименование здания, сооружения, помещения. При отсутствии наименования объекта группировка проводилась по назначению;

- адрес Объекта (при его наличии).

Все Объекты оценки разделены на 10 групп, в соответствии с Методическими указаниями. Принципы отнесения на группы/подгруппы, описания групп/подгрупп и обоснование выделения групп/подгрупп приведены в разделе 4.3 Отчета.

При группировке ОНС, в случае отсутствия детальной информации, позволяющей однозначно определить группу/подгруппу, к которой их можно отнести, использовалась укрупненная классификация. Например, для объектов, имеющих наименование «многоквартирный дом», при невозможности определения класса дома, использовался код группы 0100 «Многоквартирные дома». Для таких объектов использовался УПКС равный средневзвешенному по всем объектам данной группы. В исключительных случаях, при невозможности определить группу объекта, например, если объект имеет наименование «Объект недвижимости» и вид объекта «Здание», использовался код группы 0907-1 «Иные объекты недвижимости, классификация которых невозможна», таким объектам присваивался удельный показатель, равный средневзвешенному значению по виду объекта (здания, сооружения, ОНС, помещение или сооружение). Значения средневзвешенных показателей приведены в разделе 5.1.2 настоящего Отчета.

Допущения, касающиеся подходов/методов определения кадастровой стоимости

В ходе определения кадастровой стоимости Объектов использовались сравнительный и затратный подходы. Обоснование выбора подходов, методов и моделей оценки, использованных для определения кадастровой стоимости Объектов, приведены в разделе 4.6 Отчета.

С учетом пункта 1.2 Методических указаний, в настоящем Отчете в расчетах затратным подходом в соответствии с абзацем 4 пункта 7.1.2 Методических указаний принято, что типичные для рынка элементы затрат не содержат налог на добавленную стоимость, в связи с чем корректировка использованных показателей, в том числе справочных показателей, на величину налога на добавленную стоимость по этим элементам не производится.

В расчетах использовались значения внешнего износа, определенные для 5 районов Ленинградской области. Описание приведено в разделе 4.6.3 Отчета.

При определении накопленного износа по отдельным Объектам, являющимся объектами культурного наследия, рассчитывался функциональный износ. Обоснование приведено в разделе 4.6.3.4 Отчета.

Использовалась корректировка на площадь объекта, полученная по результатам анализа аналогов в Сборниках НЦС, УПСС. Описание корректировки приведено в разделе 4.6.3 Отчета.

Допущения, принятые при определении кадастровой стоимости помещений:

- кадастровая стоимость помещений (жилых и нежилых), расположенных в многоквартирных домах, определялась в рамках сравнительного подхода методом эталонного объекта, определенного для 9 ценовых зон;

- в случае отсутствия информации о материале стен объекта оценки, используется значение «кирпичные», как наиболее распространенные для данного вида объектов;

- в случае отсутствия информации об этаже расположения объекта оценки, используется значение 2, как усредненное значение влияния данного фактора на кадастровую стоимость;

- в случае отсутствия информации о годе постройки, используется имеющаяся информация о годе ввода в эксплуатацию;

- в случае отсутствия информации о годе постройки и годе ввода в эксплуатацию, используется значение 1985, как усредненное значение по имеющимся данным годов застройки и капитального ремонта объектов в Ленинградской области;

- в случае, если объект оценки расположен вне границ населенного пункта, присваивается номер ценовой зоны ближайшего к объекту оценки населенного пункта;

- в случае, если объект оценки расположен вне границ населенного пункта и ближайшим к нему населенным пунктом является Санкт-Петербург, объекту оценки присваивается ценовая зона 9;

- в случае, если объект расположен вне границ населенного пункта, на расстоянии менее или равно 1 км от него, ему присваивается характеристика локального местоположения «Зона пониженного спроса»;

- в случае, если объект расположен вне границ населенного пункта, на расстоянии более 1 км от него, ему присваивается характеристика локального местоположения «Зона низкого спроса».

Допущения, принятые при определении кадастровой стоимости зданий:

- в случае, если отсутствуют сведения о годе постройки здания, для вычисления эффективного возраста используется год ввода в эксплуатацию;

- в случае, если отсутствуют сведения и о годе постройки, и о годе ввода в эксплуатацию, используется среднее значение эффективного возраста по всем зданиям Ленинградской области, равное 33,5 годам;

- в случае, если отсутствуют сведения об этажности здания, используется значение, равное единице, как наиболее распространенное значение.

Допущения, принятые при определении кадастровой стоимости объектов незавершенного строительства (ОНС):

- для ОНС-зданий действительный возраст и этажность приняты равными средним значениям по расчетной подгруппе аналогичных объектов-зданий;

- в случае, если для ОНС-зданий отсутствуют сведения о площади, то используется значение площади, равное среднему значению по аналогичной расчетной подгруппе объектов-зданий;

- в случае, если для ОНС отсутствуют сведения о степени готовности объекта, то используется значение, равное среднему значению от 0% до 100%: 50%.

Допущения, принятые при определении кадастровой стоимости сооружений:

- по группе «Сооружения» в сведениях ЕГРН содержится наибольшее количество противоречий по параметрам сооружений. Данные обстоятельства вызваны особенностями технического, а затем и кадастрового учета. Перед Исполнителем стояла задача уточнения параметра, который в совокупности с подобранным справочником УПСС/НЦС позволил бы наиболее достоверно рассчитать КС;

- нормативный срок службы объектов группы 10 «Сооружения» определялся в соответствии с Приложением № 9 к Методическим указаниям о государственной кадастровой оценке;

- по ряду объектов в Перечне количественные характеристики переводились в единицы измерения, приведенные в справочниках НЦС/УПСС;

- при отсутствии данных о количестве единиц измерения, содержащихся в основных характеристиках Перечня, количество единиц измерения принималось согласно информации, содержащейся в текстовой части наименования объекта, приведенной в Перечне;

- при полном отсутствии информации о количественных характеристиках объекта оценки в перечне, недостающая характеристика определялась путем допущения равной ее единице;

- если расценка объекта-аналога представлена в одной единице измерения, а объект оценки выражен в другой единице измерения, то для приведения единиц измерения использовался коэффициент пересчета, равный 1. Например, если расценка объекта-аналога выражена в руб. за 1 куб. м, а у объекта оценки имеются сведения только о площади, то при определении объема недостающая характеристика высоты принималась равной 1 м;

- в тех случаях, когда неизвестен год строительства/ввода в эксплуатацию объекта в Перечне, эффективный возраст рассчитывался по среднему значению эффективных возрастов объектов в подгруппе;

- объекты оценки с наименованием "Сооружение", "Паспорт на квартиру", а также объекты оценки без наименования, где нет никакой информации по единицам измерения и не приведены качественные характеристики объектов, отнесены в подгруппу с кодом 1030-8. Удельная стоимость замещения по таким объектам принята как наименьшая в группе 10 «Сооружения». Нормативный срок службы принят по подгруппе 1030-4 «Прочие сооружения». Фактический срок службы по объектам оценки, по которым год постройки/ввода не известен, - исходя из среднего по подгруппе 1030-4.

Прочие допущения, использованные при определении кадастровой стоимости Объектов, представлены в соответствующих разделах расчета кадастровой стоимости.

Расчетная глава

Анализ информации о рынке объектов недвижимости (в том числе анализ информации, не относящейся непосредственно к объектам недвижимости, подлежащим государственной кадастровой оценке, но влияющей на их стоимость), информация об определении ценообразующих факторов и источниках сведений о них, обоснование моделей оценки кадастровой стоимости

Анализ информации об экономических, социальных, экологических
и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объектов недвижимости

Анализ социально-экономической ситуации в Российской Федерации в 2020 году

В 2020 году из-за пандемии и карантинных ограничений экономика страны столкнулась с мощным спадом спроса на энергоресурсы. Благодаря ряду беспрецедентных мер поддержки экономики и помощи, оказанной гражданам со стороны Правительства Российской Федерации и Банка России, годовой результат оказался лучше прогнозов. Россия прошла 2020 год более успешно, чем большинство других крупных экономик.

Снижение ВВП, по данным Росстата, в 2020 году составило 3%1 https://rosstat.gov.ru/folder/313/document/118865 . На динамику ВВП в 2020 году относительно 2019 года повлияло снижение внутреннего конечного спроса (-4,4%) и рост чистого экспорта товаров и услуг за счет опережающего сокращения импорта (-12,0%) по сравнению с экспортом (-4,3%).

По итогам декабря 2020 года инфляция в годовом выражении составила 4,9% (по сравнению с 4,4% в ноябре и 3,0% по итогам 2019 года). Основной вклад в рост потребительских цен в декабре, как и в предыдущие два месяца, продолжила вносить продовольственная составляющая (2,5 % из 4,9%)2 https://www.economy.gov.ru/material/directions/makroec/ekonomicheskie_obzory/kartina_inflyacii_yanvar_2021_goda.html .

По прогнозу Минэкономразвития России, в 2021 году ускорение темпов роста ВВП ожидается на уровне 3,3%, это значит – экономика достигнет докризисного уровня в 3 квартале 2021 года. Инфляция на конец 2021 года ожидается на уровне 3,7%. В дальнейшем ожидается возвращение инфляции к целевому уровню 4% в 2022–2023 годах.3 https://www.economy.gov.ru/material/file/956cde638e96c25da7d978fe3424ad87/Prognoz.pdf

Основные показатели социально-экономического развития Российской Федерации в 2020 году

Объем ВВП России за январь-декабрь 2020 года составил в текущих ценах 106 967,5 млрд руб. Индекс его физического объема относительно января-декабря 2019 года составил 97,0%. Индекс-дефлятор ВВП за 2020 год по отношению к ценам 2019 года составил 100,9%4 Данные за 2020 год, вторая оценка: https://rosstat.gov.ru/folder/313/document/118865 . Основные показатели приведены в Таблице 5.

Таблица 5. Основные показатели за период январь-декабрь 2020 года5 Здесь и далее по тексту: https://www.gks.ru/compendium/document/50801

№ п/п	Основные показатели	Абсолютные данные январь-декабрь 2020 года	Январь-декабрь 2020 года, в % к январю-декабрю 2019 года	Справочно: январь-декабрь 2019 года, в % к январю-декабрю 2018 года
1	ВВП, млрд руб.6 Данные за 2020 год, в% к 2019 году, вторая оценка: https://rosstat.gov.ru/folder/313/document/118865	106 967,5	97,0	102,0
2	Индекс промышленного производства7 Индекс промышленного производства исчисляется по видам деятельности «Добыча полезных ископаемых», «Обрабатывающие производства», «Обеспечение электрической энергией, газом и паром; кондиционирование воздуха», «Водоснабжение; водоотведение, организация сбора и утилизации отходов, деятельность по ликвидации загрязнений»	х	97,4	103,4
3	Производство продукции сельского хозяйства, млрд руб.	6 110,8	101,5	104,3
4	Объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», млрд руб.	9 497,8	100,1	102,1
5	Ввод в действие жилых домов, млн кв. м общей площади8 Данные приведены без учета жилых домов, построенных населением на земельных участках, предназначенных для ведения садоводства. Ранее такие дома не учитывались. Изменения связаны с тем, что в полном объеме начали действовать нормы Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»».	80,6	94,1	106,2
6	Грузооборот транспорта, млрд тонно-км	5 396,9	95,1	100,7
7	Оборот розничной торговли, млрд руб.	33 555,0	95,9	101,9
8	Объем платных услуг населению, млрд руб.	8 759,9	82,9	100,5
9	Внешнеторговый оборот, млрд долл. США	571,5	84,7	97,4
10	Инвестиции в основной капитал, млрд. рублей9 https://www.gks.ru/storage/mediabank/osn-01-2021.pdf	20 118,4	98,6	102,1
11	Индекс потребительских цен10 Декабрь 2020 года к декабрю 2019 года, декабрь 2019 года к декабрю 2018 года	х	104,9	103,0
12	Индекс цен производителей промышленных товаров11 По видам деятельности «Добыча полезных ископаемых», «Обрабатывающие производства», «Обеспечение электрической энергией, газом и паром; кондиционирование воздуха», «Водоснабжение; водоотведение, организация сбора и утилизации отходов, деятельность по ликвидации загрязнений»	х	97,1	102,9
13	Реальные располагаемые денежные доходы населения	х	96,5	101,0
14	Среднемесячная начисленная заработная плата одного работника: номинальная, руб.	51 083,0	106,0	109,5
15	Реальная среднемесячная начисленная заработная плата работников12 https://rosstat.gov.ru/labor_market_employment_salaries	х	102,5	104,8
16	Численность официально зарегистрированных безработных (по данным Роструда), млн человек13 В среднем за месяц	2,4	в 3,2 р.	102,7

Реальный сектор в Российской Федерации

В конце 2020 года отмечается тенденция к восстановлению промышленного производства: падение снизилось до - 2,5% в 4 квартале после - 3,0% в 3 квартале и - 6,7% во 2 квартале. В целом за 2020 год индекс промышленного производства составил 97,4% (- 2,9% к уровню 2019 года). В 2019 году это показатель находился на уровне 103,4%.

Индекс производства по виду деятельности «Обрабатывающие производства» в 2020 году по сравнению с 2019 годом составил 100,3%. Основными драйверами роста обрабатывающей промышленности, как и в предыдущие годы, оставались химическая отрасль (+8,8%, в том числе фармацевтика: +23,0%) и пищевая промышленность (+3,1%). Положительную динамику также продемонстрировала легкая промышленность (+1,1%) и деревообработка (+0,5%).

Вместе с тем, в условиях снижения инвестиционной активности и внешнего спроса отрицательный вклад в динамику обрабатывающей промышленности внесли машиностроительный и металлургический комплексы. Снижение объемов перевозок и, как следствие, спроса на моторные топлива в условиях действия карантинных ограничений в России и в мире обусловили отрицательные показатели нефтепереработки.

При этом основной вклад в снижение промышленного производства по итогам 2020 года внесла добыча полезных ископаемых (-7,0%, вклад в динамику промышленного производства в целом -2,7% из -2,9%), в первую очередь за счет сокращения добычи нефти в условиях действия соглашения ОПЕК+ (-8,7% в натуральном выражении)14 https://www.economy.gov.ru/material/file/3fd9c6cac43e98899dd5fd072b43a569/20210125.pdf .

Добыча природного газа сократилась на 7%, попутного нефтяного газа снизилась лишь на 0,1%, а производство сжиженного природного газа выросло на 3,5%15 https://rg.ru/2021/01/28/rosstat-ocenil-snizhenie-dobychi-poleznyh-iskopaemyh-v-2020-godu.html .

Сельское хозяйство в Российской Федерации

Производство сельскохозяйственной продукции в 2020 году выросло на 1,5%.

Объем производства продукции сельского хозяйства всех сельхозпроизводителей (сельхозорганизации, крестьянские (фермерские) хозяйства, хозяйства населения) в 2020 году в действующих ценах, составил 6 110,8 млрд руб., в декабре 2020 года – 220,1 млрд руб.

В 2020 году агропромышленный комплекс продемонстрировал рост по всем основным направлениям – положительные результаты сохраняются в растениеводстве, животноводстве, пищевой и перерабатывающей промышленности. Так, валовой сбор зерновых и зернобобовых культур составил 133,0 млн тонн (в весе после доработки), что на 9,8% выше уровня 2019 года.

Производство семян подсолнечника (в весе после доработки) и сахарной свеклы снизилось в 2020 году на 13,7% и 40,4% соответственно, что обусловлено снижением урожайности этих культур (на 13,1% и 24,5%), а также сокращением убранных площадей (на 0,8% и 21,0%). Льноволокна получено на 1,7% больше, чем в предыдущем году, за счет увеличения убранных площадей (на 2,1%). Валовой сбор картофеля снизился на 11,3% вследствие снижения урожайности (на 6,8%) и сокращения убранных площадей (на 4,9%) по сравнению с предыдущим годом. Сбор овощей уменьшился на 2,3% при снижении урожайности (на 2,1%).

В 2020 году в хозяйствах всех категорий увеличилось производство скота и птицы на убой (в живом весе) и молока, производство яиц не изменилось.

Оборот организаций с основным видом деятельности «Рыболовство и рыбоводство» в 2020 году составил 390,6 млрд рублей, что в действующих ценах на 5,8% больше, чем в 2019 году.

Строительство в Российской Федерации

Объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», в 2020 году составил 9 497,8 млрд руб., или 100,1% (в сопоставимых ценах) к уровню 2019 года.

Из числа введенных в действие в 2020 году зданий 94,1% составляют здания жилого назначения.

В 2020 году возведено 9,0 тыс. многоквартирных домов. Населением построено 289,2116 Данные приведены с учетом жилых домов, построенных населением на земельных участках, предназначенных для ведения садоводства. Ранее, до августа 2019 г., такие дома не учитывались. Изменения связаны с тем, что в полном объеме начали действовать нормы Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». тыс. жилых домов, из них 51,0 тыс. – на земельных участках, предназначенных для ведения садоводства. Всего построено 1 104,4 тыс. новых квартир (без учета квартир в жилых домах на участках для ведения садоводства – 1 053,4 тыс.).

Общая площадь жилых помещений в построенных индивидуальными застройщиками жилых домах составила 38,7 млн. кв. м (из них 5,1 млн кв. м – на земельных участках, предназначенных для ведения садоводства), или 48,0% от общего объема жилья, введенного в январе-декабре 2020 года.

Инвестиции в Российской Федерации

Организациями всех форм собственности на развитие экономики и социальной сферы за 2020 год использовано 20 118,4 млрд руб. инвестиций в основной капитал, 98,6% к уровню 2019 года.

Удельный вес инвестиций (без субъектов малого предпринимательства) за счет собственных средств составляет 56,7%, привлеченных средств – 43,3%, в том числе 18,7% – бюджетные средства.

В структуре инвестиций в основной капитал (без субъектов малого предпринимательства и объема инвестиций, не наблюдаемых прямыми статистическими методами) на долю инвестиций в здания (кроме жилых) и сооружения приходится 43,4%, машины, оборудование, транспортные средства – 38,6%.

В отраслевой структуре наибольшая доля инвестиций приходится на добычу полезных ископаемых – 19,3%, транспортировку и хранение – 17,5% и обрабатывающие производства – 16,8%17 https://rosstat.gov.ru/storage/mediabank/fU7e3uMD/osn-01-2021.pdf .

По данным отдела исследований компании Cushman & Wakefield, инвестиции в коммерческую недвижимость России по итогам 2020 года составили 2,7 млрд евро (сократились на 22% по сравнению с показателями 2019 года). Аналитиками компании ожидается, что в 2021 году емкость инвестиционного рынка коммерческой недвижимости России составит 3,5 млрд евро, а в ближайшие годы может приблизиться к 4 млрд евро18 https://tass.ru/nedvizhimost/10446513 .

Розничная торговля и сфера услуг в Российской Федерации

Оборот розничной торговли в 2020 году составил 33 555,0 млрд руб., что в сопоставимых ценах составляет 95,9% к 2019 году.

В структуре оборота розничной торговли за 2020 год доля непродовольственных товаров составила 51,1% (за 2018 год – 52,1%).

В 2020 году оборот розничной торговли на 95,3% формировался торгующими организациями и индивидуальными предпринимателями, осуществляющими деятельность вне рынка, доля розничных рынков и ярмарок составила 4,7% (в 2019 году – 94,7% и 5,3%, соответственно).

Оборот общественного питания в 2020 году составил 1350,3 млрд руб., или 79,3% к соответствующему периоду 2019 года.

В 2020 году населению было оказано платных услуг на 8 747,0 млрд руб. (82,7% к соответствующему периоду предыдущего года). Пандемия коронавируса существенно сказалась на видовой структуре услуг. По сравнению с 2019 годом на треть и более снизились объемы платных услуг, оказанных населению туристскими организациями, организациями культуры, физической культуры и спорта, гостиницами, санаторно-курортными и транспортными организациями.

Индекс потребительской уверенности, отражающий совокупные потребительские ожидания населения, по данным Росстата в 2020 году: во втором квартале по сравнению с первым снизился на 19 процентных пунктов и составил (-30%), в третьем квартале по сравнению со вторым вырос на 8 процентных пунктов и составил (-22%), в четвертом квартале по сравнению с третьим снизился на 4 процентных пункта и составил -26%.

Внутренний спрос в Российской Федерации

В 2020 году реальные располагаемые доходы населения снизились на 3,5% по сравнению с предшествующим годом. При этом в отдельных отраслях наблюдался рост (вклад в рост реальных располагаемых денежных доходов в 2020 году внесла оплата труда, что связано как с ростом выплат работникам здравоохранения и иных отраслей, участвующих в борьбе с пандемией, так и с поддержанием работодателями уровня оплаты труда практически во всех отраслях экономики). Также положительный вклад внесли социальные выплаты. Вклад доходов от собственности и прочих доходов оказался отрицательным.

Среднемесячная начисленная заработная плата работников организаций в 2020 году составила 51 083 руб. и по сравнению с 2019 годом выросла на 6,0%.

Банковский сектор в Российской Федерации

Чистая прибыль банковского сектора оказалась лишь на 100 млрд руб. меньше, чем в удачном для банков 2019 году. В 2020 году совокупная прибыль российских банков составила 1,6 трлн руб., это на 6% меньше рекордного финансового результата 2019 года.

Ключевая ставка Центробанка в 2020 году уменьшалась четырежды: в феврале с 6,25 на 0,25%, в апреле на 0,5%, в июне на 1%, в июле на 0,25% до 4,25%. Таким образом, продолжилась тенденция, начатая в 2019 году, когда регулятор пять раз снижал ключевую ставку – до 6,25% на конец года.

Практически все сегменты российского финансового рынка по итогам 2020 года продемонстрировали уверенный рост (+18% по отношению к показателям 2019 года).

Кризис и пандемия не оказали негативного эффекта на кредитование. За 2020 год корпоративный кредитный портфель банков вырос на 9,9%, за исключением валютной переоценки, до 44,8 трлн руб. Темпы прироста оказались в два раза выше 2019 года. Самым быстрорастущим корпоративным сегментом стало проектное финансирование строительства – с начала 2020 года объемы кредитования девелоперов выросли в 3,5 раза, отмечает Банк России.

Портфель кредитов, выданных населению, на 1 января 2021 года превысил 20 трлн руб. Драйвером розницы стала ипотека: рост в этом сегменте составил 25% (с корректировкой на сделки секьюритизации), что оказалось выше результата 2019 года. На оживление ипотечного сегмента повлиял запуск льготной программы ипотечного кредитования под 6,5%. Необеспеченное кредитование, наоборот, росло не так сильно – на 9,2% против 20,9% за 2019 год. Очевидно, что из-за неопределенности, связанной с пандемией, банки несколько снизили долю одобряемых кредитов, но и население, вероятно, тоже осторожнее брало новые потребительские кредиты, не будучи уверенным в сохранении уровня доходов и, как следствие, возможности обслуживать долги. В 2019 году Банк России добивался снижения активности в растущем сегменте потребительского кредитования и ужесточал требования к выдаче беззалоговых ссуд19 https://www.rbc.ru/finances/28/01/2021/601232cb9a7947a81d01b708 .

Внешнеторговая деятельность Российской Федерации

Внешнеторговый оборот России, по данным Банка России (по методологии платежного баланса), в 2020 году составил (в фактически действовавших ценах) 571,5 млрд долл. США, в том числе экспорт – 331,7 млрд долл. США, импорт – 239,7 млрд долл. США.

Сальдо торгового баланса в 2020 году сложилось положительное, 92,0 млрд долл. США (в 2019 году – положительное, 165,3 млрд долл. США).

Товарооборот России по неэнергетическим товарам в декабре 2020 года составил 44,3 млрд долл. США, или 109,4% к соответствующему периоду 2019 года, в том числе экспорт – 20,3 млрд долл. США, или 116,1%, импорт – 24,0 млрд долл. США, или 104,3%.

В 2020 году продолжилось уменьшение доли топливно-энергетической составляющей российского товарного экспорта до 49,6% (в 2019 году – 62,1%).

Увеличение доли экспорта продовольственных товаров и сырья для их производства на 8,8% (в 2019 году – 5,9%) обусловлено не только вышеуказанным сокращением сырьевой составляющей, но и рядом продолжающихся структурных преобразований в экспортоориентированных отечественных отраслях, обеспечивающих более высокую устойчивость всего российского экспорта.

В настоящее время Российская Федерация находится на 19 месте в рейтинге основных мировых экспортеров продовольствия. Экспорт продукции АПК в 2020 году составил 30,7 млрд долл. США, в 2019 году – 25,6 млрд. Сельское хозяйство в Российской Федерации практически полностью обеспечивает потребности государства по большинству отраслей АПК. Ориентация на экспортные рынки становится приоритетной задачей для аграрной отрасли. Основные экспортные продукты: зерновые, продукция масложировой отрасли, рыба и морепродукты. Основные покупатели: Китай, страны ЕС, Турция, Казахстан, Египет, Республика Корея20 https://aemcx.ru/export/rusexport/ .

Другим примером целенаправленно реализуемой экспортной стратегии является лесопромышленный комплекс. Здесь приоритетом является увеличение глубины переработки древесины, в том числе путем повышения таможенных пошлин на экспорт круглого леса (с 2020 года на него действует 60% вывозная пошлина, в 2019 году данная пошлина составляла 40%). Доля экспорта лесоматериалов и целлюлозно-бумажных изделий в январе-декабре 2020 года составила 3,7% (в январе–декабре 2019 года – 3,0%). Снизились физические объемы экспорта бумаги газетной на 14,8%, пиломатериалов – на 6,6%, необработанных лесоматериалов – на 2,0%, при этом возросли объемы поставки фанеры клееной на 5,8%.

Российский экспорт металлургической продукции, в большей степени зависящий от мировой конъюнктуры, демонстрировал разнонаправленную динамику. Под воздействием снижения мировых цен, снижения спроса на продукцию в условиях коронавируса в 2020 году сократились поставки стальной продукции, алюминия. Продолжился спад производства стали, вызванный снижением цен на продукцию черной металлургии 2019 года на мировом рынке, сокращением производств отдельных стран, введенных ограничений на импорт (США, Турция, страны ЕС).

В 2020 году экспорт необработанного алюминия составил 2,693 млн тонн. Снижение объемов в годовом соотношении составило 1,7%. В денежном эквиваленте показатели сократились на 9,1% до 4 218,9 млн долл. США. Экспорт рафинированной меди и необработанных медных сплавов из РФ за 2020 год составил 775,8 тыс. тонн, что на 10,4% больше результата предыдущего года. В стоимостном выражении показатели также улучшились – на 12,2% до 4643,3 млн долл. США. Экспорт необработанного никеля увеличился за 12 месяцев на 1% до 135,5 тыс. тонн, в денежном эквиваленте – на 1,2% до 1 862,5 млн долл. США21 http://www.rusexporter.ru/news/detail/11850/ .

Импорт России в 2020 году составил 233,7 млрд долл. США и по сравнению с 2019 годом сократился на 5,7%. В товарной структуре импорта наибольший удельный вес приходится на машины и оборудование – 47,6% (в 2019 году – 46,1%)22 https://customs.gov.ru/press/federal/document/267169 .

Инфляция в Российской Федерации

В годовом выражении (декабрь 2020 года к декабрю 2019 года) инфляция составила 4,9% (в 2019 году – 3,0%). В декабре 2020 года по сравнению с предыдущим месяцем индекс потребительских цен составил 100,8%, в том числе на продовольственные товары – 101,5%, непродовольственные товары – 100,4%, услуги – 100,4%.

Рост мировых цен на ключевые продовольственные товары, а также сокращение урожая отдельных сельскохозяйственных культур по сравнению с рекордными показателями 2019 года (сахарной свеклы – на 40,4 %, подсолнечника – на 13,7%, картофеля – на 11,3%, овощей – на 2,3%) привели к ускорению роста потребительских цен на ряд социально значимых товаров (сахар, подсолнечное масло, мука, макаронные и хлебобулочные изделия) и плодоовощную продукцию.

В целях стабилизации цен на социально значимые товары Правительством Российской Федерации был принят ряд мер, направленных на обеспечение баланса соответствующих рынков: заключены соглашения с производителями и торговыми сетями, введены программы субсидирования, реализованы отдельные внешнеторговые меры.

Принятые меры позволили стабилизировать динамику цен на соответствующие продовольственные товары23 https://www.economy.gov.ru/material/directions/makroec/ekonomicheskie_obzory/kartina_inflyacii_yanvar_2021_goda.html .

Значительный вклад в инфляцию в 2020 году также внесли непродовольственные товары (1,7 п.п.24 Процентный пункт ). Ослабление курса рубля, эффект которого в марте-апреле был умеренным, в октябре-декабре в условиях произошедшего восстановления потребительского спроса оказало более выраженное влияние на динамику инфляции. При этом наибольшее ускорение роста цен наблюдалось по товарам со значительной импортной составляющей (легковые автомобили, медикаменты, бытовая химия, электро- и бытовые приборы).

В секторе услуг в декабре 2020 года в годовом выражении рост цен оставался на умеренном уровне по сравнению с 2019 годом – 2,7% (в 2019 году – 3,8%) на фоне сохраняющихся карантинных ограничений.

Рынок труда в Российской Федерации

В 2020 году рынок труда отреагировал на ухудшение экономической ситуации увеличением безработицы. Численность занятых снизилась на 1 331,7 тыс. человек (-1,9% по сравнению с 2019 годом) и составила 70,6 млн. человек. Общая численность безработных (по методологии Международной организации труда) увеличилась на 857,5 тыс. человек (+24,7% по сравнению с 2019 годом) и составила 4,3 млн. человек, при этом уровень безработицы вырос по сравнению с 2019 годом на 1,2 п.п.25	Процентный пункт и составил в среднем 5,8% от рабочей силы. Наибольшее значение было отмечено в августе: 6,4% от рабочей силы, после чего уровень безработицы начал постепенно снижаться и к концу 2020 года опустился до 5,9%.

За январь-декабрь 2020 года рост номинальной заработной платы в целом по экономике составил 6,0% (в 2019 году – 7,5%). Замедление роста заработных плат в реальном выражении было более существенным – 2,5% (по сравнению с 4,8% в 2019 году).

В 2020 году опережающий темп роста заработных плат наблюдался в сфере деятельности почтовой связи и курьерской деятельности (среднемесячная начисленная заработная плата в 2020 году увеличилась на 16,8% по сравнению с 2019 годом), в сфере здравоохранения и социальных услуг (на 14,5%).

Кредитные рейтинги Российской Федерации

В июле 2020 года агентство S&P Global Ratings подтвердило долгосрочный рейтинг России в иностранной валюте на инвестиционном уровне «BBB- /A-3» со стабильным прогнозом. При отсутствии дополнительных серьезных внешних потрясений и роста ВВП на душу населения агентство может повысить рейтинг.

Рейтинг от агентства Fitch находится на уровне «BBB», прогноз стабильный. Рейтинг от Moody’s – «Baa3» также со стабильным прогнозом26 https://1prime.ru/Financial_market/20210116/832820016.html .

Основные параметры прогноза социально-экономического развития Российской Федерации

2 октября 2020 года Минэкономразвития России опубликовало прогноз социально-экономического развития Российской Федерации на 2021 год и на плановый период 2022 и 2023 годов27 https://www.economy.gov.ru/material/file/956cde638e96c25da7d978fe3424ad87/Prognoz.pdf .

Распространение новой коронавирусной инфекции стало масштабным вызовом для мировой и российской экономики. Траектория развития в кратко- и среднесрочной перспективе будет определяться не только экономическими, но и эпидемиологическими факторами. Разработка прогноза осуществлялась с учетом изменения внутренних и внешних условий, динамики внешнеэкономической конъюнктуры и тенденций развития мировой экономики, а также итогов социально-экономического развития Российской Федерации за январь-сентябрь 2020 года. Прогнозная траектория роста в 2021 году по-прежнему характеризуется существенной неопределенностью. В базовом и консервативном вариантах не предполагается «вторая волна» новой коронавирусной инфекции, однако она остается ключевым источником риска для параметров прогноза.

В базовом варианте среднегодовой курс рубля к доллару США ожидается на уровне 72,4 в 2021 году, 73,1 в 2022 году, 73,8 в 2023 году. Умеренное ослабление валютного курса (~1% в год к доллару США, ~2% в год к бивалютной корзине) будет обусловлено, главным образом, инфляционным дифференциалом со странами – торговыми партнерами. При этом в реальном эффективном выражении курс рубля будет оставаться стабильным, что позволит сохранить конкурентоспособность российской экономики и создаст условия для роста несырьевого экспорта.

Дополнительным фактором, оказывающим давление на обменный курс рубля, будет сохраняющаяся неопределенность в отношении применения секционных мер (в том числе связанных с приходом новой администрации в США). Ограничивать потенциал укрепления рубля будет то, что ЦБ РФ перейдет в рамках бюджетного правила от продажи валюты к ее покупке. Также давление на рубль окажет восстановление туризма и спроса на импорт.

В 2021 году на темпы восстановления экономики будет оказывать ряд разноплановых факторов. С одной стороны, негативное влияние остаточных карантинных ограничений, а также изменение потребительского поведения населения будет менее существенным, чем предполагалось ранее. Кроме того, поддержку росту будет оказывать реализация эффекта от смягчения денежной кредитной политики. С другой стороны, сдерживающим фактором станет дальнейшая нормализация бюджетных расходов после их наращивания в 2020 году в целях борьбы с распространением новой коронавирусной инфекции и поддержки экономики.

С учетом указанных факторов рост ВВП в 2021 году ожидается на уровне 3,3%. В 2022-2023 годах рост экономики продолжится темпом не менее 3%. При этом в динамику ВВП внесет окончание сделки ОПЕК+, которые приведут к росту добычи нефти.

Рост ВВП будет основываться на расширении внутреннего
спроса – как потребительского, так и инвестиционного.

Восстановление инвестиций в основной капитал в 2021 году будет более
умеренным – на 3,9% с учетом лагов в принятии инвестиционных решений, ожидаемого сокращения капитальных расходов бюджетной системы, а также сохранения ограничений в рамках сделки ОПЕК+, которые будут оказывать сдерживающее влияние на инвестиционную активность в нефтегазовой отрасли. В 2022 и 2023 годах прогнозируется ускорение роста инвестиций до 5,3% в 2022 и 5,1% в 2023 годах, соответственно.

В соответствии с консервативным сценарием, слабый спрос на энергоресурсы окажет дополнительное давление на мировые цены на нефть. Вместе с тем поддержку рынку нефти продолжит оказывать действие соглашения ОПЕК+, а также сокращение добычи в США и странах с высокой себестоимостью добычи. В этих условиях цены на нефть в рамках консервативного варианта прогнозируются в диапазоне 43-45 долл. США за баррель в среднесрочной перспективе, что ниже параметров базового варианта.

С точки зрения внутренних условий в консервативном варианте предполагается длительное сохранение пониженной деловой активности в отраслях, деятельность которых была ограничена в целях борьбы с распространением новой коронавирусной инфекции. При этом структурные изменения потребительского спроса, как мирового, так и внутрироссийского, будут оказывать замедляющее влияние на восстановление таких секторов, как сфера развлечений и досуга, туристическая отрасль, индивидуальные услуги населению. В этих условиях в консервативном сценарии прогнозируется рост ВВП на уровне 2,7% в 2021 году и 2,9% в 2022 году с последующей стабилизацией на уровне около 2,5% по мере реализации комплекса мер, направленных на достижение ключевых национальных целей развития.

Накопленные убытки компаний будут сдерживать восстановление прибыли и, как следствие, инвестиционной активности. Таким образом темпы роста инвестиций в основной капитал прогнозируются на уровне 3,7% в 2021 году и около 4,5% в среднесрочной перспективе.

С учетом более умеренных, чем в базовом варианте, темпов экономического роста темпы роста реальных располагаемых доходов населения в консервативном варианте ожидаются в диапазоне 1,6-1,9% в среднесрочной перспективе, что, в свою очередь, окажет сдерживающее воздействие на потребительский спрос. Рост розничного товарооборота и объема платных услуг населению в 2021 году в рамках консервативного варианта оценивается на уровне 4,5% и 5,6%, соответственно, в 2022-2023 годах оба показателя продолжат расти темпом 2,0-2,3%.

Таблица 6. Сценарии прогноза социально-экономического развития

№ п/п	К соответствующему периоду предыдущего года	2019	2020	2021	2022	2023
1	Валовой внутренний продукт (ВВП), %
1.1	Базовый	1,3	-3,9	3,3	3,4	3,0
1.2	Консервативный

-3,9	2,7	2,9	2,5
2	Инфляция (индекс потребительских цен), %
2.1	Базовый	3,0	3,8	3,7	4,0	4,0
2.2	Консервативный

3,8	3,5	4,0	4,0
3	Промышленность (промышленное производство), %
3.1	Базовый	2,3	-4,1	2,6	3,6	2,3
3.2	Консервативный

-4,1	2,4	3,3	2,1
4	Инвестиции в основной капитал, %
4.1	Базовый	1,7	-6,6	3,9	5,3	5,1
4.2	Консервативный

-6,6	3,7	4,6	4,3
5	Оборот розничной торговли, %
5.1	Базовый	1,9	-4,2	5,1	2,9	2,8
5.2	Консервативный

-4,2	4,5	2,3	2,2
6	Реальные располагаемые доходы населения, %
6.1	Базовый	1,0	-3,0	3,0	2,4	2,5
6.2	Консервативный

-3,0	1,9	1,6	1,9
7	Реальная заработная плата, %
7.1	Базовый	4,8	1,5	2,2	2,3	2,5
7.2	Консервативный

1,5	1,9	1,9	2,2
8	Экспорт товаров, млрд долл. США
8.1	Базовый	419,9	321,3	354,6	381,7	403,1
8.2	Консервативный

321,3	337,5	355,9	372,6
9	Импорт товаров, млрд долл. США
9.1	Базовый	254,6	235,2	249,9	267,3	284,7
9.2	Консервативный

235,2	245,9	259,3	272,8
10	Цена на нефть марки «Юралс» (мировые), долл. США за баррель
10.1	Базовый	63,8	41,8	45,3	46,6	47,5
10.2	Консервативный

41,8	45,3	44,1	45,0

Выводы по анализу социально-экономической ситуации в Российской Федерации в 2020 году

В 2020 году распространение новой коронавирусной инфекции сначала в странах – торговых партнерах, а затем и на территории России оказывало возрастающее негативное влияние на российскую экономику на фоне падения мирового спроса на энергоресурсы. Тем не менее, в целом российская экономика прошла нижнюю точку падения более успешно, чем ожидалось, и лучше, чем многие другие крупные страны, где были введены жесткие карантинные ограничения.

Снижение ВВП в 2020 году составило 3,0%, вместо 3,8%, прогнозируемых Минэкономразвития России.

Индекс промышленного производства в январе-декабре 2020 года по сравнению с аналогичным периодом 2019 года составил 97,4%.

За 2020 год объем работ по виду деятельности «Строительство» вырос на 0,1% по сравнению с 2019 годом, ввод жилья сократился на 1,8%.

Инвестиции в основной капитал по итогам января-декабря 2020 года сократились на 1,4% к уровню января-декабря 2019 года.

Реальные располагаемые денежные доходы в январе-декабре 2020 года по сравнению с аналогичным периодом 2019 года уменьшились на 3,5%.

Темпы инфляции в 2020 году ускорились по сравнению с 2019 годом. В декабре 2020 года индекс потребительских цен (к декабрю 2019 года) составил 104,9%.

В 2021 году ожидается рост ВВП на уровне 2,9%, в 2022 году – 3,2%. В среднесрочной перспективе рост ВВП продолжится темпом около 3% с учетом реализации структурных мер макроэкономической политики28 https://www.economy.gov.ru/material/file/eb793522a934fad1e8c34b61fa0bba70/scenarnye_usloviya_2022.pdf .

В 2021 году, по оценке Минэкономразвития России, инфляция ожидается на уровне 3,7% на конец года, в дальнейшем предполагается рост потребительских цен на уровне 4,0%.

На 2021 год прогнозируется увеличение объема инвестиций в коммерческую недвижимость РФ до 3,5 млрд евро.

Показатели развития российской экономики в 2020 году говорят о неоднозначности общей экономической ситуации в стране. По итогам 2020 года отмечалось замедление темпов экономического роста, вызванное существенным сокращением вклада не базовых отраслей и чистых налогов в рост ВВП. Положительным трендом 2019 – 2020 годов стало снижение ключевой ставки и повышение доступности ипотеки, рост иностранных инвестиций и положительная динамика в сферах производства, строительства и финансов организаций. Снижение ключевой ставки и увеличение доступности кредитов положительно сказалось на рынке недвижимости в стране и регионах, привлекая на рынок новых инвесторов и девелоперов и увеличивая спрос, что, в свою очередь, повлекло за собой рост цен на рынке недвижимости.

Таким образом, в рамках, решаемых Учреждением задач, по кадастровой оценке, Объектов, возможно отметить следующее:

В 2020 году произошел значительный рост цен на жилую недвижимость, что окажет влияние на кадастровую стоимость Объектов. Рост цен связан, прежде всего, с повышением доступности ипотечных кредитов для населения и иными мерами поддержки населения Правительством Российской Федерации, а также стремлением граждан и юридических лиц сберечь от обесценивания рублевые накопления.

В связи с экономическим кризисом и ограничениями из-за пандемии коронавируса произошло снижение деловой активности на рынке коммерческой недвижимости, прежде всего в сфере оказания услуг (общественное питание, гостиничный бизнес). При этом наблюдалась положительная динамика в сегменте складских помещений (бизнес смещает свой фокус с торговых площадей на онлайн-торговлю, для обеспечения которой нужны склады).

Агропромышленный комплекс в целом избежал кризиса и показал незначительный рост (в 2020 году производство сельскохозяйственной продукции выросло на 1,5%), что не предполагает каких-либо резких изменений на рынке сельскохозяйственных объектов.

Анализ социально-экономической ситуации в Ленинградской области в 2020 году

Ленинградская область – субъект Российской Федерации. Входит в состав Северо-Западного федерального округа. Была образована 1 августа 1927 года.

Ленинградская область расположена на северо-западе России. Общая площадь региона составляет 83,9 тыс. кв. км29 https://rosreestr.ru/site/open-service/statistika-i-analitika/zemleustroystvo-i-monitoring-zemel_lenobl/monitoring-zemel-lenobl/ . Область граничит с Финляндией и Эстонией, а также с пятью субъектами Российской Федерации – Республикой Карелией, Вологодской, Новгородской, Псковской областями, городом федерального значения Санкт-Петербургом.

По данным Петростата30 https://petrostat.gks.ru/storage/mediabank/mouMrOCv/Числ.ЛО%20на%2001.01.2021.pdf , на 01.01.2021 население области составляет 1 892,7 тыс. чел.

Место нахождения высших органов государственной власти – город Гатчина, а также Санкт-Петербург. При этом город Санкт-Петербург не входит в состав Ленинградской области, является самостоятельным субъектом Российской Федерации.

По уровню и масштабам развития промышленного производства Ленинградская область занимает одно из ведущих мест в Северо-Западном федеральном округе. Основой экономического потенциала Ленинградской области является промышленное производство.

Промышленность Ленинградской области имеет диверсифицированную структуру и представлена четырьмя основными видами деятельности: добыча полезных ископаемых; обрабатывающие производства; производство и распределение электроэнергии, газа и воды; водоснабжение и водоотведение, организация сбора и утилизации отходов31 http://econ.lenobl.ru/budget/company/ .

Важными факторами, влияющими на развитие региона, являются его приграничное положение (граница с Евросоюзом), выгодное приморское положение (Балтийское море), наличие действующих морских портов; транспортный узел, расположенный в створе панъевропейского транспортного коридора и международного транспортного коридора «Север-Юг»; мультимодальность перевозок – пересечение морских, речных, железнодорожных, автомобильных, воздушных, трубопроводных и телекоммуникационных трасс.

Международное рейтинговое агентство S&P Global Ratings в июне 2020 года подтвердило долгосрочный кредитный рейтинг Ленинградской области на уровне «BB+» со «стабильным» прогнозом.

Эксперты агентства ожидают, что ухудшение экономической ситуации в результате пандемии новой коронавирусной инфекции COVID-19 окажет умеренное давление на бюджетные показатели Ленинградской области.

«Стабильный» прогноз рейтинга отражает ожидания агентства, что, несмотря на ухудшение бюджетных показателей Ленинградской области в 2020 году, она сохранит очень низкий долг и хороший уровень ликвидности в среднесрочной перспективе32 https://ru.investing.com/news/economy/article-1979052 .

Административно-территориальное деление Ленинградской области

Административно-территориальное устройство Ленинградской области установлено областным законом от 15.06.2010 № 32-оз «Об административно-территориальном устройстве Ленинградской области и порядке его изменения».

Вся территория Ленинградской области разграничена между поселениями, территории всех поселений, за исключением территории городского округа (Сосновый Бор), входят в состав муниципальных районов. Таким образом, территория Ленинградской области делится на 17 муниципальных районов и 1 городской округ.

На территории области расположены 121 сельское поселение и 66 городских поселений в составе муниципальных районов.

Рисунок 1. Административно-территориальное деление Ленинградской области

В Таблице 7 приведены сведения о муниципальных районах и городском округе Ленинградской области.

Таблица 7. Перечень муниципальных районов и городского округа Ленинградской области

№ п/п	Муниципальные районы	Площадь района/округа, кв. км	Административный центр	Население, чел. (на 01.01.2021)33 https://petrostat.gks.ru/storage/mediabank/mouMrOCv/Числ.ЛО%20на%2001.01.2021.pdf
1	Бокситогорский	7 264,3	г. Бокситогорск	48 048
2	Волосовский	2 705,7	г. Волосово	51 587
3	Волховский	8 908,6	г. Волхов	87 167
4	Всеволожский	4 931,4	г. Всеволожск	473 504
5	Выборгский	11 119,9	г. Выборг	195 728
6	Гатчинский	2 905,1	г. Гатчина	232 752
7	Кингисеппский	8 722,9	г. Кингисепп	73 714
8	Киришский	3 069,8	г. Кириши	60 777
9	Кировский	4 201,9	г. Кировск	106 077
10	Лодейнопольский	5 713,4	г. Лодейное Поле	27 651
11	Ломоносовский	2 404,4	г. Ломоносов34 Органы местного самоуправления Ломоносовского МР находятся в г. Ломоносов (внутригородское муниципальное образование в составе Петродворцового района города федерального значения Санкт-Петербурга).	78 421
12	Лужский	5 973,3	г. Луга	69 153
13	Подпорожский	7 965,3	г. Подпорожье	27 103
14	Приозерский	5 763,3	г. Приозерск	59 903
15	Сланцевский	2 220,3	г. Сланцы	42 030
16	Тихвинский	7 054,8	г. Тихвин	68 475
17	Тосненский	3 655,2	г. Тосно	123 557
Городской округ
18	Сосновоборский	88,4	г. Сосновый Бор	67 054

Природно-климатические условия Ленинградской области35 https://nature.lenobl.ru/media/uploads/userfiles/2019/10/14/Сборник_27.09.2019.pdf

Ленинградская область относится к зоне умеренного климата, переходного от океанического к континентальному, с умеренно мягкой зимой и умеренно теплым летом, расположена в средней и южной подзонах тайги. Коренным типом растительности являются еловые и сосновые леса (59 % общей площади земель лесного фонда). Лиственные леса составляют 41% от общей площади земель лесного фонда.

Особенностью Ленинградской области является неоднородность погодных условий по территории, обусловленная большой протяженностью области с запада на восток, разнообразием ландшафта и наличием крупных водоемов (Финский залив, Ладожское и Онежское озера).

Кроме резких изменений погоды, которые сами по себе являются неблагоприятными факторами, на территории области наблюдаются практически все опасные метеорологические явления: сильные ветры, в том числе шквалы и смерчи, снегопады и метели, гололед, туман, сильные морозы и жара, кратковременные интенсивные ливни и продолжительные дожди, грозы, град, лесные пожары, засуха и наводнения.

Средняя температура января -8...-11°C, июля +16...+18°C. Абсолютный максимум температуры +37,8°C, абсолютный минимум -52°C. Наиболее холодными являются восточные районы, наиболее теплыми - юго-западные.

Количество осадков за год 600-700 мм. Наибольшее количество осадков выпадает на возвышенностях, максимум – на Лемболовской. Минимальное количество осадков выпадает на прибрежных низменностях. Наибольшее количество осадков выпадает летом и осенью. В зимний период осадки выпадают в основном в виде снега. Постоянный снежный покров появляется во второй половине ноября - первой половине декабря. Сходит снег во второй половине апреля.

По запасам водных ресурсов Ленинградская область является одним из самых обеспеченных регионов России. Территория Ленинградской области, за исключением ее крайней юго-восточной части, относится к бассейну Балтийского моря и имеет густую, хорошо развитую речную сеть. Общая протяженность всех рек в Ленинградской области составляет около 50 тыс. км. Среди многочисленных рек самые крупные – Нева, Свирь и Волхов. Многочисленны озера Ленинградской области, среди них Ладожское озеро – крупнейшее пресноводное озеро в Европе.

В области эксплуатируется более 80 месторождений полезных ископаемых (бокситы, глина, фосфориты, сланцы, гранит, известняк, песок). Благодаря запасам лесных ресурсов область является одной из ведущих зон на Северо-Западе России по лесозаготовкам, деревопереработке и лесному экспорту.

Основные показатели социально-экономического развития Ленинградской области в 2020 году

Ленинградская область – один из крупнейших промышленных центров и один из лидеров по экономическому развитию Северо-Запада России.

ВРП Ленинградской области в 2020 году (по оценочным данным) составил 1,26 трлн рублей (100,1% к 2019 году). За период с 2015 по 2020 гг. объем ВРП региона увеличился на 10,7%36 http://lenoblinvest.ru/promyshlennost-leningradskoj-oblasti/ .

Рисунок 2. Структура ВРП Ленинградской области по видам деятельности37 http://lenoblinvest.ru/promyshlennost-leningradskoj-oblasti/

Таблица 8. Основные социально-экономические показатели Ленинградской области38 Здесь и далее по тексту: https://petrostat.gks.ru/storage/mediabank/uM00ux8s/11001021_122020_LO.pdf, https://petrostat.gks.ru/folder/33441

№ п/п	Основные показатели	Абсолютные данные январь-декабрь 2020 года	Январь-декабрь 2020 года, в % к январю-декабрю 2019 года	Справочно: январь-декабрь 2019 года, в % к январю-декабрю 2018 года
1	Оборот организаций (в действующих ценах), млрд руб.	2 771,9	98,0	110,5
2	Индекс промышленного производства39 Индекс промышленного производства исчисляется по видам деятельности «Добыча полезных ископаемых», «Обрабатывающие производства», «Обеспечение электрической энергией, газом и паром; кондиционирование воздуха», «Водоснабжение; водоотведение, организация сбора и утилизации отходов, деятельность по ликвидации загрязнений»	х	98,6	105,1
3	Производство продукции сельского хозяйства, млрд руб.	85,2	100,1	101,0
4	Объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», млрд. руб.	206,8	82,0	146,1
5	Ввод в действие жилых домов, тыс. кв. м общей площади40 https://petrostat.gks.ru/storage/mediabank/ArgJ7wIi/Строительство%20в%20Ленинградской%20области%20в%202020%20году.pdf, без учета жилых домов на участках для ведения садоводства	2 133,3	73,5	110,0
6	Грузооборот транспорта, млн. т.км	906,5	Х	х
7	Оборот розничной торговли, млрд руб.	480,6	106,5	104,5
8	Оборот общественного питания, млрд руб.	13,5	70,6	107,1
9	Объем платных услуг населению, млрд руб.	79,1	92,6	100,7
10	Индекс потребительских цен41 Декабрь 2020 года к декабрю 2019 года, декабрь 2019 года к декабрю 2018 года	х	104,1	102,9
11	Индекс цен производителей промышленных товаров42 Декабрь 2020 года к декабрю 2019 года, декабрь 2019 года к декабрю 2018 года	х	104,9	102,0
12	Инвестиции в основной капитал, млрд руб.	458,1	105,2	101,3
13	Реальные располагаемые денежные доходы населения43 monitoring.lenreg.ru/pokazateli-razvitiya-regiona/dostizhenie-osnovnyx-pokazatelej/dannye-ezhegodnogo-monitoringa	х	100,2	100,7
14	Среднемесячная начисленная заработная плата одного работника: номинальная, руб.	48 271	102,7	106,3
15	Реальная среднемесячная начисленная заработная плата работников	х	99,8	102,2
16	Уровень безработицы, в % к численности рабочей силы	3,1	Х	х

Промышленность Ленинградской области44 http://lenoblinvest.ru/promyshlennost-leningradskoj-oblasti/

Основу экономики области составляет промышленность, на долю которой приходится 36,9% ВРП.

Основные отрасли промышленности: автомобилестроение, судостроение, химическое производство, нефтехимия, агропромышленный комплекс, лесопереработка, целлюлозно-бумажное производство, алюминиевая промышленность, промышленность строительных материалов, машиностроение.

Промышленность Ленинградской области составляют более 1 400 крупных и средних предприятий, часть из которых входит в число ведущих организаций России. Хозяйственную деятельность в сфере промышленного производства также осуществляют свыше 500 малых предприятий.

Структура промышленного комплекса Ленинградской области:

– обрабатывающие производства (78,7%);

– обеспечение электрической энергией, газом и паром, кондиционирование воздуха (18,6%);

– водоснабжение, водоотведение, организация сбора и утилизации отходов, деятельность по ликвидации загрязнений (1,5%);

– добыча полезных ископаемых (1,2%).

Рисунок 3. Крупнейшие предприятия и основные отрасли промышленности Ленинградской области (по данным инвестиционного портала Ленинградской области)

В Ленинградской области индекс промышленного производства в январе-декабре 2020 года по сравнению с январем-декабрем 2019 года составил 98,6%.

Рисунок 4. Динамика индекса промышленного производства

Индекс производства по виду деятельности «Добыча полезных ископаемых» в январе-декабре 2020 года составил 102,5 % по сравнению с соответствующим периодом 2019 года, по виду деятельности «Обрабатывающие производства» – 100,2 %, по виду деятельности «Обеспечение электрической энергией, газом и паром; кондиционирование воздуха» – 91,9 %, по виду деятельности «Водоснабжение; водоотведение, организация сбора и утилизации отходов, деятельность по ликвидации загрязнений» – 101,9 %.

Сельское хозяйство Ленинградской области в целом

Ленинградская область – крупнейший агропромышленный регион Северо-Запада России.

Объем производства продукции сельского хозяйства в Ленинградской области в январе-декабре 2020 года составил 85,2 млрд руб. и по сравнению с январем-декабрем 2019 года увеличился на 0,1 % (годом ранее прирост составил 1,0 %), в том числе в сельскохозяйственных организациях – 66,6 млрд руб. (на 1,6 % больше).

Рисунок 5. Динамика индекса производства продукции сельского хозяйства

Ленинградская область, в соответствии со своим географическим положением находится в зоне рискованного земледелия.

Современное растениеводство Ленинградской области ориентировано на внедрение инновационных технологий, направленных на сохранение и повышение плодородия почв; увеличение уровня производства сельскохозяйственных культур; снижение зависимости сельскохозяйственного производства от влияния неблагоприятных природно-климатических условий; повышение производительности труда и механизации трудоемких процессов.

Растениеводство Ленинградской области во многом специализируется на выращивании картофеля и овощей, в меньшей степени зерновых культур.

Объем производства продукции растениеводства составил 21,9 млрд руб. или 95,8 % к уровню 2019 года. В 2020 году в хозяйствах всех категорий намолочено 160,7 тыс. тонн зерна в весе после доработки, накопано 187,1 тыс. тонн картофеля, собрано 130,4 тыс. тонн овощей открытого грунта. По сравнению с 2019 годом зерна намолочено больше на 10,6 %, картофеля собрано меньше на 8,7 %, овощей открытого грунта – на 9,8 %.

Объем производства продукции животноводства составил 63,3 млрд. руб. или 101,9 % к уровню 2019 года.

К началу января 2021 года на хозяйства населения и фермеров приходилось 9,1 % поголовья крупного рогатого скота, 3,1 % – свиней, 81,8 % – овец и коз.

Хозяйствами населения и фермерами произведено 2,5 % мяса, 5,8 % – молока и 1,9 % яиц.

Рыбопереработка

Ленинградская область является одним из лидеров по добыче и переработке рыбы среди российских регионов. За первое полугодие 2020 года объем добычи водных биоресурсов по всем районам промысла составил в регионе 15,3 тыс. тонн.

Рыбопереработка в Ленинградской области представлена филиалами крупных Санкт-Петербургских рыбоперерабатывающих предприятий, ООО «ТД «Балтийский берег», ОАО «Рыбоперерабатывающий комбинат №1», консервным производством ООО «Новоладожская рыбная компания» и ООО «Юникс», цехами рыбопереработки на рыбоводных и рыбодобывающих предприятиях, а также малыми районными рыбоперерабатывающими предприятиями, цехами вяленья и копчения рыбы. Рыбоперерабатывающие предприятия области выпускают широкий ассортимент рыбопродукции из местного сырья, включая рыбу, выращенную областными товарными рыбоводными предприятиями, а также из сырья ввозимого из других регионов и зарубежья: охлажденная и мороженая рыба, рыба соленая и копченая, сушено-вяленая рыба, изделия рыбной кулинарии, пресервы и консервы рыбные, кормовая и техническая рыбопродукция45 https://agroprom.lenobl.ru/ru/o-komitete/napravleniya-deyatelnosti/rybohozyajstvennyj-kompleks/ .

Лесопромышленный комплекс Ленинградской области46 http://lenoblinvest.ru/klaster-lesopererabatyvayushchej-promyshlennosti/

Лесоперерабатывающая промышленность Ленинградской области включает в себя предприятия, осуществляющие обработку древесины, производство изделий из дерева, бумаги и бумажных изделий, а также деревянной мебели.

На территории Ленинградской области создана ассоциация «Кластер лесоперерабатывающей промышленности», целью которой является формирование условий для эффективного взаимодействия участников кластера лесоперерабатывающей промышленности. Ассоциация осуществляет методическое, организационное, экспертно-аналитическое и информационное сопровождение развития кластера.

Лесопромышленный комплекс Ленинградской области насчитывает свыше 50 предприятий (без учета малого предпринимательства), на которых занято около 13 000 человек.

Мощности существующих предприятий обеспечивают переработку более 7,5 млн куб. м древесины в год. Наибольшее их количество сосредоточено в Бокситогорском, Волховском, Выборгском, Гатчинском, Лодейнопольском и Подпорожском районах (лесопильно-деревообрабатывающие предприятие ООО «ММ Ефимовский», ООО «ИКЕА Индастри Тихвин», ООО «Мется Свирь», картонно-бумажные фабрики ОАО «Илим Гофра» и ЗАО «ГОТЭК Северо-Запад», ООО «Кнауф Петроборд», производство по выпуску беленой химтермомассы и бумаги на ЗАО «Интернешнл Пейпер»).

Объем производства продукции (работ, услуг) без учета НДС в денежном выражении по лесопромышленному комплексу Ленинградской области составил в 2020 году 72,1 млрд руб.47 https://nature.lenobl.ru/ru/o-komitete/ctatisticheskie-dannye-i-pokazateli-harakterizuyushie-sostoyanie-i-din/otchetnyj-period-2020-god . Производство продукции предприятий лесопромышленного комплекса приведено в Таблице 9.

Таблица 9. Производство продукции предприятий лесопромышленного комплекса Ленинградской области48 https://nature.lenobl.ru/ru/o-komitete/ctatisticheskie-dannye-i-pokazateli-harakterizuyushie-sostoyanie-i-din/otchetnyj-period-2020-god

Показатели	2019	2020	2020 к 2019, %
Заготовлено древесины, тыс. куб.м (по отчетным данным лесничеств, всего по Ленинградской области)	5 166,3	4 582,5	88,7
Реализовано необработанной древесины на экспорт (пиловочник, балансовая древесина), тыс. куб. м	1 288,0	1 106,0	85,9
Реализовано пиломатериалов на экспорт, тыс. куб. м	н/д	н/д	-
Переработано древесины, тыс. куб. м	4 506,0	4 233,0	93,9
Произведено продукции:
Целлюлоза по варке, тыс. тонн	476,0	454,0	95,4
Целлюлоза товарная, тыс. тонн	20,0	21,0	105,0
Химтермомасса (БХТММ), тыс. тонн	225,0	226,0	100,4
Бумага, тыс. тонн	488,0	448,0	91,8
Картон, тыс. тонн	116,0	116,0	100,0
Гофрокартон млн кв.м	445,0	459,0	103,1
Пиломатериалы, тыс. куб.м	744,0	713,0	95,8
ДСП тыс. куб.м	75,0	103,0	137,3
ДСтП, млн кв.м	2,5	2,8	112,0
Лам.МДФ, тыс. кв.м	1 279,0	742,0	58,0
Пеллеты, тыс. тонн	101,0	108,0	106,9

Инвестиции в Ленинградской области49 https://petrostat.gks.ru/storage/mediabank/OcmoVwS4/Распределение%20инвестиций%20в%20основной%20капитал.pdf

В январе-декабре 2020 года на развитие экономики и социальной сферы Ленинградской области использовано 458,1 млрд руб. инвестиций в основной капитал (с учетом субъектов малого предпринимательства), что на 5,2 % больше, чем в январе-декабре 2019 года.

Наибольший объем инвестиций в основной капитал приходится на здания (кроме жилых) и сооружения, расходы на улучшение земель (56,9 %), а также – машины, оборудование, включая хозяйственный инвентарь и другие объекты (35,9 %).

Рисунок 6. Динамика инвестиций в основной капитал

В январе-декабре 2020 года основным источником инвестиций в основной капитал были привлеченные средства, которые составили 50,5 % от общего объема инвестиций. В структуре привлеченных средств наибольшую долю занимали бюджетные средства (15,9 %), кредиты банков (6,9 %), заемные средства других организаций (5,7 %), средства населения, привлеченные для долевого строительства (3,2 %), прочие (17,9 %).

Строительство в Ленинградской области

В январе-декабре 2020 года собственными силами предприятий и организаций в Ленинградской области выполнено работ и услуг по виду деятельности «Строительство» на 206,8 млрд руб., что в сопоставимых ценах на 18,0 % меньше, чем в январе-декабре 2019 года.

Ввод в действие жилых домов50 Без учета жилых домов, построенных на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства в январе-декабре 2020 года составил 2 133,3 тыс. кв. м, что на 26,5 % меньше, чем в январе-декабре 2019 года, в том числе индивидуальных жилых домов (ИЖС) суммарной общей площадью 1 132,0 тыс. кв. м (53 % от общего объема ввода жилых домов). Лидерами по вводу в действие жилых домов в январе-декабре 2020 года являются Всеволожский район – 1 087,6 тыс. кв. м (ИЖС – 30,1%) и Ломоносовский район – 334,8 тыс. кв. м (60,4 % – ИЖС).

В январе-декабре 2020 года на территории Ленинградской области за счет всех источников финансирования введено 31 467 новых квартир (в том числе 7 753 квартиры в индивидуальных жилых домах), что на 36,6 % меньше, чем в январе-декабре 2019 года.

В январе-декабре 2020 года на территории Ленинградской области были выданы разрешения на ввод в эксплуатацию 50 нежилых зданий, из них 19 объектов производственного и складского назначения, 6 объектов торгового назначения, 4 объекта спортивного и спортивно-оздоровительного назначения, 2 административно-бытовых объекта, 2 паркинга, 13 объектов образования, 3 объекта здравоохранения и 1 объект культурно-досугового назначения51 https://expert.lenobl.ru/ru/deiatelnost/vydacha-razreshenij-na-stroitelstvo-i-na-vvod-obektov-v-ekspluataciyu/2020/ .

Транспорт в Ленинградской области 52 http://transport.lenobl.ru/transport/razvitie/doklad/

Транспортный комплекс Ленинградской области – важнейшее звено общероссийской и мировой транспортной системы. Ленинградская область расположена на пересечении сухопутных, водных и воздушных путей сообщений в створе международных и национальных транспортных коридоров, а также интересов трех основных мировых центров роста: Северной Америки, Западной Европы и Восточной Азии. На территории области осуществляется транзит грузов, отправляемых из стран Юго-Восточной Азии в Западную Европу и обратно. Наличие достаточно богатых и разнообразных природных ресурсов в сочетании с развитым промышленным и агропромышленным потенциалом позволяет формировать собственные грузопотоки.

Транспортная отрасль Ленинградской области является одной из наиболее динамично растущих отраслей экономики прежде всего за счет активного развития федеральных транспортных систем.

Потребность в транзитных и внутрирегиональных перевозках обеспечивается за счет развитой транспортной системы, включающей все виды транспорта: водный, железнодорожный, автомобильный.

Морской транспорт

Морские торговые порты «Усть-Луга», «Приморск», «Высоцк», «Выборг» играют ключевую роль в развитии транспортно-логистической системы Ленинградской области. В рамках реализации задач национальной морской политики по обеспечению экономической независимости России на Балтийском региональном направлении Ленинградская область буквально превратилась в морские ворота России в Евросоюз.

Железнодорожный транспорт

Железнодорожная инфраструктура в границах Ленинградской области включает 10 направлений: Московское, Волховстроевское, Киришское, Витебское, Новгородское, Псковское, Приозерское, Выборгское, Нарвское, Ораниенбаумское, а также 5 крупных железнодорожных узлов: Волховстроевский, Киришский, Усть-Лужский, Гатчинский и Выборгский.

На территории области расположено 169 железнодорожных станций, включая 1 сортировочную (Волховстрой), 3 приграничных (Ивангород-Нарвский, Бусловская, Светогорск) и 4 узловых (Выборг, Высоцк, Приморск и Лужская).

Протяженность железных дорог – более 3 тыс. км, из них 30% электрифицировано. Плотность железнодорожной сети - 32 км на 1 000 кв. км. Грузооборот – более 100 млн. т / год.

Железнодорожная инфраструктура, обеспечивающая пассажирские перевозки на территории Ленинградской области, включает в себя 2 железнодорожных вокзала в городах Выборг и Волховстрой, 44 малых железнодорожных вокзала и 312 железнодорожных станций и остановочных пунктов. Маршрутная сеть пригородного железнодорожного транспорта насчитывает более 100 маршрутов.

Внутренний водный транспорт

Внутренний водный транспорт и водные пути в Ленинградской области имеют важное значение для экономики региона.

Протяженность эксплуатируемых внутренних водных путей на территории Ленинградской области составляет 1843,5 км. Основной трассой является водный путь от Санкт-Петербурга до Череповца, протяженностью 856 км, из них на территории Ленинградской области (Санкт-Петербург-Вознесенье) – 438 км.

На судоходных внутренних водных путях области расположено 3 шлюза – Волховский, Нижне-Свирский и Верхне-Свирский.

Особенностью Ленинградской области является преимущественно туристское (рекреационное) развитие пассажирских транспортных средств и береговой инфраструктуры. При этом основными пунктами приема туристов на внутреннем водном транспорте в настоящее время являются культурно-исторический центр, посвященный первой столице Древней Руси в с. Старая Ладога (р. Волхов), музей «Крепость Орешек» на о. Ореховый (р. Нева), культурно-этнографический центр в д. Мандроги (р. Свирь) и Коневецкий монастырь (о. Коневец, Ладожское озеро).

Также в пределах территории Ленинградской области проходит большое количество транзитных круизных маршрутов на Москву, Санкт-Петербург, Валаам, Кижи, Петрозаводск и др.

Автомобильный транспорт

Транспортное обслуживание населения автомобильным транспортом общего пользования осуществляется по 897 регулярным автобусным маршрутам, суммарной протяженностью 28,8 тыс. км. Перевозки пассажиров автомобильным транспортном общего пользования осуществляют более 70 юридических лиц и индивидуальных предпринимателей Ленинградской области и Санкт-Петербурга.

На маршрутной сети в Ленинградской области работает 2066 автобусов различной вместимости. Транспортная инфраструктура автомобильных пассажирских перевозок Ленинградской области насчитывает 13 автовокзалов и более 3,5 тыс. остановочных павильонов.

Основу транспортного обслуживания хозяйствующих субъектов и населения Ленинградской области составляет сеть автомобильных дорог протяженностью более 11 тыс. км дорог, в том числе федеральных – 1,3 тыс. км, территориальных – 9,8 тыс. км. Семь федеральных дорог, среди которых важнейшими являются автодороги «Россия», «Скандинавия», «Нарва», «Кола» и Санкт-Петербург – Псков, обеспечивают транспортную связь с другими регионами России, а также выход в страны Европы.

Трубопроводный транспорт

В области находятся конечные точки магистральных нефтепроводов Балтийской трубопроводной системы (от Ярославля до порта Приморск) и Балтийской трубопроводной системы-II (от Андреаполя до порта Усть-Луга).

Под Выборгом расположена начальная точка магистрального газопровода «Северный поток» между Россией и Германией и являющемся продолжением газопровода от Грязовца.

Объем услуг по транспортировке и хранению, оказанных организациями Ленинградской области (без субъектов малого предпринимательства), в январе-декабре 2020 года составил 202,4 млрд руб. и в действующих ценах увеличился по сравнению с январем-декабрем 2019 года на 2,8 %.

В январе-декабре 2020 года перевезено грузов 3 855,4 тыс. тонн, грузооборот составил 906,5 млн тонно-км (% к уровню января-декабря 2019 года не приводятся), перевезено пассажиров автобусами по маршрутам регулярных перевозок – 49,2 млн чел. (71,7 % к уровню января-декабря 2019 года).

Розничная торговля и сфера услуг в Ленинградской области

Оборот розничной торговли в январе-декабре 2020 года составил 480,6 млрд руб., что в сопоставимых ценах на 6,5 % больше, чем в январе-декабре 2019 года. В структуре оборота розничной торговли удельный вес оборота розничной торговли пищевыми продуктами, включая напитки, и табачными изделиями в январе-декабре 2020 года составил 46,3 %, в январе-декабре 2019 года – 47 %, непродовольственных товаров – 53,7 %.

Оборот общественного питания в январе-декабре 2020 года составил 13,5 млрд руб., или 70,6 % к январю-декабрю 2019 года.

Объем платных услуг, оказанных населению, в Ленинградской области
в январе-декабре 2020 года составил 79,1 млрд руб. и в сопоставимых ценах сократился по сравнению с январем-декабрем 2019 года на 7,4 %.

Основное место в структуре потребляемых населением платных услуг по-прежнему занимают жилищно-коммунальные услуги – 57,6 %, транспортные – 10,4 %, бытовые – 7,4 %, медицинские – 6,9 %, услуги в сфере образования – 4,3 %, телекоммуникационные – 3,7 %.

Уровень жизни населения в Ленинградской области

Реальные денежные доходы населения в январе-декабре 2020 года к уровню
января-декабря 2019 года составили 100,2 %53 monitoring.lenreg.ru/pokazateli-razvitiya-regiona/dostizhenie-osnovnyx-pokazatelej/dannye-ezhegodnogo-monitoringa .

Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата одного работника в январе-декабре 2020 года составила 48 271 руб., или 102,7 % к январю-декабрю 2019 года.

Реальная заработная плата, рассчитанная с учетом индекса потребительских цен, в январе-декабре 2020 года на 0,2 % ниже уровня января-декабря 2019 года.

По данным Росстата (Таблицы 10, 11), в Ленинградской области стоимость фиксированного набора потребительских товаров и услуг в декабре 2020 года составила 17 279,0 руб./мес. (104,4 % к декабрю 2019 года), стоимость минимального набора продуктов питания в декабре 2020 года составила 5 072,86 руб./мес. (105,1 % к декабрю 2019 года).

Таблица 10. Стоимость фиксированного набора потребительских товаров и услуг в Ленинградской области, руб.54 https://www.fedstat.ru/indicator/31052

№ п/п	Период	2016	2017	2018	2019	2020
1	Январь	14 145,5	14 968,4	15 461,5	16 223,6	16 742,8
2	Февраль	14 286,1	14 981,4	15 501,9	16 335,4	16 784,5
3	Март	14 376,1	15 059,8	15 589,0	16 400,9	16 884,3
4	Апрель	14 484,9	15 146,9	15 653,5	16 503,1	17 007,0
5	Май	14 591,8	15 319,1	15 737,4	16 610,5	17 046,8
6	Июнь	14 701,5	15 522,5	15 828,4	16 676,9	17 149,9
7	Июль	14 807,4	15 549,4	15 928,9	16 725,2	17 339,4
8	Август	14 799,9	15 439,4	15 855,5	16 612,2	17 241,8
9	Сентябрь	14 647,9	15 353,9	15 783,2	16 553,6	17 144,8
10	Октябрь	14 696,3	15 372,0	15 819,7	16 516,9	17 134,6
11	Ноябрь	14 728,1	15 358,5	15 885,0	16 524,7	17 193,8
12	Декабрь	14 796,2	15 363,3	16 007,0	16 555,7	17 279,0

Таблица 11. Стоимость условного (минимального) набора продуктов питания в Ленинградской области, руб.55 https://www.fedstat.ru/indicator/31481

№ п/п	Период	2016	2017	2018	2019	2020
1	Январь	4 227,93	4 471,14	4 571,86	4 808,17	4 829,24
2	Февраль	4 264,89	4 493,81	4 598,12	4 831,46	4 841,29
3	Март	4 292,08	4 542,55	4 686,37	4 905,09	4 875,06
4	Апрель	4 364,24	4 645,06	4 760,49	4 972,45	5 028,33
5	Май	4 477,63	4 857,42	4 811,40	5 008,53	5 088,44
6	Июнь	4 590,33	5 095,57	4 912,33	5 108,81	5 179,00
7	Июль	4 560,60	4 897,06	4 906,08	5 153,17	5 232,13
8	Август	4 478,55	4 705,45	4 758,82	4 974,62	5 059,84
9	Сентябрь	4 330,52	4 565,76	4 630,01	4 863,32	4 912,29
10	Октябрь	4 341,27	4 545,00	4 636,74	4 792,31	4 917,11
11	Ноябрь	4 345,73	4 519,70	4 688,61	4 791,42	4 975,86
12	Декабрь	4 385,32	4 508,37	4 812,44	4 827,38	5 072,86

Изменение стоимости потребительской корзины (фиксированного набора потребительских товаров и услуг и условного (минимального) набора продуктов питания) приведено на Рисунке 7.

Рисунок 7. Изменение стоимости потребительской корзины за 2016-2020 годы

Таблица 12. Анализ изменения стоимости потребительской корзины за 2016-2020 годы

№ п/п	Наименование	2017	2018	2019	2020
1	Изменение фиксированного набора потребительских товаров и услуг нарастающим итогом	103,8	108,2	111,9	116,8
2	Изменение стоимости условного (минимального) набора продуктов питания нарастающим итогом	102,8	109,7	110,1	115,7
3	Изменение фиксированного набора потребительских товаров и услуг к предыдущему периоду	103,8	104,2	103,4	104,4
4	Изменение стоимости условного (минимального) набора продуктов питания к предыдущему периоду	102,8	106,7	100,3	105,1

*Изменения указаны в % по отношению к предыдущему году.

Как видно из Таблицы 12, изменение цен потребительской корзины происходит на уровне инфляции. При этом цены на продуктовую корзину обладают большей волатильностью.

Потребительские цены в Ленинградской области

Индекс потребительских цен и тарифов на товары и услуги населению в декабре 2020 года составил 104,1 % к декабрю 2019 года, в том числе на продовольственные
товары – 105,1 %, непродовольственные товары – 103,5 %, услуги – 103,3 %.

Рисунок 8. Динамика индекса потребительских цен

В декабре 2020 года индекс цен производителей промышленных товаров относительно декабря 2019 года составил 104,9 %.

Цены на рынке жилья в Ленинградской области56 Информация о средних ценах формируется на основании сведений, полученных от организаций, осуществляющих операции с недвижимостью, о фактической стоимости проданных квартир и их общей площади.

В 4 квартале 2020 года средняя цена 1 кв. м общей площади квартир на первичном рынке жилья составила 82 003 руб., на вторичном – 72 612 руб., в 4 квартале 2019 года – 59 035 руб. и 51 967 руб., соответственно. За год (4 квартал 2020 года к 4 кварталу 2019 года) цены на квартиры на первичном рынке жилья, в среднем по области, выросли на 38,9 %, на вторичном рынке – на 39,7 %.

Рисунок 9. Динамика изменения цен на квартиры

Тарифы за пользование различными видами снабжения и затраты на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения

Подлежащие государственному регулированию цены (тарифы) за пользование различными видами снабжения (водо-, газо-, электро-, тепло- и другими) устанавливаются Комитетом по тарифам и ценовой политике Ленинградской области57 http://tarif.lenobl.ru/ . В следующих Таблицах приведены значения действовавших в 2020 году в Ленинградской области тарифах на электро- и газоснабжение.

Таблица 13. Размер тарифов на электроэнергию для населения, действующих на территории Ленинградской области в 2020 году
(с учетом НДС)58 https://tarif.lenobl.ru/media/uploads/userfiles/2020/01/22/623-%D0%BF_2019_%D1%8D.pdf

№ п/п	Группы потребителей	Ед. изм.	с 01.01.2020 по 30.06.2020	с 01.07.2020 по 31.12.2020
1	Население и приравненные к ним категории потребителей
1.1	Одноставочный тариф	руб./кВтч	4,27	4,48
1.2	Одноставочный тариф, дифференцированный по двум зонам суток

Дневная зона (пиковая и полупиковая)	руб./кВтч	4,49	4,71

Ночная зона	руб./кВтч	2,43	2,55
2	Население, проживающее в городских населенных пунктах в домах, оборудованных электроплитами
2.1	Одноставочный тариф	руб./кВтч	3,15	3,32
2.2	Одноставочный тариф, дифференцированный по двум зонам суток

Дневная зона (пиковая и полупиковая)	руб./кВтч	3,32	3,48

Ночная зона	руб./кВтч	1,79	1,88
3	Население, проживающее в сельских населенных пунктах
3.1	Одноставочный тариф	руб./кВтч	3,11	3,27
3.2	Одноставочный тариф, дифференцированный по двум зонам суток

Дневная зона (пиковая и полупиковая)	руб./кВтч	3,27	3,43

Ночная зона	руб./кВтч	1,77	1,85
4.1	Садоводческие, огороднические или дачные некоммерческие объединения граждан, гарантирующие поставщики, энергосбытовые и энергоснабжающие организации
4.1.1	Одноставочный тариф	руб./кВтч	4,27	4,48
4.1.2	Одноставочный тариф, дифференцированный по двум зонам суток

Дневная зона (пиковая и полупиковая)	руб./кВтч	4,49	4,71

Ночная зона	руб./кВтч	2,43	2,55

Таблица 14. Размер тарифов на газ, действующих на территории Ленинградской области в 2020 году59 https://tarif.lenobl.ru/media/uploads/userfiles/2020/01/17/114-п_2019_г.pdf, https://www.peterburgregiongaz.ru/informatsiya-dlya-naseleniya/leningradskaya-oblast/tseny-i-normativy/roznichnye-tseny/20204/s-1-iyulya-2020-goda

№ п/п	Наименование тарифа и его параметры	Размер тарифа

с 01.07.2019 по 30.06.2020 (руб. / куб.м, с НДС)	c 01.07.2020 по 30.06.2021 (руб. / куб.м, с НДС)
1	На приготовление пищи и нагрев воды с использованием газовой плиты (в отсутствие других направлений использования газа).	6 604,81	6 604,81
2	На нагрев воды с использованием газового водонагревателя при отсутствии центрального горячего водоснабжения (в отсутствие других направлений использования газа).	6 604,81	6 604,81
3	На приготовление пищи и нагрев воды с использованием газовой плиты и нагрев воды с использованием газового нагревателя при отсутствии центрального горячего водоснабжения (в отсутствие других направлений использования газа).	6 604,81	6 604,81
4	На отопление или отопление с одновременным использованием газа на другие цели (кроме отопления и (или) выработки электрической энергии с использованием котельных всех типов и (или) иного оборудования, находящихся в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирных домах.	6 470,40	6 559,98
5	На отопление и (или) выработку электрической энергии с использованием котельных всех типов и (или) иного оборудования, находящихся в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирных домах.	6 470,40	6 559,98

Тарифы на теплоснабжение для населения дифференцированы по муниципальным районам и городскому округу Ленинградской области, и в 2020 году находились в следующих диапазонах:

Таблица 15. Размер тарифов на теплоснабжение для населения, действующих на территории Ленинградской области в 2020 году60 http://tarif.lenobl.ru/tarif/tarify-v-sfere-teplosnabzheniya/otoplenie/

№ п/п	Муниципальные районы	Диапазон тарифов на 2020 год (руб./Гкал, с НДС)
1	Бокситогорский	1 421,57 – 2 633,29
2	Волосовский	2 541,82 – 2 600,0
3	Волховский	1 540,62 – 2 794,23
4	Всеволожский	1 397,22 – 2 961,08
5	Выборгский	1 279,48 – 2 979,69
6	Гатчинский	1 292,84 – 2 794,23
7	Кингисеппский	2 096,56 – 2 794,23
8	Киришский	1 005,05 – 1 085,45
9	Кировский	1 584,85 – 2 831,48
10	Лодейнопольский	2 051,84 – 2 600,00
11	Ломоносовский	2 160,00 – 2 794,23
12	Лужский	1 898,43 – 4 368,81
13	Подпорожский	2 044,74 – 2 582,10
14	Приозерский	1 362,05 – 2 794,23
15	Сланцевский	2 087,62 – 2 600,00
16	Тихвинский	1 269,41 – 3 038,09
17	Тосненский	1 475,19 – 2 794,23
Городской округ
18	Сосновоборский	766,99 – 783,68

Тарифы на холодное водоснабжение (ХВС), водоотведение дифференцированы по муниципальным районам и городскому округу Ленинградской области, и в 2020 году находились в следующих диапазонах (в расчете на 1 куб. м):

Таблица 16. Размер тарифов на водоснабжение и водоотведение для населения, действующих на территории Ленинградской области в 2020 году

№ п/п	Муниципальный район	Диапазон тарифов на 2020 год (руб. / куб. м, с НДС)

ХВС	Водоотведение
1	Бокситогорский	20,40 – 21,13	14,63 – 15,16
2	Волосовский	35,17 – 38,69	29,74 – 32,71
3	Волховский	22,42 – 46,79	17,86 – 30,88
4	Всеволожский	32,33 – 68,37	27,97 – 125,11
5	Выборгский	19,24 – 62,44	16,07 – 113,53
6	Гатчинский	18,25 – 37,80	23,21 – 42,08
7	Кингисеппский61 Тарифы указаны без учета НДС	31,84 – 50,87	28,22 – 57,83
8	Киришский	26,43 – 29,23	23,27 – 25,84
9	Кировский	24,59 – 36,24	29,53 – 48,53
10	Лодейнопольский	33,06 – 40,28	39,72 – 44,09
11	Ломоносовский	32,87 – 51,14	27,27 – 40,85
12	Лужский	26,74 – 27,58	17,32 – 48,85
13	Подпорожский	31,92 – 40,28	39,68 – 44,09
14	Приозерский	23,24 – 35,23	25,31 – 33,35
15	Сланцевский	25,08 – 43,19	23,26 – 46,32
16	Тихвинский	20,70 – 40,28	23,98 – 37,76
17	Тосненский	7,26 – 56,98	4,56 – 50,11
Городской округ
18	Сосновоборский	44,06 – 44,74	24,18 – 25,15

Тарифные ставки за присоединение к сетям электроснабжения также устанавливаются Комитетом по тарифам и ценовой политике Ленинградской области. Всего в 2020 году на территории Ленинградской области действовали 24 территориальных сетевых организации. В соответствии с Приказом Комитета по тарифам и ценовой политике Ленинградской области от 27.12.2019 № 739-п на 2020 год установлены62 https://tarif.lenobl.ru/media/uploads/userfiles/2020/01/28/739-%D0%BF_2019_%D1%82%D0%BF%D1%8D_FY5Q8ll.pdf :

плата за технологическое присоединение энергопринимающих устройств максимальной мощностью, не превышающей 15 кВт включительно (с учетом ранее присоединенной в данной точке присоединения мощности), в размере 550 рублей (с учетом НДС);

стандартизированная тарифная ставка на покрытие расходов на осуществление организационных мероприятий по технологическому присоединению к электрическим сетям сетевых организаций (Таблица 17);

стандартизированные тарифные ставки на покрытие расходов по строительству объектов электросетевого хозяйства уровнем напряжения 6-10 кВ и 1-0,4 кВ от существующих объектов электросетевого хозяйства до присоединяемых энергопринимающих устройств (Таблица 18);

ставки платы за единицу максимальной мощности на покрытие расходов по строительству объектов электросетевого хозяйства от существующих объектов электросетевого хозяйства до присоединяемых энергопринимающих устройств (Таблица 19).

стандартизированные тарифные ставки и ставки платы за единицу максимальной мощности на покрытие расходов по строительству объектов электросетевого хозяйства для заявителей, осуществляющих технологическое присоединение энергопринимающих устройств максимальной мощностью не более 150 кВт, равными нулю.

Таблица 17. Стандартизированная тарифная ставка за технологическое присоединение к электрическим сетям сетевых организаций в Ленинградской области

№ п/п	Наименование	Стоимость, руб./ присоединение (без учета НДС)
1	С1	Стандартизированная тарифная ставка на покрытие расходов на осуществление организационных мероприятий по технологическому присоединению энергопринимающих устройств заявителя, в том числе:	32 990,0
1.1	С1.1	Подготовка и выдача сетевой организацией технических условий заявителю	9 795,0
1.2	С1.2	Проверка сетевой организацией выполнения заявителем технических условий	23 195,0

Таблица 18. Стандартизированные тарифные ставки на покрытие расходов по строительству объектов электросетевого хозяйства (диапазон максимальной мощности свыше 150 кВт)

№ п/п	Перечень стандартизированных ставок	Стандартизированная тарифная ставка (без учета НДС)

Территории городских населенных пунктов	Территории, не относящиеся к территориям городских населенных пунктов

СН2 (6 – 10 кВ)	НН (1 – 0,4 кВ)	СН2 (6 – 10 кВ)	НН (1 – 0,4 кВ)
1	С2	На строительство воздушных линий электропередачи в одноцепном исполнении, руб./км	2 373 357,0	1 530 918,0	2 658 246,0	1 660 352,0
2	С2	На строительство воздушных линий электропередачи в двухцепном исполнении, руб./км	2 435 375,0	2 188 755,0	2 401 621,0	2 328 107,0
3	С3	На строительство кабельных линий электропередачи (один кабель в траншее), руб./км	3 477 923,0	3 722 439,0	4 399 677,0	3 861 030,0
4	С3	На строительство кабельных линий электропередачи (два кабеля в траншее), руб./км	6 736 186,0	6 413 242,0	6 736 186,0	6 413 242,0
5	С3	На строительство кабельных линий электропередачи методом горизонтально направленного бурения (прокол), руб./км	12 217 054,0	11 976 833,0	11 197 507,0	9 648 024,0
6	С4	На строительство распределительных пунктов пропускной способностью от 10 МВА,	17 831 529,75	х	16 517 698,84	х
7	С5	На строительство подстанций типа СТП, МТП, руб./кВт	х	7 628,0	х	7 070,0
8	С5	На строительство подстанций типа КТП, руб./кВт	х	5 465,0	х	5 369,0
9	С5	На строительство подстанций типа БКТП, руб./кВт	х	9 199,0	х	8 059,0
10	С5	На строительство подстанций типа 2КТП, руб./кВт	х	4 641,0	х	4 277,0
11	С5	На строительство подстанций типа 2БКТП, руб./кВт	х	7 810,0	х	7 055,0

Таблица 19. Ставки платы за единицу максимальной мощности на покрытие расходов по строительству объектов электросетевого хозяйства (максимальная мощность свыше 150 кВт до 8 900 кВт)

№	Наименование мероприятий	Ставки для расчета платы по каждому мероприятию, руб./кВт (без учета НДС)

Территории городских населенных пунктов	Территории, не относящиеся к территориям городских населенных пунктов

СН2 (6 – 10 кВ)	НН (1 – 0,4 кВ)	СН2 (6 – 10 кВ)	НН (1 – 0,4 кВ)
1	Подготовка и выдача сетевой организацией технических условий заявителю	307,0
2	Выполнение сетевой организацией мероприятий, связанных со строительством «последней мили», в том числе:
2.1.	Строительство воздушных линий, в том числе:
2.1.1	В одноцепном исполнении	8 680,0	9 792,0	10 549,0	10 241,0
2.1.2	В двухцепном исполнении	10 687,0	7 493,0	7 492,0	7 970,0
2.2.	Строительство кабельных линий, в том числе:
2.2.1	Один кабель в траншее	9 424,0	7 538,0	9 317,0	9 801,0
2.2.2	Два кабеля в траншее	9 725,0	10 799,0	11 058,0	10 776,0
2.3	Строительство распределительных пунктов	1 897,0	х	1 757,0	х
2.4.	Строительство трансформаторных подстанций уровнем напряжения до 35 кВ, в том числе:
2.4.1	Типа СТП, МТП	х	7 628,0	х	7 070,0
2.4.2	Типа КТП	х	5 465,0	х	5 369,0
2.4.3	Типа БКТП	х	9 199,0	х	8 059,0
2.4.4	Типа 2КТП	х	4 641,0	х	4 277,0
2.4.5	Типа 2БКТП	х	7 810,0	х	7 055,0
3	Проверка сетевой организацией выполнения заявителем технических условий	412,0

Подключение объектов капитального строительства к сетям газораспределения осуществляется в соответствии с Постановлением Правительства России от 30.12.2013 № 1314, действующим с 1 марта 2014 года. Согласно данному нормативно-правовому акту весь комплекс работ по подключению к газовым сетям до границ земельного участка осуществляет газораспределительная организация. В Ленинградской области в 2020 году осуществляли свою деятельность три газораспределительные организации: АО «Северо-Западная инвестиционно-промышленная компания», АО «Газпром газораспределение Ленинградская область» и ООО «ПетербургГаз». Технологическое присоединение к газораспределительным сетям – это комплексная услуга для физических и юридических лиц, состоящая из организационных и технических действий и предусматривающая врезку и пуск газа, позволяющая подключенному объекту капитального строительства использовать газ, поступающий из сети газораспределения. Размер платы за технологическое присоединение устанавливается приказами Комитета по тарифам и ценовой политике Ленинградской области. Приказом Комитета от 30.12.2019 № 751-п63 https://tarif.lenobl.ru/media/uploads/userfiles/2020/01/28/751-%D0%BF_2019_%D1%82%D0%BF%D0%B3.pdf на 2020 год установлена плата за технологическое присоединение к газораспределительным сетям АО «Газпром газораспределение Ленинградская область» и ООО «ПетербургГаз» газоиспользующего оборудования с максимальным расходом газа, не превышающим:

15 куб. м в час (для заявителей, намеревающихся использовать газ для целей предпринимательской (коммерческой) деятельности), в размере 54 599,0 руб. (без учета НДС);

5 куб. м в час, с учетом расхода газа (для прочих заявителей), в размере 54 287,0 руб. (с учетом НДС).

Также приказами Комитета по тарифам и ценовой политике Ленинградской области устанавливаются стандартизированные тарифные ставки, применяемые для расчета платы за технологическое присоединение к сетям газораспределения газораспределительных организаций Ленинградской области на территории Ленинградской области. Приказом Комитета от 27.12.2019 № 744-п установлены стандартизированные тарифные ставки на 2020 год64 https://tarif.lenobl.ru/media/uploads/userfiles/2020/01/28/744-п_2019_тпг.pdf .

Размер платы за подключение (технологическое присоединение) к системе теплоснабжения организаций, оказывающих услуги в сфере теплоснабжения на территории Ленинградской области, объектов капитального строительства заявителей, подключаемая тепловая нагрузка которых не превышает 0,1 Гкал/ч, устанавливаются приказами комитета по тарифам и ценовой политике Ленинградской области65 https://tarif.lenobl.ru/ru/tarif/tarify-na-tehnologicheskoe-prisoedinenie-k-setyam-inzhenernyh-kommunik/teplosnabzhenie/ .

Тарифы на подключение к централизованной системе холодного водоснабжения и водоотведения на территории Ленинградской области также устанавливаются Комитетом по тарифам и ценовой политике Ленинградской области66 https://tarif.lenobl.ru/ru/tarif/tarify-na-tehnologicheskoe-prisoedinenie-k-setyam-inzhenernyh-kommunik/vodosnabzhenie-i-vodootvedenie/2020-god/ .

Государственные программы Ленинградской области

Законодательным собранием Ленинградской области был принят областной закон от 27.07.2015 № 82-оз «О стратегическом планировании в Ленинградской области». В 2020 году в Ленинградской области в стадии реализации находится 18 госпрограмм, в которых среди большинства мероприятий, направленных на обеспечение текущего функционирования социальной сферы и экономики, содержатся мероприятия, реализация которых внесет вклад в достижение целей и задач стратегии развития региона. Финансирование за январь-декабрь 2020 за счет всех источников составило 179,31 млрд руб. Доля расходов из бюджета региона – 96,9 %. В Таблице 20 приведена сводная информация о действующих госпрограммах Ленинградской области, объемах и источниках их финансирования в 2020 году.

Таблица 20. Информация о госпрограммах Ленинградской области на 01.01.202167 https://econ.lenobl.ru/ru/budget/planning/gosudarstvennie-programmi, http://monitoring.lenreg.ru/gosprogramsregion/cardprog/

№ п/п	Наименование госпрограммы в Ленинградской области	Год	Оценка расходов (млрд руб. в ценах соответствующих лет)

Начальный	Конечный	Всего	Федеральный бюджет	Бюджет ЛО	Бюджеты МО области	Прочие источники
1	Развитие здравоохранения	2018	2024	33,47	5,76	27,7	-	-
2	Современное образование	2018	2025	37,72	0,49	36,75	0,48	-
3	Социальная поддержка отдельных категорий граждан	2019	2024	23,75	4,5	19,25	1,71	-
4	Развитие физической культуры и спорта	2016	2024	2,53	0,34	1,96	0,23	-
5	Развитие культуры	2018	2024	4,16	0,03	3,39	0,73	-
6	Формирование городской среды и обеспечение качественным жильем граждан на территории Ленинградской области	2019	2024	12,86	1,94	5,95	0,76	4,23
7	Обеспечение устойчивого функционирования и развития коммунальной и инженерной инфраструктуры и повышение энергоэффективности	2019	2029	11,72	0,08	11,29	0,22	0,14
8	Безопасность	2018	2024	2,78	-	2,78	-	-
9	Охрана окружающей среды	2019	2024	2,76	-	-	-	-
10	Цифровое развитие	2019	2024	2,57	0,01	2,56	0,03	-
11	Стимулирование экономической активности	2018	2024	12,87	0,28	2,18	0,03	10,38
12	Развитие транспортной системы	2018	2024	15,04	1,83	12,64	0,24	0,33
13	Развитие сельского хозяйства	2018	2024	5,73	0,89	4,51	-	0,34
14	Управление государственными финансами и государственным долгом	2018	2024	4,43	-	4,43	-	-
15	Устойчивое общественное развитие	2018	2024	2,23	0,001	2,08	0,14	0,009
16	Содействие занятости населения	2016	2024	2,56	1,8	0,55	-	0,22
17	Комплексное развитие сельских территорий Ленинградской области	2020	2024	1,91	0,34	1,37	0,05	0,14
18	Развитие внутреннего и въездного туризма в Ленинградской области	2020	2024	0,21	-	0,21	-	-

Рейтинги Ленинградской области

В региональном рейтинге по качеству жизни Ленинградская область занимает 7-е место среди всех субъектов России. В рейтинге, подготовленном РИА Новости, за 2020 год регион поднялся на одну строчку, сохранив позиции в ТОП-1068 https://lenobl.ru/ru/dlya-smi/news/33928/ .

В 2020 году рейтинг инвестиционной привлекательности Ленинградской области по данным агентства RAEX составил, как и в 2019 году, «3А1» (пониженный потенциал – минимальный риск)69 https://raex-a.ru/ratings/regions/2020 .

В национальном рейтинге состояния инвестиционного климата в субъектах РФ Ленинградская область находится на 13-м месте70 https://asi.ru/government_officials/rating/ .

Выводы по анализу социально-экономической ситуации в Ленинградской области в 2020 году

В 2020 году экономика Ленинградской области сохранила свои позиции в списках инвестиционно-привлекательных регионов Российской Федерации.

Индекс промышленного производства в январе-декабре 2020 года по сравнению с аналогичным периодом 2019 года составил 98,6 %.

Объем производства продукции сельского хозяйства в Ленинградской области в январе-декабре 2020 года по сравнению с январем-декабрем 2019 года увеличился на 0,1 %.

В январе-декабре 2020 года объем строительных работ снизился на 18,0 %, при этом объем ввода жилья сократился на 26,5 % (по сравнению с аналогичным периодом 2019 года).

Объем инвестиций в основной капитал по итогам января-декабря 2020 года вырос на 5,2 % по сравнению с соответствующим периодом 2019 года.

Оборот розничной торговли в январе-декабре 2020 года вырос по сравнению с соответствующим периодом 2019 года на 6,5 %.

Индекс потребительских цен в декабре 2020 года составил 104,1 % (по отношению к декабрю 2019 года). С одной стороны, инфляция увеличивает себестоимость строительства, с другой стороны, увеличивает расходы населения (уменьшаются накопления). С этой точки зрения высокий уровень инфляции негативно влияет на рынок недвижимости. Снижение темпов роста инфляции может оказать позитивное влияние на рынок недвижимости.

За январь-декабрь 2020 года, по сравнению с аналогичным периодом 2019 года, реальные располагаемые денежные доходы населения выросли на 0,2 %.

В апреле-сентябре 2020 году на рынке труда Ленинградской области наблюдался рост основных показателей, характеризирующих рынок труда. В октябре 2020 года удалось обеспечить стабильность в развитии рынка труда Ленинградской области и снижение регистрируемой безработицы, данная тенденция сохранилась до конца 2020 года. На конец 2020 года уровень зарегистрированной безработицы составил 3,1 % (на конец декабря 2019 года – 0,4 %).

Таким образом, в рамках решаемых Учреждением задач по государственной кадастровой оценке объектов капитального строительства, возможно отметить следующее:

В связи с экономическим кризисом и ограничениями из-за пандемии коронавируса произошло снижение деловой активности на рынке коммерческой недвижимости, прежде всего в сфере оказания услуг (общественное питание, гостиничный бизнес).

При этом в Ленинградской области в целом удалось сохранить объемы промышленного производства (его индекс в 2020 году по сравнению 2019 годом составил 98,6 %). Также избежал кризиса сегмент складских помещений ввиду смещения бизнеса на онлайн торговлю и потребность в складах.

На рынке сельскохозяйственных объектов не предполагается никаких резких изменений благодаря росту объема производства сельскохозяйственной продукции в 2020 году.

В сегменте жилой недвижимости на территории Ленинградской области в 2020 году наблюдался рост цен, связанный с повышением доступности ипотечных кредитов для населения и иными мерами поддержки населения Правительством Российской Федерации, стремлением граждан и юридических лиц сберечь от обесценивания рублевые накопления, а также сокращением площади вводимого в эксплуатацию жилья. Данное явление окажет влияние на повышение кадастровой стоимости в сегменте жилой недвижимости в Ленинградской области по сравнению с предыдущей оценкой.

Анализ информации о рынке объектов капитального строительства

Определение функциональных групп, к которым относятся Объекты, подлежащие государственной кадастровой оценке

В соответствии с п. 1.9. Методических указаний определение кадастровой стоимости должно осуществляться на основе единства судьбы земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимости. С учетом изложенного сбор рыночной информации осуществлялся в отношении всех типов объектов недвижимости (земельных участков, зданий/сооружений, комплексов зданий и (или) сооружений, помещений, машино-мест, за исключением объектов незавершенного строительства (ОНС)).

Анализ рынка объектов капитального строительства проводился по группам (подгруппам) данных объектов в соответствии с Приложением № 2 Методических указаний.

Таблица 21. Функциональные группы объектов капитального строительства

№ группы	Название группы	Код группы
1	Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)	0100
2	Дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки - индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы)	0200
3	Объекты, предназначенные для хранения транспорта	0300
4	Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения	0400
5	Объекты временного проживания, включая объекты рекреационно- оздоровительного значения	0500
6	Административные и бытовые объекты	0600
7	Объекты производственного назначения, за исключением передаточных устройств и сооружений	0700
8	Учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культовые объекты, музеи, лечебно-оздоровительные и общественного назначения объекты	0800
9	Прочие объекты	0900
10	Сооружения	1000

Анализ рынка помещений проводился по трем основным блокам:

жилые помещения (квартиры);

нежилые помещения;

места для хранения автотранспорта.

Для нежилых помещений были определены основные типы в зависимости от вида функционального использования:

помещения торгового назначения (включая помещения для общественного питания и сферы услуг);

помещения офисного назначения;

помещения производственно-складского назначения.

По формам собственности объекты капитального строительства могут относиться к следующим сегментам:

федеральная собственность (собственность Российской Федерации);

собственность субъектов Российской Федерации;

муниципальная собственность;

частная собственность.

Общая характеристика первичного рынка объектов капитального строительства в Ленинградской области

Продажа объектов капитального строительства, находящихся в государственной или муниципальной собственности

Учреждением была собрана информация об объектах капитального строительства, выставлявшихся на торги (продажа объектов, находящихся в собственности) и реализованных на торгах на территории Ленинградской области в 2020 году. Структура собранных данных приведена в Таблице 22.

Таблица 22. Структура собранных данных (торги) по сегментам рынка, 2020 год

Сегмент рынка	Количество объектов, шт.	Доля от общего количества, %
Единые недвижимые комплексы (ЕНК)
Группа 0100	-	-
Группа 0200	-	-
Группа 0300	1	4,55
Группа 0400	-	-
Группа 0500	3	13,64
Группа 0600	-	-
Группа 0700	15	68,18
Группа 0800	1	4,55
Группа 0900	2	9,09
Группа 1000 (Сооружения)	-	-
Всего ЕНК	22	100,00
Здания
Группа 0100	-	-
Группа 0200	12	15,79
Группа 0300	7	9,21
Группа 0400	4	5,26
Группа 0500	4	5,26
Группа 0600	10	13,16
Группа 0700	21	27,63
Группа 0800	18	23,68
Группа 0900	-	-
Группа 1000 (Сооружения)	-	-
Всего зданий	76	100,00
Жилые помещения в многоквартирных домах
Общее количество квартир	6	100,00
Нежилые помещения
Торгового (свободного) назначения	6	16,22
Офисного назначения	5	13,51
Бытового назначения	1	2,70
Производственно-складского назначения	3	8,1
Парковочные места	1	2,70
Без указания назначения	21	56,76
Всего помещений	37	100,0

Необходимо отметить, что по большей части помещений отсутствует информация по виду назначения.

Отсутствие информации о назначении более чем 50% объектов, выставлявшихся на торги и реализованных в процессе торгов застройщиками (иными уполномоченными лицами), а также незначительное количество (37 шт.) предложений, свидетельствует о неразвитом рынке данных объектов в Ленинградской области в 2020 году, что позволяет включить в набор ценообразующих факторов лишь ограниченное количество факторов, которые оказывают существенное влияние на стоимость объектов оценки и могут быть достоверно определены и объективно измерены.

Общая характеристика вторичного рынка объектов капитального строительства в Ленинградской области

Вторичный рынок представлен объектами капитального строительства, которые предлагаются к продаже лицами, которые ранее уже приобрели данные объекты в собственность.

Основными участниками вторичного рынка являются:

девелоперы, инвесторы-застройщики (если продажа осуществляется после регистрации их права собственности);

собственники имущественных комплексов, объектов;

риелторы;

частные лица.

Для анализа рынка объектов недвижимости Учреждением осуществляется сбор достаточной и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости.

При формировании итоговой выборки для анализа вторичного рынка объектов капитального строительства были исключены объекты с иными, кроме права собственности, имущественными правами, а также предложения к продаже объектов с заявленным фактическим использованием, противоречащим установленным требованиям к использованию данного объекта недвижимости.

При установлении фактического использования объекта учитывались:

разрешенное использование по правоустанавливающему документу в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости;

сведения о функциональных зонах и параметрах их планируемого развития, определенных генеральным планом соответствующего муниципального образования;

сведения о сложившейся планировке территории, градостроительном зонировании, а также существующих правилах землепользования и застройки;

сведения о границах земель различных категорий;

сведения, представленные органами местного самоуправления и иными уполномоченными органами;

геоинформационные данные, а также иные сведения, собранные ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» в рамках подготовки к проведению государственной кадастровой оценки.

В рамках подготовительного периода к проведению ГКО ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» была собрана информация о 16 783 объектах капитального строительства, предлагавшихся к продаже на территории Ленинградской области в 2020 году. Структура собранных рыночных данных приведена в Таблице 23.

Таблица 23. Структура собранных рыночных данных (предложения к продаже) по сегментам рынка

Сегмент рынка	Количество объектов, шт.	Доля от общего количества, %
Здания
Группа 0100	-	-
Группа 0200	8 772	92,63
Группа 0300	223	2,35
Группа 0400	184	1,94
Группа 0500	60	0,63
Группа 0600	12	0,13
Группа 0700	216	2,28
Группа 0800	3	0,03
Группа 0900	-	-
Группа 1000 (Сооружения)	-	-
Всего зданий	9 077	100,00
Жилые помещения в многоквартирных домах
Общее количество квартир	7181	93,21
Нежилые помещения
Торгового (свободного) назначения	402	5,22
Офисного назначения	24	0,31
Производственно-складского назначения	2	0,03
Парковочные места	47	0,61
Апартаменты	48	0,62
Всего помещений	7704	100,00

Более подробный анализ данных по предложениям к продаже объектов капитального строительства на вторичном рынке Ленинградской области будет приведен в обзоре соответствующих функциональных групп.

Анализ рынка зданий

По результатам анализа собранной информации в отношении каждой Группы объектов (зданий, сооружений) были сделаны выводы по состоянию и тенденции развития рынка, а также определены основные и дополнительные ценообразующие факторы для проведения государственной кадастровой оценки данных объектов. В набор ценообразующих факторов были включены только те факторы, которые оказывают существенное влияние на стоимость объектов оценки и могут быть достоверно определены и объективно измерены.

Рынок зданий, отнесенных к Группе 1 «Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)»

Многоквартирные дома средне- и многоэтажной застройки представляют собой объекты капитального строительства, предназначенные, в первую очередь, для постоянного проживания, и состоящие из отдельных помещений жилого (квартиры) и нежилого (лестничные клетки, места общего пользования, коммерческие помещения и др.) назначения. К многоквартирным жилым домам относятся, в том числе общежития и объекты социального назначения (дома ветеранов, детские дома, дома престарелых, дома инвалидов, интернаты и т. п.). Отдельные помещения (как квартиры, так и нежилые помещения) в многоквартирных домах могут принадлежать разным собственникам, а также могут сдаваться в краткосрочную или долгосрочную аренду.

Общая характеристика рынка

Рынок купли-продажи многоквартирных средне- и многоэтажных жилых домов в Ленинградской области отсутствует. На продажу и в аренду предлагаются квартиры и нежилые помещения, расположенные в таких домах. Прирост многоквартирных жилых домов в Ленинградской области происходит за счет ввода в эксплуатацию вновь построенного жилья, а также реконструированных зданий под жилую функцию.

Классификация многоквартирных жилых домов

Единой классификации многоквартирных жилых домов в Российской Федерации не существует. В 2011 году ООО «Аналитическая группа Г. М. Стерника» разработало для рынка жилья России Единую классификацию многоквартирной жилой недвижимости (ЕК МЖН) по потребительскому качеству на основе обобщения региональных разработок и учета региональной специфики71 http://realtymarket.ru/metodi-eskie-materiali/edinaya-metodika-klassifikacii-jilix-obektov-po-potrebitelskomu-ka-estvu-klassu.html «Единая методика классификации жилых объектов по потребительскому качеству (классу)» (ЕК МЖН) (по заказу Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства) // ООО «Аналитическая группа Г. М. Стерника», М, 2011 .

Разработанная Единая классификация распространяется на вновь строящиеся и реконструируемые многоквартирные жилые здания высотой до 75 м, в том числе общежития квартирного типа, а также жилые помещения, входящие в состав зданий другого функционального назначения. Классификация осуществляется на основании потребительских предпочтений покупателей жилья в отношении параметров объектов, влияющих на комфортность проживания, а через них – на спрос и цены.

Вся совокупность жилья по потребительскому качеству в ЕК МЖН делится на 4 класса: эконом-класс, класс комфорт, бизнес-класс и элитный класс. При этом эконом- и комфорт-классы объединяются в группу массового жилья, бизнес-класс и элита – в группу жилья повышенного качества.

ЕК МЖН для целей кадастровой оценки не использовалась в связи с отсутствием информации о ряде характеристик, используемых в классификации.

Группа 1 представлена следующими функциональными подгруппами:

Таблица 24. Функциональные подгруппы многоквартирных домов (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)»

Название подгруппы	Код подгруппы
Дома жилые экономичного класса (с преобладанием малогабаритных квартир)	0101
Дома жилые со встроенными нежилыми помещениями	0102
Дома жилые повышенной комфортности (дома с небольшим количеством малогабаритных квартир, дома класса комфорт)	0103
Дома жилые повышенной комфортности со встроенными нежилыми помещениями	0104
Дома бизнес-класса и выше (дома с повышенными габаритами квартир, уровнем отделки и обслуживания, как правило, расположены в престижных районах застройки)	0105
Дома бизнес-класса и выше со встроенными нежилыми помещениями	0106

Ценообразующие факторы

Основными ценообразующими факторами для многоквартирных жилых домов средне-и многоэтажной жилой застройки при проведении государственной кадастровой оценки являются:

год ввода в эксплуатацию/год завершения реконструкции;

материал основных несущих конструкций;

площадь;

этажность (количество надземных этажей).

К дополнительным ценообразующим факторам для многоквартирных жилых домов средне-и многоэтажной жилой возможно отнести:

тип дома (класс качества);

набор централизованных инженерных коммуникаций;

наличие обременений (например, охранный статус);

наличие и степень развитости окружающей инфраструктуры.

Затраты на строительство

По данным Росстата72 https://rosstat.gov.ru/folder/14458?print=1 «Средняя фактическая стоимость строительства одного квадратного метра общей площади отдельно стоящих жилых домов без пристроек, надстроек и встроенных помещений по субъектам Российской Федерации» , средняя стоимость строительства 1 кв. м жилья в 2020 году составила в Ленинградской области 50 233,0 руб., что выше среднероссийского уровня (44 518,0 руб.) и ниже Санкт-Петербурга (53 495,0 руб.).

Рисунок 10. Динамика средней фактической стоимости строительства общей площади отдельно стоящих жилых домов без пристроек, надстроек и встроенных помещений, руб. / кв. м

Выводы

На основании проведенного мониторинга и анализа возможно сделать вывод о том, что рынок купли-продажи многоквартирных средне- и многоэтажных жилых домов в Ленинградской области отсутствует.

ЕК МЖН для целей кадастровой оценки не использовалась в связи с отсутствием информации о ряде характеристик, используемых в классификации.

Основными ценообразующими факторами для многоквартирных жилых домов средне-и многоэтажной жилой застройки являются: тип дома, материал основных несущих конструкций, год ввода в эксплуатацию и состояние объекта.

На рынке отсутствуют предложения по купле-продаже многоквартирных жилых домов (единым объектом), а реализуются отдельные помещения (жилые и нежилые), что позволяет провести полноценный статистический и ценовой анализ в группе помещений.

Рынок зданий капитального строительства, отнесенных к Группе 2 «Дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки – индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы)»

К данной группе отнесены индивидуальные жилые дома, таунхаусы (с возможностью регистрации по месту жительства/месту пребывания) и садовые дома (без возможности регистрации по месту жительства/месту пребывания).

За 2020 год в базе рыночных данных ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» была собрана информация по 11 084 объектам, выставленным на продажу в Ленинградской области, отнесенным к Группе 2 «Дома малоэтажной застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки – индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы)». В итоговую выборку было включено 8 772 уникальных объекта, по которым удалось сформировать достаточный для идентификации и анализа перечень характеристик.

При формировании итоговой выборки были исключены объекты с иными, кроме права собственности, имущественными правами, предложения к продаже объектов с заявленным фактическим использованием, противоречащим установленным требованиям к использованию данного объекта недвижимости, а также предложения к продаже частей (долей) объектов.

Анализ рынка объектов проводился по подгруппам в соответствии с Приложением № 2 Методических указаний.

В Таблице 25 представлена структура предложений к продаже домов, отнесенных к Группе 2.

Таблица 25. Структура собранных рыночных данных (предложения к продаже) по объектам, отнесенным к Группе 2

Код подгруппы	Название подгруппы	Количество объектов, шт.	Доля от общего количества, %
0201	Дома жилые блокированной застройки (таунхаусы)	328	3,7
0202	Дома индивидуальные	3 506	40,0
0203	Дома индивидуальные с бытовыми пристройками	392	4,5
0204	Коттеджи (дома индивидуальные повышенной комфортности)	2 138	24,4
0206	Садовые дома	2 408	27,5
Всего	8 772	100,0

Таунхаусы на территории Ленинградской области представлены как в виде отдельных (сблокированных) коттеджей с выделенными земельными участками под ними, так и в виде секций (жилых помещений) в составе многоквартирных домов с невыделенными земельными участками под каждую секцию. На рынке представлены оба типа таунхаусов, но в предложениях о продаже разделение на типы (земельный участок под секцией выделен / не выделен) отсутствует.

Из представленной Таблицы видно, что наибольшая доля в структуре предложений к продаже домов малоэтажной жилой застройки приходится на предложения к продаже индивидуальных жилых домов (40,0%). Далее следуют предложения к продаже садовых домов (27,5%) и коттеджей (24,4%). Минимальная доля приходится на предложения к продаже таунхаусов (3,7%) и индивидуальных жилых домов с бытовыми пристройками (4,5%).

На вторичном рынке купли-продажи объектов малоэтажной жилой застройки также представлены предложения к продаже домов-бань и бань, расположенных на земельных участках, предназначенных под ИЖС и садоводство (43 предложения), и коттеджных комплексов (усадеб, поместий) (101 предложение). По таким объектам детальный ценовой анализ не проводился в силу ограниченности выборки и недостаточного объема информации по техническим характеристиками отдельных объектов, входящих в состав коттеджных комплексов (усадеб, поместий).

Общая характеристика и тенденции рынка

По данным Управления Росреестра по Ленинградской области73 https://rosreestr.gov.ru/site/press/news/v-leningradskoy-oblasti-v-2020-godu-vvedeno-v-ekspluatatsiyu-bolee-10-tys-domov-izhs-i-domov-na-sado/ по итогам 2020 года количество новых домов, построенных на участках, выделенных под ИЖС, составило 6 895 объектов общей площадью 1 009 286,1 кв.м. Средний размер площади индивидуальных жилых домов, введённых в эксплуатацию в 2020 году, составляет 146,3 кв.м.

За 12 месяцев 2020 года было поставлено на кадастровый учет всего 4 760 жилых домов (504 448 кв. м) на садовых участках. Средняя площадь жилых домов на садовых участках, введённых в эксплуатацию в 2020 году, составляет 106 кв.м.

К основным тенденциям на рынке малоэтажной жилой недвижимости Ленинградской области в 2020 году можно отнести следующие:

пандемия коронавируса привела к значительному росту спроса;

значительный рост количества сделок и снижение объема предложения в организованных коттеджных поселках;

в структуре покупок преобладают дома для постоянного проживания (или участки под застройку таких домов) – 71%. На дома для сезонного проживания приходится 20% спроса74 http://vprigorode.ru/news/2020-10-19/rossiyane_pokidayut_goroda/ .

Предложение

Все предложения к продаже объектов малоэтажной жилой застройки являются предложениями к продаже домовладений (стоимость земельного участка, на котором расположен объект(ы), включена в общую стоимость без указания конкретной величины).

Основное количество предложений к продаже домов малоэтажной жилой застройки приходится на четыре муниципальных района: Всеволожский (25,04%), Выборгский (14,46%), Ломоносовский (11,94%) и Гатчинский (11,63%). Минимальное количество предложений отмечено в Бокситогорском (0,29%) и Сланцевском (0,34%) районах.

Рисунок 11. Структура предложения к продаже домов малоэтажной жилой застройки (Группа 2) по местоположению, % от количества предложений

Необходимо отметить, что в структуре предложения максимальная доля (59,15%) приходится на предложения к продаже домов с дополнительными постройками (гостевые дома, бани, гаражи, хозяйственные постройки и т.п.), а также с мебелью и бытовой техникой.

Доля предложений к продаже домов без дополнительных построек, мебели, техники составляет 37,65%.

Таблица 26. Общие площади индивидуальных жилых домов в разрезе муниципальных районов и городского округа Ленинградской области

№ п/п	Муниципальные районы	Минимальная общая площадь, кв. м	Средняя общая площадь, кв. м	Максимальная общая площадь, кв. м
1	Бокситогорский	36,0	79,7	220,0
2	Волосовский	19,0	108,8	435,0
3	Волховский	25,0	91,4	400,0
4	Всеволожский	24,0	168,9	893,0
5	Выборгский	20,0	147,2	809,0
6	Гатчинский	25,0	120,0	750,0
7	Кингисеппский	16,0	107,9	400,0
8	Киришский	20,0	97,6	300,0
9	Кировский	24,0	115,7	570,0
10	Лодейнопольский	23,0	95,0	300,0
11	Ломоносовский	23,0	153,7	600,0
12	Лужский	19,0	88,9	373,0
13	Подпорожский	20,0	76,1	160,0
14	Приозерский	16,0	121,4	630,0
15	Сланцевский	42,0	111,6	350,0
16	Тихвинский	30,0	95,5	348,0
17	Тосненский	24,0	125,0	400,0
Городской округ
18	Сосновоборский	45,0	140,6	400,0

Общие площади индивидуальных жилых домов, выставленных на продажу, варьируются от 16,0 кв.м (Кингисеппский и Приозерский районы) до 893 кв. м (Всеволожский район).

В целом, по области максимальное количество предложений к продаже индивидуальных жилых домов приходится на объекты общей площадью от 50 до 100 кв.м (36,47% от общего объема предложений в целом по Ленинградской области). Минимальное количество предложений приходится на дома общей площадью от 16 до 50 кв.м (9,74%).

Исключение составляет Всеволожский район, где основное количество предложений к продаже индивидуальных жилых домов приходится на объекты общей площадью от 100 до 150 кв. м и более 200 кв. м (27,42% и 25,99% от общего объема предложений в районе).

Единичные предложения к продаже садовых домов были отмечены в Бокситогорском, Подпорожском и Сланцевском районах. В целом по области (за исключением указанных районов) общие площади садовых домов варьируются от 10 кв. м (Тосненский район) до 370 кв. м (Выборгский район).

Максимальное количество предложений к продаже садовых домов также приходится на объекты общей площадью от 50 до 100 кв. м (49,52%).

Таблица 27. Общие площади садовых домов в разрезе муниципальных районов и городского округа Ленинградской области

№ п/п	Муниципальные районы	Минимальная общая площадь, кв. м	Средняя общая площадь, кв. м	Максимальная общая площадь, кв. м
1	Волосовский	21,0	60,3	114,0
2	Волховский	12,0	50,1	121,0
3	Всеволожский	12,0	87,3	350,0
4	Выборгский	17,0	84,6	370,0
5	Гатчинский	14,0	63,6	224,0
6	Кингисеппский	17,0	59,2	202,0
7	Киришский	20,0	51,8	150,0
8	Кировский	15,0	54,4	180,0
9	Лодейнопольский	20,0	60,2	180,0
10	Ломоносовский	15,0	83,7	240,0
11	Лужский	12,0	61,8	185,0
12	Приозерский	12,0	71,2	198,0
13	Тихвинский	29,0	55,0	110,0
14	Тосненский	10,0	64,0	200,0
Городской округ
15	Сосновоборский	36,0	87,3	140,0

На рынке представлены единичные предложения к продаже коттеджей, расположенных в Бокситогорском, Киришском, Подпорожском и Сланцевском районах.

Таблица 28. Общие площади коттеджей в разрезе муниципальных районов и городского округа Ленинградской области

№ п/п	Муниципальные районы	Минимальная общая площадь, кв. м	Средняя общая площадь, кв. м	Максимальная общая площадь, кв. м
1	Волосовский	100,0	284,2	860,0
2	Волховский	56,0	225,0	650,0
3	Всеволожский	50,0	280,6	1 300,0
4	Выборгский	80,0	295,5	1 431,0
5	Гатчинский	63,0	200,1	550,0
6	Кингисеппский	70,0	210,4	540,0
7	Кировский	80,0	295,3	750,0
8	Лодейнопольский	80,0	210,6	472,0
9	Ломоносовский	64,0	207,9	548,0
10	Лужский	100,0	198,4	372,0
11	Приозерский	90,0	266,0	650,0
12	Тихвинский	170,0	247,0	320,0
13	Тосненский	120,0	275,4	574,0
Городской округ
14	Сосновоборский	120,0	318,8	505,0

Общие площади предлагаемых к продаже коттеджей варьируются от 50 кв.м (Всеволожский район) до 1 431,0 кв. м (Выборгский район).

Наибольшее количество предложений к продаже коттеджей приходится на объекты общей площадью 150 – 200 кв.м (21,58%) и 200 – 250 кв.м (18,85%).

Рисунок 12. Структура предложений к продаже коттеджей в зависимости от общей площади, % от количества предложений

Общие площади предлагаемых к продаже таунхаусов варьируются от 37,0 кв.м до 288,0 кв.м (Кировский район).

Таблица 29. Общие площади таунхаусов в разрезе муниципальных районов Ленинградской области

№ п/п	Муниципальные районы	Минимальная общая площадь, кв. м	Средняя общая площадь, кв. м	Максимальная общая площадь, кв. м
1	Волосовский	62,4	88,2	181,0
2	Всеволожский	55,0	145,4	270,0
3	Выборгский	37,0	78,6	288,0
4	Гатчинский	40,0	63,3	100,0
5	Кировский	144,0	204,2	238,0
6	Ломоносовский	40,6	114,7	193,0
7	Тосненский	45,0	89,6	160,0

В структуре предложения основная доля приходится на предложения к продаже деревянных домов – 43,95%, далее следуют предложения к продаже домов из бетона (газо-, пенобетон, мелкие бетонные блоки) – 18,24% и каркасных домов – 17,22%.

Рисунок 13. Структура предложений к продаже домов (Группа 2) в зависимости от материала ограждающих конструкций, % от количества предложений

Спрос

В 2020 году пандемия и карантин привели к росту спроса на рынке загородной недвижимости. За год спрос на дачи, дома и земельные участки в Ленобласти в 2020 году вырос на 29,6%. Это по рынку в целом; в организованной застройке (в коттеджных поселках), по данным журнала «Пригород», рост более существенный – примерно на 45-50%.

Пик спроса пришелся на начало лета: май-июнь. Потом ажиотаж стал понемногу стихать; введение льготной ипотеки на новостройки переключило внимание покупателей на квартиры.

Минимальный рост спроса был отмечен на дома для сезонного проживания: всего на 8%. Спрос на дома для постоянного проживания увеличился на 42,66%75 http://vprigorode.ru/news/2021-01-13/spryatatsya_ot_krizisa_v_domike/ .

В случае с коттеджами в 2020 году покупатели чаще всего выбирали объекты класса комфорт (35%) со средним бюджетом сделки 9,5 млн. рублей, что на 1,9 млн рублей выше, чем годом ранее. В эконом-классе средняя цена выросла на 200 тыс. рублей до 5,1 млн. Наиболее привлекательными оказались коттеджи в радиусе 20 км от города76 https://www.dp.ru/a/2021/01/26/Proch_iz_kvartir_pandemi .

Ценообразующие факторы

Учитывая тот факт, что объекты капитального строительства не представлены на рынке в качестве самостоятельных объектов недвижимости в отрыве от земельных участков, на которых эти объекты расположены, основными ценообразующими факторами для них будут являться факторы, характеризующие физические особенности объектов капитального строительства, а также факторы, влияющие на технологию строительства.

Основными ценообразующими факторами для Группы 2 являются:

конструктивные характеристики и класс качества;

материал конструктивных элементов;

год постройки;

функциональное назначение (коттеджи, таунхаусы, ИЖС садовые (летние) дома);

площадь.

К дополнительным ценообразующим факторам для Группы 2 возможно отнести:

коммуникации (электро-, водо-, газоснабжение, канализация, отопление – наличие и тип источника снабжения).

Цены предложений

Для ценового анализа были выбраны предложения к продаже домов, секций таунхаусов без наличия дополнительных построек, в итоговые цены предложения которых не включалась стоимость мебели, техники и иное (например, дизайн-проекты, строительные материалы, юридическое сопровождение и т.п.). Также из ценового анализа исключались предложения с домами, находящимися в ветхом состоянии (под реконструкцию или снос).

В Таблицах 30, 31, 32, 33 приведены цены предложений к продаже секций таунхаусов, индивидуальных жилых домов, садовых домов и коттеджей.

Таблица 30. Цены предложений к продаже таунхаусов

№ п/п	Муниципальные районы	Минимальная удельная цена, руб. / кв. м	Средневзвешенная (по площади) удельная цена, руб. / кв. м	Максимальная удельная цена, руб. / кв. м	Количество объектов
1	Волосовский	14 796,95	28 263,84	37 529,70	7
2	Всеволожский	24 448,95	52 552,38	119 335,48	112
3	Выборгский	20 939,46	42 603,25	102 471,72	48
4	Гатчинский	24 386,31	39 909,28	75 889,32	19
5	Кировский	41 378,54	42 563,79	43 202,09	4
6	Ломоносовский	32 638,95	47 493,77	66 877,12	30
7	Подпорожский	25 343,49	25 747,41	26 142,03	2
8	Тосненский	27 737,09	55 133,78	106 207,52	38

В 2020 году максимальная ориентировочная средневзвешенная удельная цена предложения к продаже секций таунхаусов наблюдалась в Тосненском районе (55 133,78 руб. / кв. м, минимальная – в Подпорожском (25 747,41 руб. / кв.м).

Таблица 31. Цены предложений к продаже индивидуальных жилых домов

№ п/п	Муниципальные районы	Минимальная удельная цена, руб. / кв. м	Средневзвешенная (по площади) удельная цена, руб. / кв. м	Максимальная удельная цена, руб. / кв. м	Количество объектов
1	Бокситогорский	2 176,47	7 290,35	13 122,95	5
2	Волосовский	4 640,66	20 531,57	55 884,30	42
3	Волховский	3 048,96	26 693,64	69 980,79	37
4	Всеволожский	4 507,67	44 534,45	138 104,98	252
5	Выборгский	10 155,93	40 973,53	143 395,37	152
6	Гатчинский	4 466,47	31 661,75	76 736,00	161
7	Кингисеппский	2 287,09	30 274,47	89 871,39	29
8	Киришский	5 450,68	22 397,62	36 199,88	17
9	Кировский	3 452,82	29 443,97	83 096,77	78
10	Лодейнопольский	4 432,98	16 814,13	44 627,17	17
11	Ломоносовский	6 310,73	34 016,04	91 616,15	242
12	Лужский	2 173,67	23 983,08	44 530,50	74
13	Подпорожский	3 096,55	16 605,54	55 633,94	18
14	Приозерский	5 235,47	35 087,20	101 065,69	77
15	Сланцевский	1 293,20	14 666,34	27 233,00	11
16	Тихвинский	2 786,76	27 320,13	46 974,48	7
17	Тосненский	2 951,35	26 491,87	57 555,82	80
Городской округ
18	Сосновоборский	17 828,47	35 911,76	44 289,82	10

В 2020 году максимальная ориентировочная средневзвешенная удельная цена предложения к продаже индивидуальных жилых домов была отмечена во Всеволожском районе (44 534,45 руб. / кв. м), минимальная – в Бокситогорском (7 290,35 руб. / кв. м).

Таблица 32. Цены предложений к продаже садовых домов

№ п/п	Муниципальные районы	Минимальная удельная цена, руб. / кв. м	Средневзвешенная (по площади) удельная цена, руб. / кв. м	Максимальная удельная цена, руб. / кв. м	Количество объектов
1	Бокситогорский	-	2 615,00	-	1
2	Волосовский	822,72	11 195,36	23 332,75	4
3	Волховский	555,25	15 931,83	83 466,57	25
4	Всеволожский	2 890,05	25 418,55	114 927,20	140
5	Выборгский	4 356,07	20 563,99	84 871,08	99
6	Гатчинский	3 679,63	21 374,47	118 038,20	74
7	Кингисеппский	4 550,36	14 041,98	42 909,29	13
8	Киришский	2 079,14	6 640,42	15 072,75	14
9	Кировский	1 011,29	11 307,95	30 415,92	68
10	Лодейнопольский	4 620,48	14 525,64	27 747,46	7
11	Ломоносовский	338,38	24 287,29	81 068,89	97
12	Лужский	652,12	11 136,08	42 135,67	44
13	Подпорожский	15 166,95	18 017,13	20 724,80	2
14	Приозерский	1 337,50	27 198,49	115 935,00	36
15	Тихвинский	-	6 575,71	-	1
16	Тосненский	701,10	14 512,79	44 053,61	53
Городской округ
17	Сосновоборский	-	2 615,00	-	1

В 2020 году максимальная ориентировочная средневзвешенная удельная цена предложения к продаже садовых (летних) домов наблюдалась в Приозерском районе (27 198,49 руб. / кв. м), минимальная – в Киришском (6 640,42 руб. / кв. м, без учета единичных предложений к продаже садовых домов, расположенных в Бокситогорском и Тихвинском районах).

Таблица 33. Цены предложений к продаже коттеджей

№ п/п	Муниципальные районы	Минимальная удельная цена, руб. / кв. м	Средневзвешенная (по площади) удельная цена, руб. / кв. м	Максимальная удельная цена, руб. / кв. м	Количество объектов
1	Волосовский	14 778,01	38 431,88	70 285,10	6
2	Волховский	16 370,85	43 088,81	83 330,31	4
3	Всеволожский	6 606,73	65 050,83	321 649,35	464
4	Выборгский	16 433,90	91 180,73	335 554,81	154
5	Гатчинский	21 687,18	58 411,02	200 025,57	50
6	Кингисеппский	8 934,40	26 596,79	41 866,57	4
7	Кировский	18 319,14	60 343,50	197 488,04	17
8	Лодейнопольский	16 849,06	30 237,61	36 764,86	3
9	Ломоносовский	14 149,44	44 666,25	199 056,57	149
10	Лужский	12 885,32	24 631,23	37 126,66	5
11	Приозерский	23 462,50	71 591,28	271 834,15	39
12	Сланцевский	-	41 143,82	-	1
13	Тихвинский	19 833,16	24 671,93	28 136,40	3
14	Тосненский	11 466,75	57 443,98	166 492,42	54
Городской округ
15	Сосновоборский	12 719,96	29 492,67	57 812,42	7

В 2020 году максимальная ориентировочная средневзвешенная удельная цена предложения к продаже коттеджей была отмечена в Выборгском районе (91 180,73 руб. /кв. м), минимальная – в Лужском (24 631,23 руб. /кв. м).

Затраты на строительство

Суммарные затраты на строительство дома или коттеджа будут определяться исходя из типа дома, планируемых к использованию строительных материалов, стоимости производства работ подрядчиком, сложности и объемов подготовительных работ, выбранного состава проектной документации и других возможных факторов (сезона, удаленности объекта строительства, сложности работ и класса применяемых материалов).

Основные этапы строительства жилого дома:

создание проекта дома;

проведение подготовительных земляных работ и возведение фундамента, включая подведение к фундаменту внешних инженерных коммуникаций;

возведение стен и межкомнатных перегородок;

установка межэтажных перекрытий, стропильной системы крыши;

монтаж кровли, окон, дверей;

фасадные работы;

монтаж внутренних инженерных систем;

внутренние отделочные работы.

Ориентировочная структура затрат на строительство «коробки» 2-3-х этажного дома (фундамент, перекрытия, стены, кровля) 77 http://spb.ruplans.ru/info/stoimost/stoimost-storitelstvo/ :

фундамент – 15%;

стены – 30%;

перекрытия и лестницы – 12%;

кровля – 18%;

облицовка фасада – 25%.

На суммарные затраты по строительству, монтажу инженерных систем, ремонту и отделке будут влиять множество составляющих (например, сложность реализации проекта, сложность и класс инженерного оборудования и т.п.).

Ориентировочная структура общих затрат на строительство дома «под ключ» (строительство «коробки», инженерные системы, ремонтные и отделочные работы)78 http://spb.ruplans.ru/info/stoimost/stoimost-storitelstvo/ :

коробка дома – 40%;

система водоснабжения и канализации – 7%;

система отопления – 9%;

система электроснабжения – 6%;

ремонтные и отделочные работы – 38%.

В 2020 году затраты на создание архитектурно-строительного проекта индивидуального жилого дома площадью 150-200 кв. м составляли 28 000 руб. – 90 000 руб.79 http://spb.ruplans.ru/info/stoimost/proektirovanie, https://etalon-house.spb.ru/uslugi/proektirovanie-domov, https://rubushome.ru/skolko-stoit-postroit-dom-leningradskoy-oblasti-pod-kljuch, https://коттеджпроект.рф/catalog и др. .

Прогнозы

Во многом спрос будет зависеть от того, как будет развиваться эпидемиологическая ситуация. Если формат удаленной работы будет актуален, вероятно, возможен еще больший всплеск продаж и аренды загородной недвижимости. Наиболее популярными, по мнению директора департамента жилой недвижимости Colliers International Елизаветы Конвей, будут небольшие форматы апартаментов или домов с небольшими участками, расположенных в транспортной доступности от Санкт-Петербурга и обеспеченных транспортной и социальной инфраструктурой.

В дальнейшем, скорее всего, ожидается более спокойная динамика по спросу на объекты загородного рынка, так как объём нового предложения не растет сопоставимыми темпами, наиболее ликвидное предложение вымывается в первые 1-2 года продаж, девелоперы имеют ограничения на перевод земель под загородные проекты, поддержка развития загородного рынка со стороны государства значительно менее ощутима в сравнении с рынком квартирного жилья80 https://www.dp.ru/a/2021/01/26/Proch_iz_kvartir_pandemi .

Будет плавно увеличиваться количество готовых домов и участков с подрядом; «городской» набор сетей и возможность использовать дом круглогодично становится общим правилом. Возможен рост предложения в сегменте аренды загородного жилья за счет домов для сезонного проживания81 https://nsp.ru/27484-zagorodnyi-draiv .

Выводы

В 2020 году ориентировочные удельные цены предложений к продаже малоэтажной застройки находились в диапазоне:

таунхаусы – от 14 797,0 руб. /кв. м до 119 335,5 руб. /кв. м;

индивидуальные жилые дома – от 1 293,2 руб. /кв. м до 143 395,4 руб. /кв. м;

садовые дома – от 338,4 руб. /кв. м до 118 038,2 руб. /кв. м;

коттеджи – от 6 606,7 руб. /кв. м до 335 554,8 руб. /кв.м.

Данные диапазоны указаны без учета стоимости земельного участка. Разброс цен на рынке обусловлен характеристиками основных конструктивных элементов, годом постройки, состоянием объекта и т.п.

Данная группа по своему составу является весьма неоднородной, а такие характеристики представленных на рынке объектов, как материал стен, состояние, год постройки, оборудование и т. п. в большинстве случаев неизвестны. Нередко индивидуальные жилые дома предлагаются к продаже с ландшафтным дизайном прилегающего земельного участка, дополнительными строениями, с готовым дизайнерским ремонтом и мебелью, стоимость которых не представляется возможным корректно оценить и вычесть из общей цены.

На основании проведенного анализа можно сделать вывод о том, что рынок малоэтажной и индивидуальной жилой недвижимости довольно развит и разнообразен, основными ценообразующими факторами являются: объемные и конструктивные характеристики объектов материал стен, коммуникации, год постройки и функциональное назначение. В то же время, использование имеющихся рыночных данных для построения экономико-математических моделей кадастровой стоимости зданий, относящихся к данному сегменту рынка, затруднено следующими обстоятельствами:

на рынке представлены предложения к продаже домовладений. Поскольку объекты рассматриваемого сегмента располагаются на территориях, сильно различающихся по стоимости, использование средних показателей доли стоимости здания в стоимости объекта недвижимости приведет к недостоверным результатам;

в состав цены предложения может входить стоимость дополнительных строений, не поставленных на кадастровый учет, что не позволяет провести необходимые корректировки стоимости;

отсутствуют сведения о таких значимых ценообразующих факторах, как состояние объектов оценки, обеспеченность их инженерными системами.

Вместе с тем, количество предложений позволяет построить достаточно обоснованные экономико-математические модели для кадастровой оценки стоимости зданий (строений).

Следует отметить, что предложения по продаже коттеджей с удельной стоимостью более 300 тыс.руб./кв.м (Всеволожский и Выборгский районы) носят единичный характер. Сами объекты являются уникальными (месторасположение, размеры земельных участков, оригинальность проекта, эксклюзивные строительные и отделочные материалы и т.п.). В этой связи данные объекты не рассматриваются в качестве аналогов при массовой государственной кадастровой оценке.

Рынок зданий, отнесенных к Группе 3 «Объекты, предназначенные для хранения автотранспорта»

Данная группа представлена следующими функциональными подгруппами:

Таблица 34. Функциональные подгруппы объектов капитального строительства, предназначенных для хранения автотранспорта

Название подгруппы	Код подгруппы
Открытые автостоянки автомобилей (покрытые площадки и проезды)	0301
Гаражи индивидуальные отдельностоящие	0302
Гаражные кооперативы (сблокированные индивидуальные гаражи)	0303
Паркинги	0304
Гаражи производственные, ведомственные для легковых автомобилей	0305
Гаражи производственные, ведомственные для грузовых автомобилей и автобусов	0306
Гаражи производственные, ведомственные для спецтехники, включая гаражи, депо пожарных машин	0307
Открытые стоянки водного транспорта	0308
Гаражи индивидуальные водного транспорта (эллинги)	0309
Гаражи производственные, ведомственные водного транспорта (эллинги)	0310
Открытые стоянки воздушного транспорта	0311

Предложение и спрос

За 2020 год в базе рыночных данных ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» была собрана информация по 240 объектам, выставленным на продажу в Ленинградской области, отнесенным к Группе 3 «Объекты, предназначенные для хранения автотранспорта». В итоговую выборку было включено 223 уникальных объекта, по которым удалось сформировать достаточный для идентификации и анализа перечень характеристик.

При формировании итоговой выборки были исключены объекты с иными, кроме права собственности, имущественными правами, предложения к продаже объектов с заявленным фактическим использованием, противоречащим установленным требованиям к использованию данного объекта недвижимости, а также предложения к продаже частей (долей) объектов.

Анализ рынка объектов проводился по подгруппам в соответствии с Приложением № 2 Методических указаний.

В Таблице 35 представлена структура предложений к продаже объектов, отнесенных к Группе 3.

Таблица 35. Структура собранных рыночных данных (предложений) по объектам, отнесенным к Группе 3

Код подгруппы	Название подгруппы	Количество объектов, шт.	Доля от общего количества, %
0302	Гаражи индивидуальные отдельно стоящие	41	18,39
0303	Гаражные кооперативы (сблокированные индивидуальные гаражи)	171	76,68
0309	Гаражи индивидуальные водного транспорта (эллинги)	11	4,93
Всего	223	100,00

Основное количество предложений к продаже индивидуальных отдельно стоящих гаражей приходится на два муниципальных района: Всеволожский (24,39%) и Выборгский (19,51%). Отсутствуют предложения к продаже индивидуальных отдельно стоящих гаражей в семи районах: Волосовском, Кировском, Лодейнопольском, Ломоносовском, Подпорожском, Приозерском и Тихвинском, а также в Сосновоборском городском округе.

Рисунок 14. Структура предложений к продаже индивидуальных отдельно стоящих гаражей по местоположению, % от количества предложений

В структуре предложения основная доля приходится на предложения к продаже кирпичных гаражей (68,29%).

Рисунок 15. Структура предложений к продаже индивидуальных отдельно стоящих гаражей в зависимости от материала ограждающих конструкций, % от количества предложений

Площади предлагаемых на продажу кирпичных и железобетонных гаражей находятся в диапазоне от 15,0 до 52,8 кв.м. Максимальное количество предложений к продаже приходится на кирпичные гаражи площадью 30,0 кв. м (41,94% от общего количества предложений, без учета металлических гаражей).

Основное количество предложений к продаже сблокированных индивидуальных гаражей приходится на Всеволожский район (42,11%). Единичные предложения отмечены в Бокситогорском, Волховском и Сланцевском районах. Отсутствуют предложения к продаже сблокированных индивидуальных гаражей в четырех районах: Волосовском, Лодейнопольском, Лужском и Подпорожском.

Рисунок 16. Структура предложений к продаже сблокированных индивидуальных гаражей по местоположению, % от количества предложений

В структуре предложения основная доля приходится на предложения к продаже бетонных и железобетонных гаражей (45,61%).

Рисунок 17. Структура предложений к продаже сблокированных индивидуальных гаражей в зависимости от материала ограждающих конструкций, % от количества предложений

Площади предлагаемых на продажу кирпичных гаражей находятся в диапазоне от 10,0 до 120,0 кв.м. Максимальное количество предложений к продаже приходится на гаражи площадью от 22,0 до 30,0 кв. м (70,67% от общего количества предложений к продаже кирпичных гаражей). Средняя площадь кирпичных гаражей составляет 29,4 кв.м.

Площади предлагаемых на продажу бетонных / железобетонных гаражей находятся в диапазоне от 18,0 до 80,0 кв.м. Максимальное количество предложений к продаже приходится на гаражи площадью от 21,0 до 30,0 кв. м (40,51% от общего количества предложений к продаже бетонных / железобетонных гаражей). Средняя площадь бетонных / железобетонных гаражей составляет 26,4 кв.м.

Количество предложений к продаже эллингов сильно ограничено, в связи с чем было принято допущение о том, что в данном сегменте рыночная конъюнктура соответствует тенденциям в обобщенной Группе 3.

Ценообразующие факторы

Основными ценообразующими факторами для объектов, предназначенных для хранения транспорта, являются:

тип объекта (гаражи индивидуальные отдельно стоящие, гаражные кооперативы, паркинги и т.п.);

материал ограждающих конструкций;

площадь;

наличие дополнительных помещений (кессон, подвал, яма, комнаты на вторых этажах);

наличие коммуникаций;

год ввода в эксплуатацию.

Ценообразующими факторами для объектов, предназначенных для хранения транспорта, являются:

местоположение (удаленность от объектов жилого и коммерческого назначения);

удобство и качество подъездных путей.

Цены предложений

Необходимо отметить, что в большинстве предложений к продаже гаражей отсутствует информация о правах на земельный участок. В предложениях к продаже сблокированных индивидуальных гаражей часто указывается, что земельный участок находится в собственности/аренде у гаражного кооператива, то есть в общую стоимость не включена стоимость земельного участка под конкретным гаражом.

Ориентировочные удельные цены предложений к продаже кирпичных индивидуальных отдельно стоящих гаражей находятся в диапазоне от 2 500,00 руб. / кв. м (Сланцевский район, г. Сланцы82 https://onrealt.ru/slantcy/kypit-garazh/17442819 ) до 16000 руб. / кв.м (Выборгский район, г. Выборг83 https://onrealt.ru/vyborg/kypit-garazh/24416709 ).

Количество предложений к продаже железобетонных индивидуальных отдельно стоящих гаражей сильно ограничено, в связи с чем было принято допущение о том, что в данном сегменте рыночная конъюнктура соответствует тенденциям в обобщенной Группе 3.

Далее представлены цены предложений к продаже кирпичных сблокированных индивидуальных гаражей.

Таблица 36. Цены предложений к продаже кирпичных сблокированных индивидуальных гаражей

№ п/п	Муниципальные районы	Минимальная удельная цена, руб. / кв. м	Средневзвешенная (по площади) удельная цена, руб. / кв. м	Максимальная удельная цена, руб. / кв. м	Количество объектов
1	Бокситогорский	-	10 769,23	-	1
2	Волховский	-	3 442,03	-	1
3	Всеволожский	4 333,33	9 561,33	17 543,86	8
4	Выборгский	2 666,67	7 180,69	16 000,00	8
5	Гатчинский	3 333,33	8 607,90	15 909,09	13
6	Кингисеппский	7 000,00	17 457,14	21 666,67	7
7	Киришский	7 142,86	11 590,91	14 000,00	3
8	Кировский	6 166,67	10 110,13	17 241,38	6
9	Ломоносовский	4 500,00	5 125,00	5 333,30	2
10	Приозерский	-	6 666,67	-	1
11	Сланцевский	-	4 000,00	-	1
12	Тихвинский	4 166,67	5 673,08	6 250,00	4
13	Тосненский	4 583,33	9 770,31	15 909,09	7
Городской округ
14	Сосновоборский	8 842,40	10 319,84	12 500,00	5

Ориентировочные удельные цены предложений к продаже кирпичных сблокированных индивидуальных гаражей находятся в диапазоне от 2 666,67 руб. / кв. м до 21 666,67 руб. / кв.м.

Таблица 37. Цены предложений к продаже бетонных и железобетонных сблокированных индивидуальных гаражей

№ п/п	Муниципальные районы	Минимальная удельная цена, руб. / кв. м	Средневзвешенная (по площади) удельная цена, руб. / кв. м	Максимальная удельная цена, руб. / кв. м	Количество объектов
1	Волховский	-	6 333,30	-	1
2	Всеволожский	4 444,44	11 783,03	29 500,00	47
3	Выборгский	5 000,00	11 178,86	13 888,89	3
4	Гатчинский	1 500,00	8 527,13	15 789,47	3
5	Кингисеппский	5 146,67	13 722,22	18 750,00	5
6	Киришский	8 333,33	8 395,06	8 571,43	3
7	Кировский	4 666,67	5 394,74	6 166,67	4
8	Ломоносовский	-	8 333,33	-	1
9	Приозерский	-	3 888,89	-	1
10	Тихвинский	-	6 666,67	-	1
11	Тосненский	7 875,00	8 729,17	9 583,33	2

Ориентировочные удельные цены предложений к продаже бетонных и железобетонных сблокированных индивидуальных гаражей находятся в диапазоне от 1 500,00 руб. / кв. м до 29 950,00 руб. / кв.м.

Выводы

На основе проведенного анализа можно сделать вывод о том, что рынок мест для хранения автотранспорта является слабо развитым, основными ценообразующими факторами являются: местоположение, тип объекта, материал ограждающих конструкций, площадь объекта, наличие дополнительных помещений и наличие коммуникаций.

В большинстве предложений к продаже гаражей / эллингов отсутствует информация о правах на земельный участок.

В 2020 году ориентировочные удельные цены предложений к продаже гаражей находились в диапазоне:

кирпичные индивидуальные отдельно стоящие гаражи – 2 500,00 – 23 333,33 руб. / кв. м;

кирпичные сблокированные индивидуальные гаражи – 2 666,67 – 21 666,67 руб. / кв. м;

бетонные и железобетонные сблокированные индивидуальные гаражи – 1 500,00 – 29 500,00 руб. / кв.м.

Рынок объектов капитального строительства, отнесенных к Группе 4 «Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая объекты многофункционального назначения»

Данная группа представлена следующими функциональными подгруппами:

Таблица 38. Функциональные подгруппы объектов коммерческого назначения, предназначенных для оказания услуг населению, включая объекты многофункционального назначения

Название подгруппы	Код подгруппы
Магазины до 250 кв. м, за исключением киосков, павильонов, ларьков	0401
Магазины 250 и более кв. м	0402
Прочие многофункциональные торгово-сервисные комплексы, торгово-административные объекты, торгово-развлекательные объекты, за исключением отдельно стоящих зданий концертных залов, спортивно-концертных комплексов, кинотеатров, комплексов аттракционов, торгово-складские объекты, торговые базы	0403
Рынки	0404
Торговые киоски, павильоны, ларьки	0405
Автозаправочные станции (АЗС), газонаполнительные станции, автогазозаправочные станции (АГЗС)	0406
Автомойки	0407
Автосалоны	0408
Рестораны	0409
Кафе 750 кв. м (75 человек) и более, производственные столовые, столовые, кухни, кухни - столовые 750 кв. м (75 человек) и более	0410
Кафе до 750 кв. м (75 человек), кафетерии, столовые, кухни, кухни-столовые до 750 кв. м (75 человек)	0411
Летние кафе	0412
Ломбарды	0413

Общая характеристика

Рынок коммерческой недвижимости на территории Ленинградской области развит крайне слабо и характеризуется дефицитом качественных объектов.

Учреждением были собраны данные по 184 отдельно стоящим зданиям свободного (торгового) назначения, общественного питания и бытового обслуживания, из которых в итоговую выборку попали 49 уникальных объекта.

При формировании итоговой выборки были исключены объекты с иными, кроме права собственности, имущественными правами, предложения к продаже объектов с заявленным фактическим использованием, противоречащим установленным требованиям к использованию данного объекта недвижимости, а также предложения к продаже частей (долей) объектов, так как эти факторы не позволяют с необходимой достоверностью скорректировать цену объекта-аналога или ее удельный показатель по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки.

Предложение

Рисунок 18. Структура предложений к продаже зданий свободного (торгового) назначения, общественного питания и бытового обслуживания, % от общего количества предложений по районам

Наибольшее количество предложений сосредоточено в Гатчинском, Всеволожском и Ломоносовском районах

(20%, 14% и 12% соответственно). Востребованность коммерческих объектов на рынке в данных районах связана с высокой численностью населения и с близким расположением относительно Санкт-Петербурга.

Далее идет Волховский район (8%). В Волосовском, Приозерском и Кировском районах количество предложений от общего числа составляет по 6%. В прочих районах Ленинградской области доля предложений составляет менее 4%, а в остальных носит единичный характер. В отдаленных районах рынок коммерческой недвижимости менее активен, нежели в приближенных к Санкт-Петербургу.

Рисунок 19. Структура предложений к продаже зданий свободного (торгового) назначения, общественного питания и бытового обслуживания, % от общего количества предложений по площади.

Наибольшее количество

предложений на рынке объектов свободного (торгового) назначения, общественного питания и бытового обслуживания составляют объекты площадью от 100 до 500 кв.м. (в сумме 60% от всего рынка). Второе место делят между собой объекты от 50 до 100 кв.м. и от 500 до 1 000 кв.м. (по 16%). Предложения объектов до 50 кв.м. и более 1 500 кв.м. не столь частое явление на рынке коммерческой недвижимости в Ленинградской области.

Спрос

Согласно экспертному мнению специалистов ЦИАН84 https://www.retail.ru/articles/bez-lokdauna-kak-rynok-kommercheskoy-nedvizhimosti-otreagiroval-na-vtoruyu-volnu-/ , в период весеннего локдауна спрос на готовый бизнес, по сравнению с началом года, снизился на 31%, несмотря на то, что объем предложений многократно возрос.

В 2020 году в связи с введенными ограничениями из-за пандемии коронавируса объекты торговли и общественного питания не пользовались таким спросом, как в 2019 году. Большому количеству предпринимателей пришлось приостановить деятельность и/или начать процедуру банкротства и закрыться в связи со значительным падением прибыли по сравнению с «допандемийным» периодом.

Ценообразующие факторы

В результате проведенного анализа были определены факторы, влияющие на стоимость объектов свободного (торгового) назначения, общественного питания и бытового обслуживания.

Основными ценообразующими факторами для Группы 4 являются:

общая площадь объекта;

материалы основных несущих конструкций;

год ввода в эксплуатацию;

функциональное назначение.

К дополнительным ценообразующим факторам для Группы 4 возможно отнести:

расстояние от Санкт-Петербурга;

физическое состояние здания;

наличие транспортной инфраструктуры;

наличие подъездных путей.

Цены предложений

Для ценового анализа были исключены объекты, непригодные к эксплуатации, имеющие долгосрочного арендатора или готовый бизнес.

Далее представлены цены предложений к продаже объектов свободного (торгового) назначения, общественного питания и бытового обслуживания, за исключением районов с единичными предложениями.

Таблица 39. Цены предложений к продаже отдельно стоящих зданий объектов свободного (торгового) назначения, общественного питания и бытового обслуживания по районам

№ п/п	Муниципальные районы	Минимальная удельная цена, руб./кв.м	Средневзвешенное значение, руб./кв.м	Максимальная удельная цена, руб./кв.м	Количество объектов
1	Волосовский	23 293	27 535	37 019	3
2	Волховский	17 500	22 170	29 644	4
3	Всеволожский	45 192	61 732	108 000	7
4	Выборгский	53 191	61 177	62 647	2
5	Гатчинский	17 489	40 486	69 045	10
6	Кингисеппский	44 000	45 570	46 296	2
7	Кировский	27 397	35 171	67 857	3
8	Ломоносовский	21 111	34 803	48 750	6
9	Лужский	40 761	45 410	52 448	2
10	Приозерский	20 200	25 689	66 381	3

Как видно из Таблицы 39, наибольший средневзвешенный показатель цен предложений отмечен во Всеволожском и Выборгском районах, что связано с близостью расположения к Санкт-Петербургу и развитой транспортной инфраструктурой.

Наименьший показатель отмечается в Волховском, Приозерском и Волосовском районах.

Зависимость между общей площадью продаваемого объекта и средневзвешенным значением (руб./кв. м) объектов свободного (торгового) назначения, общественного питания и бытового обслуживания приведена на Рисунке 20.

Рисунок 20. Структура средних цен предложений к продаже зданий свободного (торгового) назначения, общественного питания и бытового обслуживания за кв.м. в зависимости от общей площади

Как видно из данной диаграммы, на рынке существует зависимость между общей площадью продаваемого объекта и стоимостью за кв.м: чем больше площадь, тем меньше стоимость за кв.м.

Выводы

В ходе исследования было выявлено, что рынок коммерческой недвижимости в Ленинградской области развит недостаточно.

Наибольшее количество предложений объектов свободного (торгового) назначения, общественного питания и бытового обслуживания сосредоточено в районах, приближенных к Санкт-Петербургу, таких как Гатчинский, Всеволожский и Ломоносовский.

Свободные площади для дальнейшей эксплуатации под нужды покупателя на рынке коммерческой недвижимости встречаются реже, чем предложения с готовым бизнесом или с долгосрочным арендатором.

Рынок зданий, отнесенных к Группе 5 «Объекты временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоровительного назначения»

Общая характеристика

Данная группа представлена следующими функциональными подгруппами:

Таблица 40. Функциональные подгруппы объектов временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоровительного назначения

Название подгруппы	Код подгруппы
Гостиницы: класс 2* и ниже, ведомственные гостиницы, хостелы	0501
Гостиницы: класс 3*	0502
Гостиницы: класс 4* и выше	503
Апарт-отели	0504
Гостиницы; объекты коттеджного типа	0505
Мотели	0506
Общежития	0507
Пансионаты	0508
Базы отдыха	0509
Пионерские лагеря	0510
Санатории	0511
Здания барачного типа, летние домики пансионатов и санаториев	0512
Главные корпуса пансионатов	0513
Спальные корпуса пансионатов	514
Главные корпуса санаториев	0515
Спальные корпуса санаториев	0516
Кемпинги	0517

Ленинградская область с 2000 года развивается как центр исторического и познавательного туризма.

Приоритетными направлениями развития туризма в Ленинградской области являются: внутренний туризм, въездной туризм, социальный туризм, детский туризм и самодеятельный туризм85 Закон Ленинградской области от 20 мая 2019 года № 39-оз «О развитии туризма в Ленинградской области и о признании утратившими силу некоторых областных законов и отдельных положений областных законов о развитии туризма в Ленинградской области и о признании утратившими силу некоторых областных законов и отдельных положений областных законов» .

Мероприятия по развитию внутреннего и въездного туризма в Ленинградской области, начиная с 2020 года, проводятся в рамках государственной программы Ленинградской области «Развитие внутреннего и въездного туризма в Ленинградской области»86 Утверждена постановлением Правительства Ленинградской области от 30.09.2019 № 442 . Общий объем финансирования государственной программы составляет 1 700 529,9 тыс. рублей, в том числе: 2020 год – 247 000,8 тыс. рублей.

Ожидаемые результаты реализации государственной программы: увеличение годового объема платных услуг, оказываемых населению в сфере внутреннего и въездного туризма, с 2311 млн. рублей в 2018 году до 3 094 млн. рублей в 2024 году; прирост числа занятых в коллективных средствах размещения и турфирмах с 2,7% в 2018 году до 2,9% в 2024 году.

Тенденции, риски и проблемы, характеризующие развитие туристической отрасли Ленинградской области приведены в Таблице 41.

Таблица 41. Тенденции, риски и проблемы развития туризма в Ленинградской области

№ п/п	Тенденции развития	Риски	Проблемы
1	Рост популярности культурно-познавательного туризма	Усиление неравномерного развития районов Ленинградской области при привлечении туристических потоков на отдельные территории	Неравномерное развитие туризма в Ленинградской области
2	Изменение корпоративной структуры сектора, рост доли индивидуальных туристов	Снижение количества туристов, посещающих Ленинградскую область, в пользу Санкт-Петербурга, регионов ближнего зарубежья и близлежащих регионов Российской Федерации	Недостаточное развитие корпоративного сектора, разрозненность в деятельности бизнес-структур, действующих в отрасли
3	Рост конкуренции за туристические потоки со странами ЕС, а также с Санкт-Петербургом	Снижение конкурентоспособности комплекса туристических услуг	Низкое качество предоставляемых услуг при высокой стоимости

Объективными факторами, задающими направление развития туризма в Ленинградской области, являются благоприятные природно-климатические условия, историческое и культурное наследие, высокий уровень развития экономики, инвестиционная привлекательность, удобное географическое расположение, развитая транспортная инфраструктура, включенность в систему федеральных и международных транспортных коридоров, достаточное количество мероприятий областного, всероссийского, международного значения, развитая деловая инфраструктура, индустрия развлечений и гостеприимства, наличие образовательных учреждений, готовящих профессиональные кадры в туристической отрасли.

На начало 2019 года в Ленинградской области насчитывалось 815 коллективных средств размещения на 67 767 койко-мест, в том числе 299 баз отдыха, 161 гостиница, 25 санаториев и пансионатов, 103 детских лагеря, 59 гостевых домов, 43 хостела, 104 гостиничных коттеджа и 21 кемпинг. Из них классифицированных объектов размещения с 2014 года – 85 (без звезд – 26 объектов, 1 звезда – 2 объекта, 2 звезды – 10 объектов, 3 звезды – 34 объекта, 4 звезды – 13 объектов).

Коэффициент загрузки коллективных средств размещения достаточно высок в связи с комфортностью условий и возможностью круглогодичной работы (60% в среднем за год, по некоторым объектам - до 80%). В летний период объем загрузки этих коллективных средств размещения приближается к 100%.

В Ленинградской области насчитывается 1196 организаций общественного питания, в том числе 145 ресторанов, 878 кафе и 173 столовые.

Транспортное обслуживание туристов на территории Ленинградской области осуществляется автомобильным, железнодорожным и водным транспортом.

На сегодняшний день туристские маршруты Ленинградской области, помимо автомобильного транспорта, обеспечены железнодорожным сопровождением, в том числе скоростными поездами "Ласточка" по маршрутам: Санкт-Петербург - Выборг, Санкт-Петербург - Гатчина - Луга, Санкт-Петербург - Всеволожск, Санкт-Петербург - Любань, Санкт-Петербург - Волховстрой - Лодейное Поле - Свирь.

В летнее время часть туристского потока в Ленинградскую область прибывает круизным флотом. Одним из самых популярных у туристов направлений стал круиз: в дер. Верхние Мандроги – 745 судозаходов (110 032 человека), в г. Лодейное Поле – 87 судозаходов (15 660 человек), в пос. Свирьстрой - 145 судозаходов (26100 человек), в г. Выборг – 77 судозаходов (16651 человек), в с. Старая Ладога - 44 судозахода (7920 человек).

Выгодное географическое расположение и большое количество объектов туристского интереса делают Ленинградскую область привлекательной для любителей практически всех видов туризма.

Приоритеты государственной политики Ленинградской области в сфере развития туризма сформированы в Стратегии социально-экономического развития Ленинградской области до 2030 года, утвержденной Областным законом Ленинградской области от 08.08.2016 № 76-оз.

Предложения

Мониторинг рынка предложений объектов временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоровительного назначения показал, что в 2020 году в Ленинградской области на рынке было собрано 60 предложений к продаже таких объектов, из которых большую часть представляли объекты готового бизнеса. Таким образом в итоговую выборку попало 11 уникальных объектов.

Минимальная удельная цена предложения была отмечена для объекта в Тихвинском районе – 13 181 руб. / кв. м, максимальная – для объекта в Тосненском районе – 80 000 руб. / кв.м.

Выводы

Прогноз развития сферы реализации государственной программы «Развитие внутреннего и въездного туризма в Ленинградской области» достаточно «пессимистический»: в настоящее время при отсутствии государственной поддержки туристская отрасль региона продолжит развиваться, однако характер развития будет преимущественно эволюционным, стихийным, темпы развития - невысокими87 Постановление Правительства Ленинградской области от 30.09.2019 № 442. . При наличии государственной поддержки предполагается позитивное развитие рынка.

Рынок зданий, отнесенных к Группе 6 «Административные и бытовые объекты»

Данная группа представлена следующими функциональными подгруппами:

Таблица 42. Функциональные подгруппы группы 6.

Наименование	Код
Банки	0601
Бизнес-центры	0602
Бытовые, административно-бытовые здания	0603
Административные корпуса заводов	0604
Лабораторные корпуса	0605
Отделения полиции	0606
Контрольно-пропускные пункты, проходные 100 кв. м и более	0607
Отделения связи, почта	0608
Таможни	0609

Рынок административных и бытовых объектов зачастую представлен в составе ЕНК производственно-складских объектов, что препятствует корректному определению цены предложения за улучшения в составе ЕНК.

На вторичном рынке предложения к продаже отдельно стоящих административных и бытовых объектов носят единичный характер. За 2020 год в базе рыночных данных ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» было собрано 12 предложений к продаже объектов данный группы, из которых было учтено 10 объектов, подходящих для анализа рынка.

Минимальная удельная цена предложения была отмечена для объекта в Лодейнопольском районе – 6 260 руб. / кв. м, максимальная – для объекта в Кингисеппском районе – 51 497 руб. / кв.м.

Рынок объектов капитального строительства, отнесенных
к Группе 7 «Объекты производственного назначения,
за исключением передаточных устройств и сооружений»

Общая характеристика

Данная группа представлена следующими функциональными подгруппами:

Таблица 43. Функциональные подгруппы объектов производственного назначения, за исключением передаточных устройств и сооружений

Название группы	Код подгруппы
Производственные, производственно-складские и административно-производственные здания площадью до 100 кв. м	0701
Диспетчерские, аппаратные (кроме диспетчерских на транспорте)	0702
Контрольно-пропускные пункты, проходные менее 100 кв. м	0703
Производственные, производственно-складские и производственно-административные здания площадью 100 и более кв. м	0704
Объекты сельскохозяйственного производства. Животноводческие комплексы, птичники, тепличные и оранжерейные хозяйства	0705
Трансформаторные подстанции	0706
Электроподстанции	0707
Энергоблоки	0708
Центральная тепловая станция (ЦТП), теплоэлектроцентраль (ТЭЦ)	0709
Котельные	0710
Здания тепловых пунктов	0711
Сушилки, мельницы, вспомогательные объекты	0712
Станции газораспределительные и газорегуляторные	0713
Пункты газораспределительные и газорегуляторные	0714
Насосные станции	0715
Водопроводные станции	0716
Водозаборные узлы и сооружения	0717
Водомерные узлы	0718
Павильоны над скважинами	0719
Вентиляционные киоски, вентиляционные камеры	0720
Автоматические телефонные станции (АТС)	0721
Мастерские	0722
Складские здания, кроме ангаров	0723
Здания очистных сооружений	0724
Весовые автомобильные	0725
Весовые железнодорожные	0726
Здания ангарного типа	0727
Холодильники	0728
Здания гидросооружений	0729
Станции технического обслуживания автомобилей (СТО), автосервисы	0730
Ангары для самолетов, вертолетов и других летательных аппаратов	0731
Депо железнодорожные, локомотивные, метрополитена, электродепо, трамвайные, троллейбусные	0732

Промышленность Ленинградской области составляют более 1 400 крупных и средних предприятий, часть из которых входит в число ведущих организаций России. Хозяйственную деятельность в сфере промышленного производства также осуществляют свыше 500 малых предприятий88 http://lenoblinvest.ru/promyshlennost-leningradskoj-oblasti/ .

Для развития промышленного комплекса и привлечения инвестиций в область активно формируются промышленные кластеры (судостроительный и лесопромышленный, кластер пищевой промышленности, кластер нефтегазохимии и строительных материалов)89 https://crplo.ru/clusters , а также создаются территории, обеспеченные соответствующей инженерной и транспортной инфраструктурой, в том числе индустриальные парки.

На сегодняшний день в Ленинградской области действует около 250 инвестиционных площадок разных уровней инженерной подготовки, 3 государственных индустриальных парка и 24 частных индустриальных парка90 http://lenoblinvest.ru/iris/ .

Рисунок 21. Структура распределения индустриальных парков Ленинградской области в зависимости от степени готовности91 http://lenoblinvest.ru/wp-content/uploads/2020/07/Investment_presentation_july2020.pdf

Наибольшая часть действующих индустриальных парков расположена в Тосненском районе (6 парков). По 1 индустриальному парку расположено в Бокситогорском, Всеволожском, Ломоносовском и Киришском районах. При этом 90% действующих индустриальных парков расположены вблизи границы Санкт-Петербурга.

Рисунок 22. Схема расположения действующих индустриальных парков Ленинградской области

Новые индустриальные парки будут сформированы в Выборгском, Гатчинском и Лужском районах. Также наряду с действующими появится несколько индустриальных парков во Всеволожском и Тосненском районах92 https://map.lenoblinvest.ru/gis/#30.761719,59.955010/7/49,53,55,56,59,386,33,32,31,43,44,45,29 .

Рисунок 23. Схема расположения создаваемых индустриальных парков Ленинградской области

За последние годы Ленинградская область стала одним из лидеров России по числу действующих и создаваемых индустриальных парков. Темпы создания производственных площадок с готовой инфраструктурой намного опережают среднероссийские, а власти региона прилагают серьезные усилия к тому, чтобы повысить его инвестиционную привлекательность. В частности, в Ленинградской области функционирует открытая интегрированная региональная информационная система, позволяющая существенно упростить выбор производственных площадей. В системе содержится информация о каждой площадке – частной или государственной – с указанием градостроительных ограничений, сетевых объектов, контактных данных собственников или управляющих компаний. Система постоянно обновляется и дополняется, в ней уже есть сведения
более чем о 250 инвестиционных площадках93 http://lenoblinvest.ru/iris/ .

Предложение

Учреждением была собрана информация о 342 объектах промышленного назначения, из которых в итоговую выборку попали 216 объектов.

При формировании итоговой выборки были исключены объекты с иными, кроме права собственности, имущественными правами, предложения к продаже объектов с заявленным фактическим использованием, противоречащим установленным требованиям к использованию данного объекта недвижимости, предложения, в стоимость которых входило не только здание и участок, но и уже готовый бизнес или арендатор, а также предложения к продаже частей (долей) объектов.

В ходе анализа данных рынка было установлено, что в части предложений объектов промышленного назначения значение коэффициента застройки меньше 0,5. Ввиду малого количества объектов было принято решение применить дополнительный корректирующий коэффициент со значением 0,2. По итогу в конечную выборку после применения корректировки попали 94 уникальных объекта.

Рисунок 24. Структура предложений к продаже зданий промышленного и складского назначения, % от общего числа по районам

Наибольшее количество предложений сосредоточено в районах, приближенных к Санкт-Петербургу и имеющих на территории индустриальные парки или крупные промышленные площадки. Лидерами рынка стали Тосненский и Ломоносовский районы (по 12%). Следом идут Сосновоборский и Выборгский районы (по 11 %). Третье место занимают Всеволожский и Гатчинский районы (по 10 %).

Вышеперечисленные районы являются индустриально развитыми, на их территории находится большое количество промышленных площадок, интересных для инвесторов. Также особую привлекательность добавляют развитая инфраструктура и дальнейшая перспектива развития промышленности в Ленинградской области.

Рисунок 25. Структура предложений к продаже зданий промышленного назначения, % от общего количества предложений по площади

Наименьшую долю рынка составляют промышленные объекты площадью до 500 кв.м. (10%). Такие здания подходят для малого производства с ограниченным количеством персонала.

Также было выявлено, что предложения объектов, площадью более 5000 кв.м составляют только 25% от общей выборки, в связи с чем можно сделать вывод, что на рынке существует ограниченное число предложений подобных объектов.

Наибольшее количество предложений на рынке зданий промышленного назначения составляют объекты площадью от 500 до 5000 кв.м (суммарно 65% от общего числа предложений). Большие площади открывают больше возможностей для инвесторов и предпринимателей, расширение производства может напрямую отразиться на объемах производимой продукции и дальнейшей выгоде.

Спрос

В 2020 году было отмечено, что, несмотря на пандемию, производственный сектор в Ленинградской области растет и развивается: по оперативным данным Петростата, в сентябре прирост индекса промышленного производства к предыдущему месяцу составил 0,8%94 https://lenobl.ru/ru/dlya-smi/news/30868/ .

28 октября 2020 года состоялось открытие мультитемпературного складского комплекса «Лента» на территории ИП «Ориентир М-10» (Тосненский район), общей площадью 70 000 кв.м. Объем инвестиций в проект составил 4 млрд. рублей95 https://nsp.ru/26585-rekord-ot-lenty .

На территории Ленинградской области с каждым годом растет количество промышленных площадок, что может поспособствовать развитию экономики в дальнейшем.

Ценообразующие факторы

В результате проведенного анализа были выявлены факторы, влияющие на стоимость объектов промышленного назначения.

Основными ценообразующими факторами для Группы 7 являются:

площадь здания;

материал основных несущих конструкций;

год ввода в эксплуатацию;

функциональное назначение.

К дополнительным ценообразующим факторам для Группы 7 возможно отнести:

расстояние до Санкт-Петербурга;

близость автомагистралей;

наличие подъездных путей.

Цены предложений

Для ценового анализа были исключены объекты, непригодные к эксплуатации, имеющие долгосрочного арендатора или готовое производство.

Далее представлены цены предложений к продаже объектов промышленного назначения (Таблица 44), за исключением районов с единичными предложениями.

Таблица 44. Цены предложений к продаже отдельно стоящих зданий объектов промышленного назначения по районам

№ п/п	Муниципальные районы	Минимальная удельная цена, руб./кв.м	Средневзвешенное значение, руб./кв.м	Максимальная удельная цена, руб./кв.м	Кол-во объект-ов
1	Бокситогорский	6 000	8 883	13 889	2
2	Волосовский	1 470	4 854	8 290	2
3	Всеволожский	10 722	21 524	56 054	9
4	Выборгский	10 792	30 090	68 966	10
5	Гатчинский	9 975	22 416	40 000	9
6	Кингисеппский	3 000	9 675	12 727	5
7	Киришский	2 499	7 693	15 915	6
8	Кировский	12 277	13 296	15 204	2
9	Ломоносовский	4 308	19 278	43 068	11
10	Лужский	4 261	7 351	10 887	3
11	Подпорожский	-	7 393	-	1
12	Приозерский	3 422	5 043	13 448	4
13	Сланцевский	5 000	7 050	13 077	5
14	Тихвинский	2 957	5 374	10 949	4
15	Тосненский	6 686	30 770	74 454	11
Городской округ
16	Сосновоборский	7 377	13 803	23 608	10

Районы Ленинградской области, в которых количество объектов, выставленных на продажу, больше, являются развитыми в индустриальной сфере и, соответственно, дорогими по средневзвешенному значению цен за 1 кв.м.

Рисунок 26. Средний показатель цен предложения за 1 кв.м зданий промышленного назначения в зависимости от общей площади

Кроме того, было выявлено, что площадь промышленного здания также влияет на стоимость. Промышленная отрасль, как отмечено ранее, в Ленинградской области является наиболее востребованной. Поскольку чаще на рынке встречаются площади зданий от 500 до 5000 кв.м, они и являются самыми дорогими.

Выводы

В ходе мониторинга рынка объектов промышленного назначения Ленинградской области было выявлено, что рынок промышленных объектов развит достаточно, так как производственная отрасль является наиболее перспективной.

Максимальное количество предложений к продаже данных объектов было сосредоточено в районах с наибольшим количеством промышленных площадок и индустриальных парков.

Самая высокая средняя цена предложения за 1 кв.м встречается в индустриально развитых районах с площадью зданий от 500 до 5000 кв.м.

Рынок зданий, отнесенных к Группе 8 «Учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культовые объекты, музеи, лечебно-оздоровительные объекты и объекты общественного назначения»

Данная группа представлена следующими функциональными подгруппами:

Таблица 45. Функциональные подгруппы группы 8

Наименование	Код
Ветеринарные объекты	0801
Питомники, гостиницы для животных	0802
Зоопарк (вольеры, строения для содержания животных)	0803
Музеи	0804
Памятники архитектурные, монументы	0805
Спортивные комплексы	0806
Спортивные залы и корпуса, спортивные клубы	0807
Стадионы, трибуны	0808
Теннисные корты	0809
Тиры	0810
Фитнес-центры	0811
Крытые катки	0812
Бассейны для плавания	0813
Яхт-клубы	0814
Архивы, книгохранилища и фондохранилища, библиотеки	0815
Костелы, лавры, мечети, молебные дома, монастыри, синагоги, соборы, храмы, церкви, часовни	0816
Оранжереи (не относящиеся к сельскохозяйственному производству)	0817
Кинотеатры	0818
Киностудии	0819
Выставочные залы, дворцы культуры, дома культуры, консерватории, концертные залы, культурно-досуговые центры, мюзик-холлы, планетарии, театры, художественные галереи, цирки	0820
Детские сады, ясли, ясли-сады	0821
Гимназии, дома и дворцы пионеров, дома юного творчества, изостудии, клубы, лицеи, музыкальные школы, церковные школы, школы, спальные корпуса школ-интернатов	0822
Колледжи, училища профессионально-технические и ремесленные, техникумы, училища	0823
Академии, институты образовательные, подготовительные отделения высших учебных заведений, университеты	0824
Больницы, поликлиники, станции медицинской скорой помощи, фельдшерские медицинские пункты	0825
Крематории	0826
Комплексы аттракционов отдельно стоящие	0827
Аквапарки	0828
Объекты бытового обслуживания населения, ателье, парикмахерские, прачечные, пункты проката, молочные кухни	0829
Бани общественные от 150 кв. м, до 1000 кв. м (до 100 чел.), душевые и раздевалки, банные комплексы 1000 кв. м (на 100 чел.) и более	0830/1
Бани до 50 кв.м.	0830/2
Туалеты общественные	0831
Морги	0832
Интернаты	0833
Изоляторы	0834
Исправительные заведения	0835
Казармы	0836
Государственные научные центры	0837
Проектные институты, конструкторские бюро	0838
Научно-исследовательские институты	0839
Обсерватории	0840
Административные здания государственных учреждений управления, включая здания администраций, министерств, судов, прокуратуры	0841
Дома престарелых	0842
Дома инвалидов	0843
Автовокзалы	0844
Аэропорты (аэровокзалы), аэродромы	0845
Порты (вокзалы)	0846
Вокзалы железнодорожные	0847
Станции железнодорожные	0848
Станции метрополитена	0849
Вокзалы речные	0850
Станции автобусные, троллейбусные, трамвайные, лодочные	0851
Прочие объекты, предназначенные для перевозки и обслуживания пассажиров, обработки их багажа	0852

Рынок объектов данной функциональной группы развит слабо, его основную часть составляют спортивные объекты.

На вторичном рынке предложения к продаже учебных, спортивных объектов, объектов культуры и искусства, культовых объектов, музеев, лечебно-оздоровительных объектов и объектов общественного назначения носят единичный характер. За 2020 год в базе рыночных данных ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» было собрано 7 предложений к продаже объектов данной группы, из которых в итоговую выборку попало 3 уникальных предложения.

Минимальная удельная цена предложения была отмечена для объекта в Тосненском районе – 35 340 руб. / кв. м, максимальная – для объекта во Всеволожском районе – 66 751 руб. / кв.м.

Рынок зданий, отнесенных к Группе 9 «Прочие объекты»

Данная группа включает следующие функциональные подгруппы:

Таблица 46. Функциональные подгруппы прочих объектов капитального строительства

Название группы	Код подгруппы
Объекты гражданской обороны	0901
Погреба	0902
Подвалы	0903
Сараи	0904
Санитарные пропускники	0905
Гидрометеорологические станции, фотометрические будки, мареографы	0906
Прочие объекты и объекты вспомогательного назначения, отнесение которых к другим группам невозможно	0907

Учреждением на базе рыночных данных, собранных за период подготовки к ГКО, не было выявлено предложений к продаже объектов Группы 9 «Прочие объекты (код группы «0900»). Продажа данных объектов в качестве отдельно стоящих зданий не распространена на территории Ленинградской области либо входит в состав ЕНК.

Рынок объектов капитального строительства, отнесенных к Группе 10 «Сооружения»

Данная группа представлена следующими функциональными подгруппами:

Таблица 47. Функциональные подгруппы сооружений

Название группы	Код подгруппы
Аттракционные сооружения	1001
Башни	1002
Мачтовые сооружения, опоры, вышки	1003
Беседки	1004
Гидротехнические сооружения: набережные	1005
Эстакады	1006
Емкостные сооружения, резервуары, баки, цистерны	1007
Бункеры	1008
Навесы	1009
Линии электропередач кабельные	1010
Линии электропередач воздушные	1011
Сети газораспределительные	1012
Гидротехнические сооружения: за исключением мостов, пирсов, причалов, набережных	1013
Сети канализационные тоннельные коллекторы	1014
Сети тепловые	1015
Сети водопроводные	1016
Сети канализационные, без коллекторов	1017
Фонтаны	1018
Градирни	1019
Сети инженерные технологические	1020
Сети тепловые: камеры теплосети подземные	1021
Железнодорожные пути	1022
Подкрановые пути	1023
Тоннели	1024
Мосты	1025
Сооружения связи линейно-кабельные	1026
Сети трубопроводов магистральные	1027
Переходы надземные	1028
Переходы подземные	1029
Прочие сооружения и сооружения вспомогательного назначения, отнесение которых к другим подгруппам невозможно	1030
Автомобильные дороги, дорожки, площадки, покрытия	1031
Силосная траншея, яма	1032
Скважина артезианская	1033
Колодец	1034
Водоемы и пруды	1035
Ограждение	1036
Отстойник канализационный	1037

Мониторинг рынка, проведенный Учреждением на базе рыночных данных, собранных за период подготовки к ГКО, не выявил на вторичном рынке предложений к продаже объектов Группы 10 «Сооружения (код группы «1000»). Продажа сооружений, как правило, осуществлялась вместе с земельными участками, на которых они располагались, в совокупности с иными зданиями, располагавшимися на этих участках.

Анализ рынка помещений и мест для хранения автотранспорта

В результате подготовки к проведению ГКО Учреждением была собрана информация об объектах, предлагавшихся к продаже в Ленинградской области в 2020 году. В Таблице 48 приведена структура собранных рыночных данных.

Таблица 48. Структура собранных рыночных данных (предложения) по сегментам рынка

Жилые помещения в многоквартирных домах
Количество объектов	В %
Общее количество квартир	7181	93,19
Нежилые помещения
Торгового (свободного) назначения	402	5,22
Офисного назначения	26	0,34
Производственно-складского назначения	2	0,03
Парковочные места	47	0,61
Апартаменты	48	0,62
Всего помещений	7706	100,00

По результатам анализа собранной информации были сделаны выводы по состоянию и тенденции развития рынка помещений и мест для хранения автотранспорта, а также определены основные и дополнительные ценообразующие факторы для проведения государственной кадастровой оценки данных объектов. В набор ценообразующих факторов были включены только те факторы, которые оказывают существенное влияние на стоимость объектов оценки и могут быть достоверно определены и объективно измерены.

Анализ рынка жилых помещений

Общая характеристика и тенденции рынка

Рынок жилых помещений Ленинградской области делится на первичный и вторичный. Первичный рынок жилой недвижимости представляет собой фонд строящегося или только что построенного жилья, право собственности на которое еще не оформлено. На этом рынке заключаются договоры участия в долевом строительстве новых домов, а также договоры переуступки прав требования (цессии) в домах, не введенных в эксплуатацию. На первичном рынке впервые возникают и оформляются права собственности на недвижимость. На вторичном рынке жилья представлены квартиры, которые уже находятся в собственности.

Вторичный рынок жилой недвижимости Ленинградской области представлен различными объектами: комнатами и квартирами (квартирами-студиями и квартирами с одной, двумя, тремя и более жилыми комнатами). В 2020 году на вторичном рынке жилых помещений (квартир) имели место следующие тенденции:

снижение спроса на квартиры, расположенные в жилых домах, построенных в советский период96 https://nsp.ru/27505-vtoricka-naperegonki?fbclid=IwAR3zlzi6o2R0TYPEx88Em0Wc1bDgn-BHRqQo90h_daDMPkz2JzkQ3MG8Bq4 ;

сохранение устойчивого интереса к покупке квартир, расположенных в современных домах не более десяти лет с начала эксплуатации;

рост цен на вторичном рынке в связи с ростом цен на первичном рынке и с сокращением предложения на первичном рынке в районах Ленинградской области, граничащих с Санкт-Петербургом.

Предложение

Был проведен анализ рынка жилых помещений в зависимости от различных факторов. В статистику по жилым помещениям были выбраны данные 4 квартала 2020 года, так как они являются наиболее полными.

Рисунок 27. Структура предложений к продаже жилых помещений, количество предложений по районам

Как видно из диаграммы, на рынке большинство предложений жилых помещений представлено во Всеволожском районе. Данный район представляет интерес для застройщиков как наиболее перспективное место в плане развития. В населенных пунктах Всеволожского района, приближенных к границе Санкт-Петербурга, идет массовая застройка многоэтажными многоквартирными домами, так как близость к Санкт-Петербургу и приемлемые цены становятся для покупателей наиболее значащими факторами при выборе жилья.

Рисунок 28. Структура предложений к продаже жилых помещений по количеству комнат

Наибольшее количество предложений составляют двухкомнатные квартиры. Ликвидность такого варианта жилья объясняется удобством и доступностью для покупателя. Это оптимальное сочетание комфорта жизни и умеренной цены. Также учитывается величина расходов на содержание: многие покупатели не хотят переплачивать за лишние квадратные метры. Наиболее частыми покупателями двухкомнатных квартир являются молодые семьи.

Наименьшее же число предложений на рынке жилых помещений составляют квартиры-студии. В основном, данные предложения популярны среди студентов и приезжих из других городов. Квартиры-студии являются наиболее бюджетным вариантом среди остальных предложений.

Спрос

Квартиры в малоэтажных жилых комплексах

По мнению директора по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Яна Фельдмана, в 2020 году малоэтажные жилые кварталы в ближайших к границе Санкт-Петербурга районов Ленинградской области стали серьёзными конкурентами петербургским высоткам. Пандемия укрепила этот тренд. Многие покупатели решают переехать из городских локаций с высокой плотностью населения в развитый пригород. С учётом сокращения предложения новостройки, которые сегодня находятся в продаже или появятся на рынке в ближайшее время, будут востребованы. Основной спрос сосредоточен на просторных однокомнатных и двухкомнатных квартирах97 https://nsp.ru/28014-ne-vyse-sosen .

Квартиры в многоэтажных жилых домах

В Ленинградской области в связи с пандемией коронавируса 2020 года в среднем снизились доходы населения. В то же время, по данным Аналитического центра Циан, средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке в Ленинградской области увеличилась на 12,6%. В течение года снижение цен было отмечено во время ограничительных мер. Однако уже с мая (после старта программы льготного кредитования) средняя стоимость квадратного метра показывает планомерный рост.

В Ленинградской области спрос на новостройки в 2020 году, в сравнении с 2019 годом, снизился на 9%, было заключено 21,6 тыс. договоров участия в долевом строительстве (ДДУ). При этом в 2020 году в Ленинградской области доля ипотечных сделок выросла на 9% относительно прошлого года98 https://asninfo.ru/analytics/800-tsian-itogi-2020-goda-na-pervichnom-rynke-sankt-peterburga-i-leningradskoy-oblasti .

Ценообразующие факторы

В процессе подготовки к государственной кадастровой оценке в 2021 годы были определены ценообразующие факторы на рынке квартир.

Основными ценообразующими факторами на рынке квартир являются:

1) Характеристики здания:

год постройки;

тип дома (кирпичный, панельный, старый фонд, старый фонд с кап. ремонтом, клубный дом и др.);

2) Характеристики квартиры:

площадь (общая, жилая, площадь кухни, коэффициент полезных площадей);

этаж расположения квартиры (первый, средний, последний);

коммуникации (газ, наличие центрального отопления, подачи горячей воды, наличие водонагревателя – газового или электрического).

Дополнительными ценообразующими факторами на рынке квартир являются:

1) Характеристики местоположения:

расстояние до Санкт-Петербурга, до административного центра района;

обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (наличие магазинов шаговой доступности, детских садов, школ, поликлиник, аптек, торгово-развлекательных центров, спорткомплексов, наличие причала).

2) Характеристики квартиры:

состояние (без отделки, черновая отделка, предчистовая отделка, удовлетворительное состояние, хорошее состояние, дизайнерский ремонт);

Типология жилищного фонда, принятая для кадастровой оценки

Жилищный фонд с учетом типа зданий (материала конструктивных элементов) целесообразно классифицировать по следующим группам99 Приказ Госстроя РФ от 28.12.2000 № 303. :

I группа - здания каменные особокапитальные; фундаменты каменные и бетонные, стены каменные (кирпичные) и крупноблочные, перекрытия железобетонные;

II группа - здания каменные обыкновенные; фундаменты каменные, стены каменные (кирпичные), крупноблочные и крупнопанельные, перекрытия железобетонные или смешанные (деревянные и железобетонные), а также каменные своды по металлическим балкам;

III группа - здания каменные облегченные; фундаменты каменные и бетонные, стены облегченной кладки из кирпича, шлакоблоков и ракушечника, перекрытия деревянные, железобетонные или каменные по металлическим балкам;

IV группа - здания деревянные, рубленные и брусчатые, смешанные сырцовые; фундаменты ленточные бутовые, стены рубленные, брусчатые и смешанные (кирпичные и деревянные), перекрытия деревянные.

Ценовые показатели

По данным ИИЦ «Недвижимость Петербурга»100 https://nsp.ru/27505-vtoricka-naperegonki?fbclid=IwAR3zlzi6o2R0TYPEx88Em0Wc1bDgn-BHRqQo90h_daDMPkz2JzkQ3MG8Bq4 , с января по декабрь 2020 года в Ленинградской области индекс средних цен на квартиры вторичного рынка вырос на 23,4%. Средняя удельная цена предложения в декабре 2020 года находилась на уровне 92 041 руб. /кв.м.

Рисунок 29. Динамика изменения средних удельных цен предложения к продаже квартир на вторичном рынке Ленинградской области, руб. /кв. м

Максимальный рост средних удельных цен предложения за 2020 год был отмечен в Гатчинском (41,8%) и Ломоносовском (39,4%) районах.

Существенно подешевели квартиры в удалённых Лодейнопольском (-28,5%) и Подпорожском (-11,5%) районах.

Таблица 49. Динамика средних удельных цен предложений к продаже квартир на вторичном рынке Ленинградской области в разрезе районов, руб. / кв. м101 https://nsp.ru/27505-vtoricka-naperegonki?fbclid=IwAR3zlzi6o2R0TYPEx88Em0Wc1bDgn-BHRqQo90h_daDMPkz2JzkQ3MG8Bq4

№ п/п	Муниципальные районы	2019	2020	Изм. за год, %

Дек.	Янв.	Фев.	Март	Апр.	Май	Июнь	Июль	Авг.	Сен.	Окт.	Нояб.	Дек.

1	Бокситогорский	18 005	19 065	20 673	18 955	19 535	22 696	21 062	20 464	18 615	20 867	21 679	21 100	19 864	10,3
2	Волосовский	31 913	32 048	31 894	31 825	31 670	32 775	32 004	32 475	32 780	31 886	31 727	32 287	32 683	2,4
3	Волховский	33 321	29 460	29 653	31 479	30 334	31 066	30 648	33 893	36 292	37 125	38 063	34 229	35 221	5,7
4	Всеволожский	87 735	85 534	87 673	87 856	87 558	90 857	94 848	96 488	96 668	98 455	102 067	108 529	111 613	27,2
5	Выборгский	50 396	49 966	50 498	50 460	50 461	52 465	54 398	56 326	54 085	51 078	51 435	52 271	57 310	13,7
6	Гатчинский	61 005	63 071	63 531	63 794	66 751	68 386	69 236	71 451	73 853	76 261	80 349	80 424	86 525	41,8
7	Кингисеппский	33 412	37 573	39 379	38 356	35 096	37 530	40 078	42 089	39 897	40 959	42 196	43 387	44 486	33,1
8	Киришский	33 748	32 899	31 963	32 600	31 373	33 594	30 785	31 030	28 157	26 480	-	-	-	-
9	Кировский	56 154	57 135	57 279	56 761	57 818	58 224	58 536	59 667	56 430	55 761	55 994	56 034	55 808	-0,6
10	Лодейнопольский	30 275	28 971	29 359	30 104	29 536	27 825	28 149	27 242	25 580	23 797	24 634	22 280	21 636	-28,5
11	Ломоносовский	69 844	69 753	69 460	72 465	75 039	77 725	78 435	78 775	81 575	81 835	85 039	93 463	97 332	39,4
12	Лужский	33 877	33 379	31 102	31 554	34 539	32 523	35 238	33 699	34 142	35 542	32 981	30 931	31 463	-7,1
13	Подпорожский	25 400	25 114	24 448	24 381	25 545	25 140	25 769	25 199	24 152	23 142	24 340	23 101	22 470	-11,5
14	Приозерский	36 740	36 795	36 916	37 289	34 746	34 463	36 156	37 696	40 449	40 444	42 994	44 165	42 633	16
15	Сланцевский	19 066	19 641	19 392	19 760	19 768	18 644	18 129	19 656	19 125	18 927	18 870	20 630	20 404	7
16	Тихвинский	39 680	37 222	33 563	34 076	35 786	36 849	37 759	39 294	38 058	37 002	40 461	43 396	45 287	14,1
17	Тосненский	54 684	53 787	56 582	55 648	56 063	58 434	59 211	59 510	58 145	58 216	60 124	61 709	60 511	10,7

С учетом разнонаправленной динамики средних удельных цен предложения в 2020 году, дальнейший ценовой анализ проводился с использованием объектов-аналогов, информация по которым была получена или актуализирована в период с октября по декабрь 2020 года.

Таблица 50. Цены предложений к продаже квартир на вторичном рынке Ленинградской области

№ п/п	Муниципальные районы	Минимальная удельная цена, руб./кв.м	Средневзвешенное значение, руб./кв.м	Максимальная удельная цена, руб./кв.м	Количество объектов
1	Бокситогорский	5 682	20 401	41 346	112
2	Волосовский	10 664	30 133	57 407	184
3	Волховский	3 870	34 449	55 363	85
4	Всеволожский	18 927	97 392	225 865	3683
5	Выборгский	13 333	59 028	258 565	491
6	Гатчинский	15 179	66 892	149 826	680
7	Кингисеппский	16 827	44 410	86 111	58
8	Киришский	19 024	41 096	77 857	71
9	Кировский	12 727	53 055	109 375	273
10	Лодейнопольский	11 527	24 817	39 969	18
11	Ломоносовский	21 617	74 243	155 625	692
12	Лужский	6 410	28 731	60 976	106
13	Подпорожский	10 526	25 249	34 000	31
14	Приозерский	6 635	41 082	71 386	218
15	Сланцевский	6 536	18 971	41 420	54
16	Тихвинский	11 000	38 260	64 607	41
17	Тосненский	14 331	66 504	129 353	332
Городской округ
18	Сосновоборский	59 495	85 255	119 792	52

Самое высокое средневзвешенное значение за 1 кв.м. наблюдается во Всеволожском, Сосновоборском и Ломоносовском районах. В наиболее отдаленных районах Ленинградской области, таких как Бокситогорский, Сланцевский, Лодейнопольский и Подпорожский, средневзвешенное значение за 1 кв.м наименьшее. Удаленность от Санкт-Петербурга напрямую влияет на стоимость жилья.

Средняя цена 1 кв. м предложений к продаже квартир на вторичном рынке Ленинградской области в зависимости от отделки приведена в Таблице 51.

Таблица 51. Цены предложений к продаже квартир на вторичном рынке Ленинградской области в зависимости от отделки

№ п/п	Муниципальный район	Удельная цена руб./кв.м. в зависимости от отделки	Разница в стоимости, в %

Стандарт	Эконом

1	Бокситогорский	23 956	17 124	29
2	Волосовский	34 558	27 615	20
3	Волховский	38 627	31 413	19
4	Всеволожский	105 789	94 319	11
5	Выборгский	64 337	46 197	28
6	Гатчинский	70 936	48 765	31
7	Кингисеппский	52 652	38 189	27
8	Киришский	41 434	33 572	19
9	Кировский	61 059	45 185	26
10	Лодейнопольский	28 845	24 924	14
11	Ломоносовский	84 414	54 681	35
12	Лужский	33 079	26 333	20
13	Подпорожский	27 858	22 672	19
14	Приозерский	45 877	38 967	15
15	Сланцевский	24 758	17 223	30
16	Тихвинский	43 295	32 420	25
17	Тосненский	77 786	51 082	34
Городской округ
18	Сосновоборский	88 418	84 680	4

Наименьшая разница между удельными ценами квартир с отделкой «стандарт» и «эконом» во Всеволожском районе и в Сосновоборском городском округе. Данные территориальные единицы являются лидерами по ценам жилых помещений в Ленинградской области. Цены квартир связаны, прежде всего, с местоположением и в меньшей степени зависят от типа отделки.

Выводы

Подавляющее большинство предложений жилых помещений представлено во Всеволожском районе благодаря росту многоквартирной жилой застройки, а также близости к Санкт-Петербургу.

В границах района возможно отметить, что чем ближе многоквартирный дом расположен к границе города, тем дороже стоимость находящихся в нем жилых помещений.

Наибольшее число предложений составляют двухкомнатные квартиры, они же являются самыми востребованными на рынке жилых помещений

Анализ рынка апартаментов

Рынок апартаментов в Ленинградской области развит слабо и в 2020 году был локализован исключительно во Всеволожском районе в жилом комплексе «Спортивная деревня».

Малоэтажный комплекс апартаментов «Спортивная деревня» был введен в эксплуатацию в 2020 году. С момента начала эксплуатации была собрана информация о 48 предложениях первичного рынка.

Рисунок 30. Структура средних удельных цен предложений к продаже апартаментов на первичном рынке в зависимости от типа, руб./кв.м

К покупке предлагаются три типа апартаментов: квартира-студия, однокомнатная и двухкомнатная квартиры. Средняя цена 1 кв.м зависит от площади апартаментов: чем больше общая площадь, тем меньше цена за 1 кв.м.

Анализ рынка помещений свободного (торгового), офисного и производственно-складского назначения

Общая характеристика рынка

В Ленинградской области рынок встроенных нежилых помещений делится на три сегмента:

помещения свободного (торгового) назначения;

помещения офисного назначения;

помещения производственно-складского назначения.

Как правило, назначение нежилого помещения зависит либо от функционального использования здания, в котором оно находится (специализированные и неспециализированные здания), либо от его местоположения, расположения в здании, инфраструктурной оснащенности и т.п. Значительное количество нежилых помещений (особенно помещений свободного (торгового) назначения) располагается на первых этажах неспециализированных зданий, в основном, в многоквартирных жилых домах (МКД).

Прирост нежилых помещений, располагающихся в МКД, происходит в основном за счет строительства жилья (первые этажи зданий), а также перевода жилого фонда в нежилой (чаще всего – первых и подвальных (полуподвальных) этажей жилых зданий).

В основном объекты нежилого фонда, расположенные в специализированных зданиях, представляют собой помещения, совпадающие с функциональным назначением здания, в котором расположено помещение. Тем не менее на рынке встречаются помещения, отличные от функционального назначения «родительского» объекта: на оживленных магистралях в зданиях производственно-складского или офисного назначения, помещения на первых этажах могут использоваться под торговлю; в зданиях производственно-складского или торгового назначения помещения на верхних этажах зачастую используются под офисы.

В процессе мониторинга вторичного рынка были собраны сведения по 592 помещениям нежилого фонда, находящимся на территории Ленинградской области. После анализа собранных данных и исключения предложений, не подходящих для статистики (помещения с готовым бизнесом, объекты, непригодные к эксплуатации и т.п.), в итоговую выборку попало 428 уникальных объекта.

Рисунок 31. Структура предложений рынка нежилых помещений в Ленинградской области по назначению, в % от общего количества предложений по сегментам

Наибольший удельный вес предложений на рынке был представлен объектами свободного (торгового) назначения (93,93%). Объекты офисного назначения составили лишь 5,61% от общего числа данных, в то время как доля предложений помещений производственно-складского назначения составляет незначительное количество.

Анализ помещений свободного (торгового) назначения

Общая характеристика

Под термином «помещение свободного (торгового) назначения» на рынке понимается помещение, которое может использовано для разнообразных видов коммерческой деятельности, связанных с обслуживанием физических и юридических лиц. Как правило, к такого рода деятельности относилась широко понимаемая торговая деятельность: собственно, торговля, общественное питание, бытовое обслуживание (например, салоны красоты), услуги туроператоров и т. п.

Предложение

Рисунок 32. Структура предложений рынка помещений свободного (торгового) назначения в Ленинградской области по районам, за исключением единичных объектов, в % от общего количества

На рынке помещений свободного (торгового) назначения подавляющее число предложений представлено во Всеволожском районе (57,29%). Всеволожский район является самым густонаселенным районом Ленинградской области во многом благодаря активной застройке, которая ведется на стыке области и Санкт-Петербурга, в связи с чем потребность в торговых объектах значительно выше, нежели в остальных районах.

Спрос

На данном рынке выделялось два крупных сегмента: стрит-ритейл (нежилые помещения в неспециализированных зданиях, в основном, в МКД) и торговые помещения в специализированных зданиях (торговых центрах, бизнес-центрах, торгово-офисных центрах и пр.).

Рисунок 33. Структура предложений рынка помещений свободного (торгового) назначения в Ленинградской области по сегментам (назначению «родительского» объекта), в % от общего количества

Рынок помещений, расположенных в специализированных зданиях, составляет только 10% от общего числа помещений, в связи с чем выделение данного сегмента в расчетах не производилось.

Объекты стрит-ритейла102 https://nsp.ru/27881-murino-novyi-nevskii

Стрит-ритейл представляет собой помещения торгового назначения, располагающиеся, в основном, на первых этажах многоквартирных домов, имеющие отдельный вход и собственные витрины.

Спрос на ликвидные объекты стрит-ритейла в «спальных» районах со стороны инвесторов сохраняется, особенно при наличии арендаторов. По данным компании Knight Frank St. Petersburg, ставки аренды в этом сегменте достаточно сбалансированы, хоть и невысоки. В условиях пандемии активизировалась ротация операторов: рокировки в основном были характерны для продуктового ритейла и общепита. Окончательно закрылись некоторые рестораны в новостройках, салоны красоты и фитнес-студии.

Застройка городов Мурино и Кудрово отличается высокой плотностью, что порой провоцирует недостаток коммерческих площадей, ввиду большого количества людей, проживающих в данных населенных пунктах.

Рисунок 34. Структура предложений рынка помещений свободного (торгового) назначения в Ленинградской области по площадям, в %

За последние несколько лет торговые сети начали более активно осваивать новые микрорайоны, но рассматривают они, как правило, теперь меньшие площади. Размер «магазинов у дома» составляет не более 100-200 кв.м. Сети типа «Пятёрочка», «Магнит», «Дикси», «Верный» арендуют помещения площадью около 300-400 кв.м. Под супермаркеты сохраняются запросы на 1 000-2 000 кв.м. Однако наиболее востребованы у торговцев помещения площадью до 200 кв.м. Крупные сетевые ритейлеры обычно приходят в новостройки только после заселения конкретного дома или даже целого квартала, когда становится очевиден его потенциал и наиболее удачные с точки зрения бизнеса места.

Ликвидные помещения традиционно расположены на первой линии ЖК. Они имеют отдельную входную группу, правильную форму, витрины и необходимые для бизнеса киловатты.

Ценообразующие факторы

В процессе ГКО были определены ценообразующие факторы для рынка нежилых помещений свободного (торгового) назначения.

Основными ценообразующими факторами для рынка нежилых помещений свободного (торгового) назначения являются:

этаж расположения помещения;

площадь помещения.

Дополнительными ценообразующими факторами для рынка нежилых помещений свободного (торгового) назначения являются:

местоположение объекта;

высокая «проходимость» места;

коэффициент полезных площадей;

состояние помещения, уровень отделки, высота потолков в помещении;

оснащенность системами инженерного обеспечения (наличие водоснабжения, отопления, канализации, электроэнергии и т. д.);

условия осуществления погрузочно-разгрузочных работ.

Ценовые показатели

Далее приведены ценовые показатели на помещения свободного (торгового) назначения в Ленинградской области.

Таблица 52 Цены предложений к продаже помещений свободного (торгового) назначения на вторичном рынке Ленинградской области, за исключением единичных предложений

№ п/п	Муниципальные районы	Минимальная удельная цена, руб./кв.м	Средневзвешенное значение, руб./кв.м	Максимальная удельная цена, руб./кв.м	Количество объектов
1	Всеволожский	15 734	106 355,8	252 000	228
2	Выборгский	18 000	68 911,5	141 509	30
3	Гатчинский	12 444	47 286,3	100 000	21
4	Кингисеппский	17 200	49 894,5	100 000	8
5	Киришский	32 500	39 979,1	57 471	4
6	Кировский	10 357	42 814,9	85 000	23
7	Лодейнопольский	19 337	22 892,2	28 378	3
8	Ломоносовский	18 280	79 426,9	160 438	34
9	Подпорожский	29 524	34 074,1	50 000	2
10	Приозерский	23 474	56 990,3	90 000	6
11	Сланцевский	28 488	29 923,1	30 142	2
12	Тихвинский	4 500	14 063,4	45 000	7
13	Тосненский	5 286	67 850,7	137 255	25
Городской округ
14	Сосновоборский	41 489	61 061,5	73 457	5

Рынок помещений свободного (торгового) назначения наиболее активен во Всеволожском районе благодаря частому вводу в эксплуатацию жилых многоквартирных домов и предоставлению к покупке помещений, находящихся на первых и вторых этажах, для коммерческой деятельности.

Рисунок 35. Структура средних цен предложений рынка помещений свободного (торгового) назначения в Ленинградской области по площадям

Как и в случае со зданиями коммерческого назначения, описанными выше, сохраняется обратно пропорциональная зависимость между общей площадью и средневзвешенной ценой за 1 кв.м.

Выводы

Подавляющее большинство предложений помещений свободного (торгового) назначения на рынке принадлежит Всеволожскому району. В этом же районе средневзвешенный показатель цены за 1 кв.м площади является самым дорогим по рынку.

Помещения свободного (торгового) назначения в жилых зданиях составляют большую часть рынка, в сравнении с аналогичными помещениями в нежилых зданиях.

Сохраняется зависимость между средней ценой за 1 кв.м и общей площадью помещения, как и в случае со зданиями коммерческого назначения.

Анализ помещений офисного назначения

Вторичный рынок предложений к продаже помещений офисного назначения недостаточно развит. За 2020 год в базе рыночных данных ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» было учтено 24 предложения к продаже объектов данной группы.

Рисунок 36. Структура предложений по типу «родительского» объекта

В ходе анализа данных рынка помещений офисного назначения стало известно, что большая часть объектов данного сегмента расположена в жилых зданиях. Это говорит о том, что специализированные здания для расположения офисных помещений не распространены в Ленинградской области.

Анализ помещений производственно-складского назначения

На вторичном рынке предложения к продаже помещений производственно-складского назначения носят единичный характер. За 2020 год в базе рыночных данных ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» было учтено 2 предложения к продаже объектов данной группы.

Анализ рынка парковочных мест

Общая характеристика и тенденции рынка

За 2020 год в базе ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» было учтено 45 предложений к продаже парковочных мест. В ходе анализа собранных данных выяснилось, что вторичный рынок предложений к продаже парковочных мест Ленинградской области сосредоточен в основном во Всеволожском районе (45 предложений).

Как отмечено ранее, Всеволожский район является лидером в Ленинградской области по количеству новостроек и по привлекательности для застройщиков. В соответствии с региональными и местными нормативами градостроительного проектирования103 Утверждены Постановлениями Правительства Ленинградской области от 22 марта 2012 года № 83 и от 4 декабря 2017 года № 525. вместе с новыми домами строятся и места для парковки автомобилей.

Определение величины скидки на торг

По Приложению № 12 Методических указаний для целей определения кадастровой стоимости используются скидки на торг, приведенные ниже:

Таблица 53. Скидки на торг для других Объектов104 Приложение № 12 к Методическим указаниям о государственной кадастровой оценке, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года № 226

Вид использования	Активный рынок	Неактивный рынок

Среднее значение	Границы диапазона	Среднее значение	Границы диапазона
Производственно-складские объекты	12%	7% - 17%	18%	11% - 26%
Торгово-офисная недвижимость	10%	5% - 15%	17%	10% - 24%
Квартиры	4%	2% - 6%	8%	4% - 14%
Индивидуальные жилые дома	6%	2% - 10%	12%	6% - 18%
Базы отдыха	10%	5% - 15%	17%	9% - 25%

Для оценки большинства объектов капитального строительства в процессе ГКО использовался затратный подход. Исключения составили жилые и нежилые помещения в многоквартирных жилых домах, которые оценивались сравнительным подходом.

В Таблице 54 указаны скидки на торг для объектов, стоимость которых рассчитывалась с применением сравнительного подхода.

Таблица 54. Изменение величины скидки на торг для жилых помещений в многоквартирных жилых домах по данным различных источников

№ п/п	Функциональное использование помещения	Лейфер Квартиры-2018105 Лейфер Квартиры-2018 - Справочник оценщика недвижимости 2018 под редакцией Л.А. Лейфера, значения скидки на торг (коллективное мнение оценщиков)	Лейфер Квартиры-2019106 Лейфер Квартиры-2019 - Справочник оценщика недвижимости 2019 под редакцией Л.А. Лейфера, значения скидки на торг (коллективное мнение оценщиков)	Лейфер Квартиры-2020107 Лейфер Квартиры-2020 - Справочник оценщика недвижимости 2020 под редакцией Л.А. Лейфера, значения скидки на торг (коллективное мнение оценщиков)	СРК 2018108 СРК 2018 - Сборник рыночных корректировок СРК-2018, под редакцией Е.Е. Яскевича, 2018 год	СРК 2019109 СРК 2019 - Сборник рыночных корректировок СРК-2019, под редакцией Е.Е. Яскевича, 2019 год	СРК 2020110 СРК 2020 - Сборник рыночных корректировок СРК-2020, под редакцией Е.Е. Яскевича, 2020 год	СтатРиелт 2018 (Россия) 111 https://statrielt.ru/ Скидки на торг, уторгование при продаже квартир на 01.01.2018 года	СтатРиелт 2019 (Россия) 112 https://statrielt.ru/ Скидки на торг, уторгование при продаже квартир на 01.01.2019 года	СтатРиелт 2020 (Россия) 113 https://statrielt.ru/ Скидки на торг, уторгование при продаже квартир на 01.01.2020 года
1	Массовое жилье советской застройки	5,5	5,6	5,3	8,6	7,6	7,2	5,0	4,0	4,0
2	Массовое современное жилье	4,5	4,8	4,7

В Таблице 55 указаны скидки на торг для нежилых помещений в многоквартирных жилых домах.

Таблица 55. Изменение величины скидки на торг для нежилых помещений в многоквартирных жилых домах по данным различных источников

Функциональное использование объекта	Лейфер торгово-офисная недвижимость-2020 (Оценщики)114 Лейфер торгово-офисная недвижимость-2020 - Справочник оценщика недвижимости 2020 под редакцией Л.А. Лейфера, значения скидки на торг (коллективное мнение оценщиков)	Лейфер торгово-офисная недвижимость-2020 (Банки)115 Лейфер торгово-офисная недвижимость-2020 - Справочник оценщика недвижимости 2020 под редакцией Л.А. Лейфера, значения скидки на торг (коллективное мнение сотрудников банков)	СРК 2018	СРК 2019	СРК 2020
Стрит-ритейл	9,8	8,9	10,5	9,3	8,1

Для определения величины скидки на торг были взяты данные из различных справочников оценщиков и сборников рыночных корректировок.

Ниже приведена величина скидки на торг, определенная по результатам исследования рынка индивидуальных жилых домов, проведенного некоммерческой организацией «Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиелт» (https://statrielt.ru/).

Рисунок 37. Скидки на торг, уторгование при продаже индивидуальных жилых домов и гаражей на 01.01.2021 года по данным некоммерческой организации «Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиелт»116 https://statrielt.ru/

В данном случае размер скидки на торг зависит от общей площади индивидуального жилого дома, значения лежат в диапазоне 0,81 до 0,93 по среднему значению по РФ (раздел «Скидки на торг, уторгование при продаже индивидуальных домов и гаражей на 01.01.2021 года»).

Выбор значения скидки на торг в границах указанного в таблицах диапазона осуществляется на основании проведенного анализа рынка недвижимости по каждому из сегментов, а также социально-экономической ситуации в субъекте Российской Федерации. В частности, анализируется динамика цен на рынке (при отрицательной динамике или стагнации используются большие значения скидок на торг), объем предложения на рынке (низкий объем предложения свидетельствует о том, что рынок неактивный), уровень покупательской способности населения или организаций и прочее.

Описание и обоснование подходов к выбору типового объекта недвижимости в целях проведения оценочного зонирования

Оценочное (ценовое) зонирование

В процессе определения кадастровой стоимости Учреждением проводится оценочное зонирование, предусматривающее разделение территории, на которой проводится государственная кадастровая оценка, на ценовые зоны.

Оценочное зонирование проводится в отношении рынка недвижимости по группе объектов типа «Жилые помещения в многоквартирных домах», по которым существует достаточная рыночная информация.

Целью оценочного зонирования является представление в графическом и семантическом виде информации о сложившейся на дату определения кадастровой стоимости ситуации в конкретных ценовых зонах.

Оценочное зонирование проводилось только для территорий крупных населенных пунктов в административных границах их территорий. Выбор населенных пунктов, в отношении которых было проведено зонирование, был обусловлен наличием для них достаточного количества объектов–аналогов.

В ходе проведения оценочного зонирования устанавливаются ценовые зоны объектов недвижимости данной группы и составляются цифровые тематические схемы ценовых зон.

Описание процесса оценочного зонирования

По итогам оценочного зонирования установлены ценовые зоны в отношении объектов недвижимости «Жилые помещения в многоквартирных домах» и составлены цифровые тематические схемы ценовых зон.

Для разработки ценового зонирования был использован массив рыночной информации о ценах предложения квартир на 01.01.2021 г.

Входные данные по возможности были нормированы к стандартному типу (не элита, не аварийные). Всего для построения моделей использовали 8440 объектов – аналогов.

Для зонирования использовали модели, основанные на двух алгоритмах:

Алгоритм взвешенных обратных расстояний (Inverse Distance Weighting, IDW).

Метод интерполяции взвешенных обратных расстояний заключается в том, что происходит взвешивание точек таким образом, что влияние известного значения точки затухает с увеличением расстояния до неизвестной точки, значение которой надо определить.

Взвешивание присваивается точкам сбора данных на основе коэффициента взвешивания, который контролирует, как воздействие точки будет уменьшаться с увеличением расстояния до этой точки. При расчетах использовали коэффициент взвешивания p = 2.

Алгоритм расчета естественных окрестностей (Natural Neighbor, простое усреднение).

В этом алгоритме происходит усреднение значение ближайших точек с учетом их взаимного расположения. В качестве параметра используется радиус усреднения, использовали r = 0.1 км.

Результаты оценочного зонирования в виде цифровых и растровых тематических схем приведены в Приложении 2.2.

Результаты оценочного зонирования

Результаты оценочного зонирования г. Бокситогорск

По результатам оценочного зонирования г. Бокситогорск составлены цифровые тематические схемы ценовых зон и установлены удельные показатели средних рыночных цен в расчете на единицу площади.

Город разделен на 2 ценовые зоны.

В первую ценовую зону вошли кварталы центральной части города (более 20 000 руб./кв.м).

Вторая зона — это остальные кварталы (менее 20 000 руб./кв.м).

Рисунок 38. Тематическая схема ценового зонирования г. Бокситогорск

Удельные показатели средних рыночных цен для различных ценовых зон в г. Бокситогорск в расчете на единицу площади приведены в Таблице 56.

Таблица 56. Удельные показатели средних рыночных цен г. Бокситогорск

№ ценовой зоны	Удельный показатель рыночной цены (руб./кв. м)

Минимальный	Средний	Максимальный
1	20 000	24 000	28 000
2	12 000	16 000	20 000

Результаты оценочного зонирования г. Всеволожск

По результатам оценочного зонирования г. Всеволожск составлены цифровые тематические схемы ценовых зон и установлены удельные показатели средних рыночных цен в расчете на единицу площади.

Город разделен на 3 ценовые зоны.

В первую ценовую зону вошли территории северной части города (90 000 – 108 000 руб./кв.м).

Вторая зона — основная часть города, за исключением территорий в районе Щеглово (72 000 – 90 000 руб./кв.м).

Третья зона – территории, расположенные в районе Щеглово (менее 72 000 руб./кв.м).

Рисунок 39. Тематическая схема ценового зонирования г. Всеволожск

Удельные показатели средних рыночных цен для различных ценовых зон в г. Всеволожск в расчете на единицу площади приведены в Таблице 57.

Таблица 57. Удельные показатели средних рыночных цен г. Всеволожск

№ ценовой зоны	Удельный показатель рыночной цены (руб./кв. м)

Минимальный	Средний	Максимальный
1	90 000	99 000	108 000
2	72 000	81 000	90 000
3	54 000	63 000	72 000

Результаты оценочного зонирования г. Выборг

По результатам оценочного зонирования г. Выборг составлены цифровые тематические схемы ценовых зон и установлены удельные показатели средних рыночных цен в расчете на единицу площади.

Город разделен на 3 ценовые зоны.

В первую ценовую зону вошли кварталы центральной части города (72 000 – 170 000 руб./кв.м).

Вторая зона —кварталы, расположенные вокруг центра (63 000 – 72 000 руб./кв.м).

Третья зона остальные кварталы (менее 60 000 руб./кв.м).

Рисунок 40. Тематическая схема ценового зонирования г. Выборг

Удельные показатели средних рыночных цен для различных ценовых зон в г. Выборг в расчете на единицу площади приведены в Таблице 58.

Таблица 58. Удельные показатели средних рыночных цен г. Выборг

№ ценовой зоны	Удельный показатель рыночной цены (руб./кв. м)

Минимальный	Средний	Максимальный
1	72 000	121 000	170 000
2	63 000	67 500	72 000
3	36 000	49 500	63 000

Результаты оценочного зонирования г. Гатчина

По результатам оценочного зонирования г. Гатчина составлены цифровые тематические схемы ценовых зон и установлены удельные показатели средних рыночных цен в расчете на единицу площади.

Город разделен на 3 ценовые зоны.

В первую ценовую зону вошли кварталы центра, а также северной и южной части города (81 000 – 112 000 руб./кв.м).

Вторая зона — это кварталы близкие, к центральной части города (63 000 – 81 000 руб./кв.м).

Третья зона включает кварталы, расположенные в восточной и западной частях города (24 000 – 63 000 руб./кв.м).

Рисунок 41. Тематическая схема ценового зонирования г. Гатчина

Удельные показатели средних рыночных цен для различных ценовых зон г. Гатчина в расчете на единицу площади приведены в Таблице 59.

Таблица 59. Удельные показатели средних рыночных цен г. Гатчина

№ ценовой зоны	Удельный показатель рыночной цены (руб./кв. м)

Минимальный	Средний	Максимальный
1	81 000	100 500	120 000
2	63 000	72 000	81 000
3	24 000	43 500	63 000

Результаты оценочного зонирования г. Ивангород

По результатам оценочного зонирования г. Ивангород составлены цифровые тематические схемы ценовых зон и установлены удельные показатели средних рыночных цен в расчете на единицу площади.

Город разделен на 3 ценовые зоны.

В первую ценовую зону вошли кварталы центральной части (36 000 – 42 000 руб./кв.м).

Вторая зона — это кварталы, примыкающие к центру города (33 000 – 36 000 руб./кв.м).

Третья зона – южная территория города (менее 33 000 руб./кв.м).

Рисунок 42. Тематическая схема ценового зонирования г. Ивангород

Удельные показатели средних рыночных цен для различных ценовых зон г. Ивангород в расчете на единицу площади приведены в Таблице 60.

Таблица 60. Удельные показатели средних рыночных цен г. Ивангород

№ ценовой зоны	Удельный показатель рыночной цены (руб./кв. м)

Минимальный	Средний	Максимальный
1	36 000	39 000	42 000
2	33 000	34 500	36 000
3	27 000	30 000	33 000

Результаты оценочного зонирования г. Кингисепп

По результатам оценочного зонирования г. Кингисепп составлены цифровые тематические схемы ценовых зон и установлены удельные показатели средних рыночных цен в расчете на единицу площади.

Город разделен на 3 ценовые зоны.

В первую ценовую зону вошли кварталы центра, а также северо-западная часть города (63 000 – 81 000 руб./кв.м).

Вторая зона — это кварталы, близкие к центру города, в основном, расположенные южнее (54 000 – 63 000 руб./кв.м).

Третья зона включает территории, расположенные в южной и северно-западной частях города (менее 27 000 руб./кв.м).

Рисунок 43. Тематическая схема ценового зонирования г. Кингисепп

Удельные показатели средних рыночных цен для различных ценовых зон г. Кингисепп в расчете на единицу площади приведены в Таблице 61.

Таблица 61. Удельные показатели средних рыночных цен г. Кингисепп

№ ценовой зоны	Удельный показатель рыночной цены (руб./кв. м)

Минимальный	Средний	Максимальный
1	63 000	72 000	81 000
2	54 000	58 500	63 000
3	27 000	40 500	54 000

Результаты оценочного зонирования г. Кировск

По результатам оценочного зонирования г. Кировск составлены цифровые тематические схемы ценовых зон и установлены удельные показатели средних рыночных цен в расчете на единицу площади.

Город разделен на 3 ценовые зоны.

В первую ценовую зону вошли кварталы центра рядом с р. Невой (75 000 – 81 000 руб./кв.м).

Вторая зона — это кварталы, близкие к центру вдоль р. Невы (69 000 – 75 000 руб./кв.м).

Третья зона – кварталы, расположенные в северо- и юго-восточной части (63 000– 69 000 руб./кв.м).

Рисунок 44. Тематическая схема ценового зонирования г. Кировск

Удельные показатели средних рыночных цен для различных ценовых зон г. Кировск в расчете на единицу площади приведены в Таблице 62.

Таблица 62. Удельные показатели средних рыночных цен г. Кировск

№ ценовой зоны	Удельный показатель рыночной цены (руб./кв. м)

Минимальный	Средний	Максимальный
1	75 000	78 000	81 000
2	69 000	72 000	75 000
3	63 000	66 000	69 000

Результаты оценочного зонирования г. Коммунар

По результатам оценочного зонирования г. Коммунар составлены цифровые тематические схемы ценовых зон и установлены удельные показатели средних рыночных цен в расчете на единицу площади.

Город разделен на 3 ценовые зоны.

В первую ценовую зону вошли кварталы, расположенные в восточной части
(район Атропшино) и юго-западной частях города (75 000 – 96 000 руб./кв.м).

Вторая зона — большая территория города (63 000 – 75 000 руб./кв.м).

Третья зона – кварталы, расположенные в западной части (менее 63 000 руб./кв.м).

Рисунок 45. Тематическая схема ценового зонирования г. Коммунар

Удельные показатели средних рыночных цен для различных ценовых зон г. Коммунар в расчете на единицу площади приведены в Таблице 63.

Таблица 63. Удельные показатели средних рыночных цен г. Коммунар

№ ценовой зоны	Удельный показатель рыночной цены (руб./кв. м)

Минимальный	Средний	Максимальный
1	75 000	85 500	96 000
2	63 000	69 000	75 000
3	60 000	61 500	63 000

Результаты оценочного зонирования г. Кудрово

По результатам оценочного зонирования г. Кудрово составлены цифровые тематические схемы ценовых зон и установлены удельные показатели средних рыночных цен в расчете на единицу площади.

Город разделен на 3 ценовые зоны.

В первую ценовую зону вошли кварталы южной части (129 000 – 138 000 руб./кв.м).

Вторая зона — кварталы центральной и северо-западной части (120 000 – 129 000 руб./кв.м).

Третья зона – кварталы, расположенные в северо-восточной части (108 000 – 120 000 руб./кв.м).

Рисунок 46. Тематическая схема ценового зонирования г. Кудрово

Удельные показатели средних рыночных цен для различных ценовых зон г. Кудрово в расчете на единицу площади приведены в Таблице 64.

Таблица 64. Удельные показатели средних рыночных цен г. Кудрово

№ ценовой зоны	Удельный показатель рыночной цены (руб./кв. м)

Минимальный	Средний	Максимальный
1	129 000	123 500	138 000
2	120 000	124 500	129 000
3	108 000	114 000	120 000

Результаты оценочного зонирования г. Лодейное Поле

По результатам оценочного зонирования г. Лодейное Поле составлены цифровые тематические схемы ценовых зон и установлены удельные показатели средних рыночных цен в расчете на единицу площади.

Город разделен на 2 ценовые зоны.

В первую ценовую зону вошли кварталы центральной части города (36 000 – 39 000 руб./кв.м).

Вторая зона — это кварталы, расположенные в восточной и западной частях (33 000 – 36 000 руб./кв.м).

Рисунок 47. Тематическая схема ценового зонирования г. Лодейное Поле

Удельные показатели средних рыночных цен для различных ценовых зон г. Лодейное Поле в расчете на единицу площади приведены в Таблице 65.

Таблица 65. Удельные показатели средних рыночных цен г. Лодейное Поле

№ ценовой зоны	Удельный показатель рыночной цены (руб./кв. м)

Минимальный	Средний	Максимальный
1	36 000	37 500	39 000
2	33 000	34 500	36 000

Результаты оценочного зонирования г. Луга

По результатам оценочного зонирования г. Луга составлены цифровые тематические схемы ценовых зон и установлены удельные показатели средних рыночных цен в расчете на единицу площади.

Город разделен на 3 ценовые зоны.

В первую ценовую зону вошли кварталы центральной части (48 000 – 52 000 руб./кв.м).

Вторая зона — это кварталы, близкие к центральной части, расположенные с севера на юг (45 000 – 48 000 руб./кв.м).

Третья зона включает кварталы, расположенные в северной, западной и южной частях города (менее 45 000 руб./кв.м).

Рисунок 48. Тематическая схема ценового зонирования г. Луга

Удельные показатели средних рыночных цен для различных ценовых зон г. Луга в расчете на единицу площади приведены в Таблице 66.

Таблица 66. Удельные показатели средних рыночных цен г. Луга

№ ценовой зоны	Удельный показатель рыночной цены (руб./кв. м)

Минимальный	Средний	Максимальный
1	48 000	50 000	52 000
2	45 000	46 500	48 000
3	27 000	36 000	45 000

Результаты оценочного зонирования г. Мурино

По результатам оценочного зонирования г. Мурино составлены цифровые тематические схемы ценовых зон и установлены удельные показатели средних рыночных цен в расчете на единицу площади.

Город разделен на 3 ценовые зоны.

В первую ценовую зону вошли кварталы, расположенные западнее и северо-западнее «метро Девяткино» (123 000 – 142 000 руб./кв.м).

Вторая зона —кварталы, расположенные восточнее и севернее «метро Девяткино», а также в южной части вдоль р. Охты (96 000 – 123 000 руб./кв.м).

Третья зона включает кварталы, расположенные в юго-восточной части (менее 96 000 руб./кв.м).

Рисунок 49. Тематическая схема ценового зонирования г. Мурино

Удельные показатели средних рыночных цен для различных ценовых зон г. Мурино в расчете на единицу площади приведены в Таблице 67.

Таблица 67. Удельные показатели средних рыночных цен г. Мурино

№ ценовой зоны	Удельный показатель рыночной цены (руб./кв. м)

Минимальный	Средний	Максимальный
1	123 000	132 500	142 000
2	96 000	109 500	123 000
3	69 000	82 500	96 000

Результаты оценочного зонирования г. Никольское

По результатам оценочного зонирования г. Никольское Тосненского района составлены цифровые тематические схемы ценовых зон и установлены удельные показатели средних рыночных цен в расчете на единицу площади.

Город разделен на 2 ценовые зоны.

В первую ценовую зону вошли кварталы, расположенные в западной части города вдоль р. Тосно (69 000 – 96 000 руб./кв.м).

Вторая зона —кварталы, расположенные в восточной и южной частях (менее 69 000 руб./кв.м).

Рисунок 50. Тематическая схема ценового зонирования г. Никольское

Удельные показатели средних рыночных цен для различных ценовых зон г. Никольское в расчете на единицу площади приведены в Таблице 68.

Таблица 68. Удельные показатели средних рыночных цен г. Никольское

№ ценовой зоны	Удельный показатель рыночной цены (руб./кв. м)

Минимальный	Средний	Максимальный
1	69 000	82 500	96 000
2	42 000	55 500	69 000

Результаты оценочного зонирования г. Новая Ладога

По результатам оценочного зонирования г. Новая Ладога составлены цифровые тематические схемы ценовых зон и установлены удельные показатели средних рыночных цен в расчете на единицу площади.

Город разделен на 2 ценовые зоны.

В первую ценовую зону вошли кварталы центральной части, а также северно-восточной части города у р. Волхов (36 000 – 45 000 руб./кв.м).

Вторая зона — остальная часть города (27 000 – 36 000 руб./кв.м).

Рисунок 51. Тематическая схема ценового зонирования г. Новая Ладога

Удельные показатели средних рыночных цен для различных ценовых зон г. Новая Ладога в расчете на единицу площади приведены в Таблице 69.

Таблица 69. Удельные показатели средних рыночных цен г. Новая Ладога

№ ценовой зоны	Удельный показатель рыночной цены (руб./кв. м)

Минимальный	Средний	Максимальный
1	36 000	40 500	45 000
2	27 000	31 500	36 000

Результаты оценочного зонирования г. Отрадное

По результатам оценочного зонирования г. Отрадное составлены цифровые тематические схемы ценовых зон и установлены удельные показатели средних рыночных цен в расчете на единицу площади.

Город разделен на 3 ценовые зоны.

В первую ценовую зону вошли кварталы центральной части города (72 000 – 90 000 руб./кв.м).

Вторая зона — это кварталы, расположенные восточнее и юго-западнее центральной части (63 000 – 72 000 руб./кв.м).

Третья зона включает кварталы, расположенные в северно-восточной и западной частях города (54 000 – 63 000 руб./кв.м).

Рисунок 52. Тематическая схема ценового зонирования г. Отрадное

Удельные показатели средних рыночных цен для различных ценовых зон г. Отрадное в расчете на единицу площади приведены в Таблице 70.

Таблица 70. Удельные показатели средних рыночных цен г. Отрадное

№ ценовой зоны	Удельный показатель рыночной цены (руб./кв. м)

Минимальный	Средний	Максимальный
1	72 000	81 000	90 000
2	63 000	67 500	72 000
3	54 000	58 500	63 000

Результаты оценочного зонирования г. Пикалево

По результатам оценочного зонирования г. Пикалево составлены цифровые тематические схемы ценовых зон и установлены удельные показатели средних рыночных цен в расчете на единицу площади.

Город разделен на 2 ценовые зоны.

В первую ценовую зону вошли кварталы центральной части города (18 000 – 27 000 руб./кв.м).

Вторая ценовая зона — остальная территория (менее 18 000 руб./кв.м).

Рисунок 53. Тематическая схема ценового зонирования г. Пикалево

Удельные показатели средних рыночных цен для различных ценовых зон г. Пикалево в расчете на единицу площади приведены в Таблице 71.

Таблица 71. Удельные показатели средних рыночных цен г. Пикалево

№ ценовой зоны	Удельный показатель рыночной цены (руб./кв. м)

Минимальный	Средний	Максимальный
1	18 000	22 500	27 000
2	9 000	13 500	18 000

Результаты оценочного зонирования г. Подпорожье

По результатам оценочного зонирования г. Подпорожье составлены цифровые тематические схемы ценовых зон и установлены удельные показатели средних рыночных цен в расчете на единицу площади.

Город разделен на 2 ценовые зоны.

В первую ценовую зону вошли кварталы центральной части города (27 000 – 36 000 руб./кв.м).

Вторая ценовая зона — остальная территория (менее 27 000 руб./кв.м).

Рисунок 54. Тематическая схема ценового зонирования г. Подпорожье

Удельные показатели средних рыночных цен для различных ценовых зон г. Подпорожье в расчете на единицу площади приведены в Таблице 72.

Таблица 72. Удельные показатели средних рыночных цен г. Подпорожье

№ ценовой зоны	Удельный показатель рыночной цены (руб./кв. м)

Минимальный	Средний	Максимальный
1	27 000	31 500	36 000
2	9 000	18 000	27 000

Результаты оценочного зонирования г. Приозерск

По результатам оценочного зонирования г. Приозерск составлены цифровые тематические схемы ценовых зон и установлены удельные показатели средних рыночных цен в расчете на единицу площади.

Город разделен на 3 ценовые зоны.

В первую ценовую зону вошли кварталы центральной части города (52 000 – 64 000 руб./кв.м).

Вторая ценовая зона — это кварталы близкие к центру города (40 000 – 52 000 руб./кв.м).

Третья ценовая зона включает кварталы, расположенные в восточной и юго-восточной частях города (менее 40 000 руб./кв.м).

Рисунок 55. Тематическая схема ценового зонирования г. Приозерск

Удельные показатели средних рыночных цен для различных ценовых зон г. Приозерск в расчете на единицу площади приведены в Таблице 73.

Таблица 73. Удельные показатели средних рыночных цен г. Приозерск

№ ценовой зоны	Удельный показатель рыночной цены (руб./кв. м)

Минимальный	Средний	Максимальный
1	52 000	58 000	64 000
2	40 000	46 000	52 000
3	32 000	36 000	40 000

Результаты оценочного зонирования г. Светогорск

По результатам оценочного зонирования г. Светогорск составлены цифровые тематические схемы ценовых зон и установлены удельные показатели средних рыночных цен в расчете на единицу площади.

Город разделен на 3 ценовые зоны.

В первую ценовую зону вошли кварталы восточной части города (40 000 – 44 000 руб./кв.м).

Вторая ценовая зона — кварталы близкие к центру города, расположенные севернее, западнее и южнее до р. Вуокса (36 000 – 40 000 руб./кв.м).

Третья зона включает кварталы, расположенные в северной и западной частях города, а также юго-западнее р. Вуокса (менее 36 000 руб./кв.м).

Рисунок 56. Тематическая схема ценового зонирования г. Светогорск

Удельные показатели средних рыночных цен для различных ценовых зон г. Светогорск в расчете на единицу площади приведены в Таблице 74.

Таблица 74. Удельные показатели средних рыночных цен г. Светогорск

№ ценовой зоны	Удельный показатель рыночной цены (руб./кв. м)

Минимальный	Средний	Максимальный
1	40 000	42 000	44 000
2	36 000	38 000	40 000
3	28 000	32 000	36 000

Результаты оценочного зонирования г. Сертолово

По результатам оценочного зонирования г. Сертолово составлены цифровые тематические схемы ценовых зон и установлены удельные показатели средних рыночных цен в расчете на единицу площади.

Город разделен на 3 ценовые зоны.

В первую ценовую зону вошли кварталы, расположенные в центральной части города и северо-западной части (92 000 – 100 000 руб./кв.м).

Вторая зона — это кварталы, расположенные в центральной части (80 000 – 92 000 руб./кв.м).

Третья зона включает остальные кварталы, расположенные в северо-восточной и западной части с севера на юг (менее 80 000 руб./кв.м).

Рисунок 57. Тематическая схема ценового зонирования г. Сертолово

Удельные показатели средних рыночных цен для различных ценовых зон г. Сертолово в расчете на единицу площади приведены в Таблице 75.

Таблица 75. Удельные показатели средних рыночных цен г. Сертолово

№ ценовой зоны	Удельный показатель рыночной цены (руб./кв. м)

Минимальный	Средний	Максимальный
1	92 000	96 000	100 000
2	80 000	86 000	92 000
3	54 000	67 000	80 000

Результаты оценочного зонирования г. Сланцы

По результатам оценочного зонирования г. Сланцы составлены цифровые тематические схемы ценовых зон и установлены удельные показатели средних рыночных цен в расчете на единицу площади.

Город разделен на 2 ценовые зоны.

В первую ценовую зону вошли кварталы центральной части города (24 000 – 28 000 руб./кв.м).

Вторая ценовая зона — остальные кварталы (менее 24 000 руб./кв.м).

Рисунок 58. Тематическая схема ценового зонирования г. Сланцы

Удельные показатели средних рыночных цен для различных ценовых зон г. Сланцы в расчете на единицу площади приведены в Таблице 76.

Таблица 76. Удельные показатели средних рыночных цен г. Сланцы

№ ценовой зоны	Удельный показатель рыночной цены (руб./кв. м)

Минимальный	Средний	Максимальный
1	24 000	26 000	28 000
2	16 000	20 000	24 000

Результаты оценочного зонирования г. Сосновый Бор

По результатам оценочного зонирования г. Сосновый Бор составлены цифровые тематические схемы ценовых зон и установлены удельные показатели средних рыночных цен в расчете на единицу площади.

Город разделен на 3 ценовые зоны.

В первую ценовую зону вошли кварталы центральной части города (90 000 – 99 000 руб./кв.м).

Вторая зона — кварталы, близкие к центру города, расположенные вокруг центральной части (81 000 – 90 000 руб./кв.м).

Третья зона включает остальные кварталы, расположенные на расстоянии 1-2 км от центра (менее 81 000 руб./кв.м).

Рисунок 59. Тематическая схема ценового зонирования г. Сосновый Бор

Удельные показатели средних рыночных цен для различных ценовых зон г. Сосновый Бор в расчете на единицу площади приведены в Таблице 77.

Таблица 77. Удельные показатели средних рыночных цен г. Сосновый Бор

№ ценовой зоны	Удельный показатель рыночной цены (руб./кв. м)

Минимальный	Средний	Максимальный
1	90 000	94 500	99 000
2	81 000	85 500	90 000
3	72 000	76 500	81 000

Результаты оценочного зонирования г. Сясьстрой

По результатам оценочного зонирования г. Сясьстрой составлены цифровые тематические схемы ценовых зон и установлены удельные показатели средних рыночных цен в расчете на единицу площади.

Город разделен на 2 ценовые зоны.

В первую ценовую зону вошли кварталы центральной части города, прилегающие к р. Сясь (40 000 – 48 000 руб./кв.м).

Вторая зона — остальные кварталы (менее 40 000 руб./кв.м).

Рисунок 60. Тематическая схема ценового зонирования г. Сясьстрой

Удельные показатели средних рыночных цен для различных ценовых зон г. Сясьстрой в расчете на единицу площади приведены в Таблице 78.

Таблица 78. Удельные показатели средних рыночных цен г. Сясьстрой

№ ценовой зоны	Удельный показатель рыночной цены (руб./кв. м)

Минимальный	Средний	Максимальный
1	40 000	44 000	48 000
2	32 000	36 000	40 000

Результаты оценочного зонирования г. Тихвин

По результатам оценочного зонирования г. Тихвин составлены цифровые тематические схемы ценовых зон и установлены удельные показатели средних рыночных цен в расчете на единицу площади.

Город разделен на 2 ценовые зоны.

В первую ценовую зону вошли кварталы центральной части города (45 000 – 48 000 руб./кв.м).

Вторая ценовая зона — остальные кварталы, расположенные восточнее и западнее (менее 45 000 руб./кв.м).

Рисунок 61. Тематическая схема ценового зонирования г. Тихвин

Удельные показатели средних рыночных цен для различных ценовых зон г. Тихвин в расчете на единицу площади приведены в Таблице 79.

Таблица 79. Удельные показатели средних рыночных цен г. Тихвин

№ ценовой зоны	Удельный показатель рыночной цены (руб./кв. м)

Минимальный	Средний	Максимальный
1	45 000	46 500	48 000
2	39 000	42 000	45 000

Результаты оценочного зонирования г. Тосно

По результатам оценочного зонирования г. Тосно составлены цифровые тематические схемы ценовых зон и установлены удельные показатели средних рыночных цен в расчете на единицу площади.

Город разделен на 3 ценовые зоны.

В первую ценовую зону вошли кварталы центральной части города (72 000 – 80 000 руб./кв.м).

Вторая ценовая зона — кварталы, близкие к центру города, расположенные восточнее, севернее и западнее (60 000 – 72 000 руб./кв.м).

Третья зона включает кварталы, расположенные на расстоянии 1-3 километров от центральной части, в основном севернее и восточнее (менее 60 000 руб./кв.м).

Рисунок 62. Тематическая схема ценового зонирования г. Тосно

Удельные показатели средних рыночных цен для различных ценовых зон г. Тосно в расчете на единицу площади приведены в Таблице 80.

Таблица 80. Удельные показатели средних рыночных цен г. Тосно

№ ценовой зоны	Удельный показатель рыночной цены (руб./кв. м)

Минимальный	Средний	Максимальный
1	72 000	80 000	88 000
2	60 000	66 000	72 000
3	44 000	52 000	60 000

Результаты оценочного зонирования г. Шлиссельбург

По результатам оценочного зонирования г. Шлиссельбург составлены цифровые тематические схемы ценовых зон и установлены удельные показатели средних рыночных цен в расчете на единицу площади.

Город разделен на 3 ценовые зоны.

В первую ценовую зону вошли кварталы между Новоладожским и Староладожским каналами (66 000 – 69 000 руб./кв.м).

Вторая ценовая зона — кварталы, расположенные в западной части города (60 000 – 66 000 руб./кв.м).

Третья ценовая зона включает кварталы, расположенные в восточной части города (менее 60 000 руб./кв.м).

Рисунок 63. Тематическая схема ценового зонирования г. Шлиссельбург

Удельные показатели средних рыночных цен для различных ценовых зон г. Шлиссельбург в расчете на единицу площади приведены в Таблице 81.

Таблица 81. Удельные показатели средних рыночных цен г. Шлиссельбург

№ ценовой зоны	Удельный показатель рыночной цены (руб./кв. м)

Минимальный	Средний	Максимальный
1	66 000	67 500	69 000
2	60 000	63 000	66 000
3	45 000	52 500	60 000

Обоснование подходов к сегментации объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, в целях их группировки

Согласно п. 1.3, 9.1 Методических указаний определение кадастровой стоимости предполагает построение единых групп для объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости, т.е. проведение Учреждением группировки объектов недвижимости – объекты недвижимости объединяются в группы и подгруппы (при необходимости). Кадастровая стоимость объектов недвижимости определяется в рамках каждой из групп (подгрупп) с использованием одних и тех же подходов, и методов, а также критериев взвешивания полученного результата.

Количество Объектов, подлежащих государственной кадастровой оценке, в разрезе муниципальных районов и городского округа по Объектам Ленинградской области представлено в Таблице 82.

Таблица 82. Количество Объектов, подлежащих государственной кадастровой оценке, в разрезе муниципальных районов и городского округа по Объектам Ленинградской области

№ п/п	Муниципальный район	Всего

Здание	Помещение	ОНС	Сооружение	Машино-место	Итого
1	Бокситогорский	18845	28133	273	3009	-	50260
2	Волосовский	23915	26732	1852	2581	-	55080
3	Волховский	38341	35930	1475	3557	-	79303
4	Всеволожский	166491	349888	6789	8754	300	532222
5	Выборгский	90471	84412	3701	5268	-	183852
6	Гатчинский	101878	95985	5063	6642	-	209568
7	Кингисеппский	30771	39743	1424	4590	-	76528
8	Киришский	21191	37547	539	3234	-	62511
9	Кировский	87255	47718	2055	2896	-	139924
10	Лодейнопольский	14097	13292	624	1714	-	29727
11	Ломоносовский	66528	59750	2309	3287	-	131874
12	Лужский	58061	34152	2103	2530	-	96846
13	Подпорожский	12143	16701	167	1233	-	30244
14	Приозерский	46234	28961	3074	1512	-	79781
15	Сланцевский	12276	20300	190	1476	-	34242
16	Тихвинский	20169	35295	431	1998	-	57893
17	Тосненский	59400	63786	2195	3702	-	129083
Городской округ
18	Сосновоборский	11050	31791	169	2717	-	45727
Итого	879116	1050116	34433	60 700	300	2024665

В рамках подготовки к ГКО, работниками Учреждения, осуществляющими определение кадастровой стоимости, осуществлены сбор и обработка дополнительной информации об основных характеристиках объектов недвижимости, необходимой для проведения оценки.

Источниками дополнительной информации в рамках данной государственной кадастровой оценки стали:

данные системы реестра прав ЕГРН (ранее - ЕГРП);

данные сайта государственной корпорации - фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства www.reformagkh.ru;

интернет-сайты, такие как: https://pkk.rosreestr.ru/, https://rosreestr.gov.ru/, https://okn.lenobl.ru/, https://expert.lenobl.ru/, https://www.google.com/maps, https://yandex.ru/maps.

В соответствии с Приложением № 2 к Методическим указаниям объектам недвижимости (за исключением земельных участков), подлежащим ГКО и входящим в сформированный по состоянию на 01.01.2021 Перечень, предоставленный Ленинградским областным комитетом по управлению государственным имуществом, были присвоены коды расчета, позволяющие далее разделить объекты недвижимости на основные группы (подгруппы).

Согласно Приложению № 2 к Методическим указаниям Объекты разбиваются на следующие основные группы:

- Группа 1. Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки);

- Группа 2. Дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки - индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы);

- Группа 3. Объекты, предназначенные для хранения транспорта;

- Группа 4. Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения;

- Группа 5. Объекты временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоровительного значения;

- Группа 6. Административные и бытовые объекты;

- Группа 7. Объекты производственного назначения, за исключением передаточных устройств и сооружений;

- Группа 8.Учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культовые объекты, музеи, лечебно-оздоровительные и общественного назначения объекты;

- Группа 9. Прочие объекты;

- Группа 10. Сооружения.

При обработке Перечня в части группировки объектов учитывались сведения, содержащиеся в Перечне Объектов:

– основанием для присвоения номера группы (отнесения объектов оценки в ту или иную группу) служили данные о виде объекта недвижимости, его назначении, наименовании, описательном адресе. Косвенными данными, позволяющими отнести объект к той или иной группе, служили данные о площади объектов, материале ограждающих конструкций, этажности объектов;

–	определяющими при отнесении объекта недвижимости в группу/подгруппу являются сведения, представленные в колонке «Наименование», в том числе в случае противоречия значений колонок «Назначение здания» и «Наименование»;

–	многоквартирными домами (домами средне- и многоэтажной застройки) считались дома, имеющие высоту от 5 этажей включительно (Постановление Правительства Ленинградской области от 22.03.2012 № 83 «Об утверждении региональных нормативов градостроительного проектирования Ленинградской области»);

–	дома, расположенные в садоводческих, дачных товариществах и кооперативах относились к подгруппам с кодами 0206 «Дачи (дома, не предусматривающие постоянного проживания с применением различных материалов, наличием отдельных систем (как локальных, так и централизованных) инженерного обеспечения, расположенные в однородной среде)», «Домики садовые (летние домики), огородные объединения». Кроме того, объекты именуемые «хозпостройка», «хозблок», расположенные в садоводческих товариществах и кооперативах, также относились к подгруппам 0206;

–	если в адресных характеристиках объекта указывалось садоводческое товарищество, то данному объекту при соответствующем наименовании присваивался код подгруппы 0206;

– если в наименовании «сарай» или «баня», а в адресе объекта указывалось садоводческое товарищество, то данному объекту при соответствующем наименовании присваивался код подгруппы 0207;

– если в адресных характеристиках объекта указывался гаражно-строительный кооператив, то данному объекту при соответствующем наименовании присваивался код подгруппы 0303;

–	в случае отсутствия сведений о наименовании объекта (или неоднозначности данных сведений) при назначении здания «Жилой дом», код подгруппы присваивался по количеству этажей 0101 либо 0201 ;

–	объекты недвижимости, являющиеся частями зданий, техническими этажами, объектами после пожара, разрушенными объектами и т.п. относились к подгруппе 0907 функциональной группы 9 «Прочие объекты», как объекты, отнесение которых к другим группам невозможно. Кроме того, в случае недостаточности сведений для отнесения объектов к функциональным подгруппам они также относились к подгруппе 0907. Пример: назначение объекта – «нежилое здание», наименование «нежилое здание»;

–	сооружений, в характеристиках которых указана площадь, но в наименовании отсутствует информация для их идентификации, отнесены к подгруппе 1030 «Прочие сооружения и сооружения вспомогательного назначения, отнесение которых к другим подгруппам невозможно»;

– сооружения с наименованиями «фундамент» были отнесены к группе 0202;

–	при присвоении кодов подгрупп объектам недвижимости с видом «Помещение» за основу бралось наименование объекта недвижимости, в котором расположено данное помещение и его вид;

– в случае невозможности однозначного отнесения объектов оценки в ту или иную группу (подгруппу), объекты относились к группе 9 «Прочие объекты, отнесение которых к другим группам невозможно».

Представленная группировка позволяет объединить объекты недвижимости по общности признаков со схожими принципами ценообразования и примерно с одинаковым уровнем цен на объекты недвижимости. Каждому объекту оценки был присвоен код подгруппы вида использования.

Ниже представлена таблица с кодами для Объектов, позволяющая разделить объекты на основные группы (подгруппы).

Таблица 83. Коды для Объектов, позволяющие разделить объекты на основные группы (подгруппы)

Функциональная группа	Группа (подгруппа)
Группа 1. Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)	0100
Дома жилые экономичного класса (с преобладанием малогабаритных квартир)	0101
Дома жилые со встроенными нежилыми помещениями	0102
Дома жилые повышенной комфортности (дома с небольшим количеством малогабаритных квартир, дома класса комфорт)	0103
Дома жилые повышенной комфортности со встроенными нежилыми помещениями	0104
Дома бизнес-класса и выше (дома с повышенными габаритами квартир, уровнем отделки и обслуживания, как правило, расположены в престижных районах застройки)	0105
Дома бизнес-класса и выше со встроенными нежилыми помещениями	0106
Группа 2. Дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки - индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы)	0200
Дома жилые блокированной застройки (таунхаусы)	0201
Дома индивидуальные	0202
Дома индивидуальные с бытовыми пристройками	0203
Коттеджи (дома индивидуальные повышенной комфортности с применением качественных материалов, большой площади, наличием систем (как локальных, так и централизованных) инженерного обеспечения, расположенные в однородной среде, в престижных местах)	0204
Садовые дома	0206
Туалеты, летние душевые	0207
Группа 3. Объекты, предназначенные для хранения транспорта	0300
Открытые автостоянки автомобилей (покрытые площадки и проезды)	0301
Гаражи индивидуальные отдельно стоящие	0302
Гаражные кооперативы (сблокированные индивидуальные гаражи)	0303
Паркинги	0304
Гаражи производственные, ведомственные для легковых автомобилей	0305
Гаражи производственные, ведомственные для грузовых автомобилей и автобусов	0306
Гаражи производственные, ведомственные для спецтехники, включая гаражи, депо пожарных машин	0307
Открытые стоянки водного транспорта	0308
Гаражи индивидуальные водного транспорта (эллинги)	0309
Гаражи производственные, ведомственные водного транспорта (эллинги)	0310
Открытые стоянки воздушного транспорта	0311
Группа 4. Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения	0400
Магазины до 250 кв. м, за исключением киосков, павильонов, ларьков	0401
Магазины 250 и более кв. м	0402
Прочие многофункциональные торгово-сервисные комплексы, торгово-административные объекты, торгово-развлекательные объекты, за исключением отдельно стоящих зданий концертных залов, спортивно-концертных комплексов, кинотеатров, комплексов аттракционов, торгово-складские объекты, торговые базы	0403
Рынки	0404
Торговые киоски, павильоны, ларьки	0405
Автозаправочные станции (АЗС), газонаполнительные станции, автогазозаправочные станции (АГЗС)	0406
Автомойки	0407
Автосалоны	0408
Рестораны	0409
Кафе 750 кв. м (75 человек) и более, производственные столовые, столовые, кухни, кухни – столовые 750 кв. м (75 человек) и более	0410
Кафе до 750 кв. м (75 человек), кафетерии, столовые, кухни, кухни-столовые до 750 кв. м (75 человек)	0411
Летние кафе	0412
Ломбарды	0413
Группа 5. Объекты временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоровительного значения	0500
Гостиницы: класс 2* и ниже, ведомственные гостиницы, хостелы	0501
Гостиницы: класс 3*	0502
Гостиницы: класс 4* и выше	0503
Апарт-отели	0504
Гостиницы: объекты коттеджного типа	0505
Мотели	0506
Общежития	0507
Пансионаты	0508
Базы отдыха	0509
Пионерские лагеря	0510
Санатории	0511
Здания барачного типа, летние домики пансионатов и санаториев	0512
Главные корпуса пансионатов	0513
Спальные корпуса пансионатов	0514
Главные корпуса санаториев	0515
Спальные корпуса санаториев	0516
Кемпинги	0517
Группа 6. Административные и бытовые объекты	0600
Банки	0601
Бизнес-центры	0602
Бытовые, административно-бытовые здания	0603
Административные корпуса заводов	0604
Лабораторные корпуса	0605
Отделения полиции	0606
Контрольно-пропускные пункты, проходные 100 кв. м и более	0607
Отделения связи, почта	0608
Таможни	0609
Группа 7. Объекты производственного назначения, за исключением передаточных устройств и сооружений	0700
Производственные, производственно-складские и административно-производственные здания площадью до 100 кв. м	0701
Диспетчерские, аппаратные (кроме диспетчерских на транспорте)	0702
Контрольно-пропускные пункты, проходные менее 100 кв. м	0703
Производственные, производственно-складские и производственно-административные здания площадью 100 и более кв. м	0704
Объекты сельскохозяйственного производства. Животноводческие комплексы, птичники, тепличные и оранжерейные хозяйства	0705
Трансформаторные подстанции	0706
Электроподстанции	0707
Энергоблоки	0708
Центральная тепловая станция (ЦТП), теплоэлектроцентраль (ТЭЦ )	0709
Котельные	0710
Здания тепловых пунктов	0711
Сушилки, мельницы, вспомогательные объекты	0712
Станции газораспределительные и газорегуляторные	0713
Пункты газораспределительные и газорегуляторные	0714
Насосные станции	0715
Водопроводные станции	0716
Водозаборные узлы и сооружения	0717
Водомерные узлы	0718
Павильоны над скважинами	0719
Вентиляционные киоски, вентиляционные камеры	0720
Автоматические телефонные станции (АТС)	0721
Мастерские	0722
Складские здания, кроме ангаров,	0723
Здания очистных сооружений	0724
Весовые автомобильные	0725
Весовые железнодорожные	0726
Здания ангарного типа	0727
Холодильники	0728
Здания гидросооружений	0729
Станции технического обслуживания автомобилей (СТО), автосервисы	0730
Ангары для самолетов, вертолетов и других летательных аппаратов	0731
Депо железнодорожные, локомотивные, метрополитена, электродепо, трамвайные, троллейбусные	0732
Группа 8. Учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культовые объекты, музеи, лечебно-оздоровительные и общественного назначения объекты	0800
Ветеринарные объекты	0801
Питомники, гостиницы для животных	0802
Зоопарк (вольеры, строения для содержания животных)	0803
Музеи	0804
Памятники архитектурные, монументы	0805
Спортивные комплексы	0806
Спортивные залы и корпуса, спортивные клубы	0807
Стадионы, трибуны	0808
Теннисные корты	0809
Тиры	0810
Фитнес-центры	0811
Крытые катки	0812
Бассейны для плавания	0813
Яхт-клубы	0814
Архивы, книгохранилища и фондохранилища, библиотеки	0815
Костелы, лавры, мечети, молебные дома, монастыри, синагоги, соборы, храмы, церкви, часовни	0816
Оранжереи (не относящиеся к сельскохозяйственному производству)	0817
Кинотеатры	0818
Киностудии	0819
Выставочные залы, дворцы культуры, дома культуры, консерватории, концертные залы, культурно-досуговые центры, мюзик-холлы, планетарии, театры, художественные галереи, цирки	0820
Детские сады, ясли, ясли-сады	0821
Гимназии, дома и дворцы пионеров, дома творчества юных, изостудии, клубы, лицеи, музыкальные школы, церковные школы, школы, спальные корпуса школ-интернатов	0822
Колледжи, училища профессионально-технические и ремесленные, техникумы, училища	0823
Академии, институты образовательные, подготовительные отделения высших учебных заведений, университеты	0824
Больницы, поликлиники, станции медицинской скорой помощи, фельдшерские медицинские пункты	0825
Крематории	0826
Комплексы аттракционов отдельно стоящие	0827
Аквапарки	0828
Объекты бытового обслуживания населения, ателье, парикмахерские, прачечные, пункты проката, молочные кухни	0829
Бани общественные от 150 кв. м, до 1000 кв. м (до 100 чел.), душевые и раздевалки, банные комплексы 1000 кв. м (на 100 чел.) и более	0830
Туалеты общественные	0831
Морги	0832
Интернаты	0833
Изоляторы	0834
Исправительные заведения	0835
Казармы	0836
Государственные научные центры	0837
Проектные институты, конструкторские бюро	0838
Научно-исследовательские институты	0839
Обсерватории	0840
Административные здания государственных учреждений управления, включая здания администраций, министерств, судов, прокуратуры	0841
Дома престарелых	0842
Дома инвалидов	0843
Автовокзалы	0844
Аэропорты (аэровокзалы), аэродромы	0845
Порты (вокзалы)	0846
Вокзалы железнодорожные	0847
Станции железнодорожные	0848
Станции метрополитена	0849
Вокзалы речные	0850
Станции автобусные, троллейбусные, трамвайные, лодочные	0851
Прочие объекты, предназначенные для перевозки и обслуживанию пассажиров, обработки их багажа	0852
Группа 9. Прочие объекты	0900
Объекты гражданской обороны	0901
Погреба	0902
Подвалы	0903
Сараи	0904
Санитарные пропускники	0905
Гидрометеорологические станции, фотометрические будки, мареографы	0906
Прочие объекты и объекты вспомогательного назначения, отнесение которых к другим группам невозможно	0907
Группа 10. Сооружения	1000
Аттракционные сооружения	1001
Башни	1002
Мачтовые сооружения, опоры, вышки	1003
Беседки	1004
Гидротехнические сооружения: набережные, причалы пирсы	1005
Эстакады	1006
Емкостные сооружения, резервуары, баки, цистерны	1007
Бункеры	1008
Навесы	1009
Линии электропередач кабельные	1010
Линии электропередач воздушные	1011
Сети газораспределительные	1012
Гидротехнические сооружения (плотина, дамба, шлюз, судоподъемник): за исключением мостов, пирсов, причалов, набережных	1013
Сети канализационные тоннельные коллекторы	1014
Сети тепловые	1015
Сети водопроводные	1016
Сети канализационные, без коллекторов	1017
Фонтаны	1018
Градирни	1019
Сети инженерные технологические	1020
Сети тепловые: камеры теплосети подземные	1021
Железнодорожные пути	1022
Подкрановые пути	1023
Тоннели	1024
Мосты	1025
Сооружения связи линейно-кабельные	1026
Сети трубопроводы магистральные	1027
Переходы надземные	1028
Переходы подземные	1029
Прочие сооружения и сооружения вспомогательного назначения, отнесение которых к другим подгруппам невозможно	1030
Автомобильные дороги, дорожки, площадки, покрытия	1031
Силосная траншея, яма	1032
Скважина артезианская	1033
Колодец	1034
Водоемы и пруды	1035
Ограждение	1036
Отстойник канализационный	1037

Код объекта присваивается согласно следующему правилу:

XX:УУУ:ZZZZ...TT, где:

XX:УУУ - сегмент (первый уровень) и группа (второй уровень) - обязательный к указанию код расчета вида использования для целей Методических указаний в соответствии с Приложением № 1 к Методическим указаниям;

ZZZZ - обязательный номер подгруппы, назначаемый для целей Методических указаний в соответствии с Приложением № 2 к Методическим указаниям;

TT - номер подгруппы по порядку наибольшего уровня.

Для группировки объектов оценки на основе Приложения № 2 к Методическим указаниям, в котором приведены рекомендуемые коды для Объектов, позволяющие разделить объекты на основные группы (подгруппы), Учреждение разработало расширенный классификатор функционального использования объектов. Классификатор разработан по результатам детального изучения Перечня: некоторые группы были разделены на более мелкие подгруппы с учетом различий физических характеристик объектов оценки (разброс в количестве этажей, площади, объемно-планировочных решениях зданий).

Таблица 84. Расширенный классификатор функционального использования объектов

Наименование функциональной группы	Код	Подгруппа для расчета (описание)	Подгруппа расчетная
Дома жилые экономичного класса (с преобладанием малогабаритных квартир)	0101	Среднеэтажные (5-8 эт.)	0101-1

Многоэтажные (9-16 эт.)	0101-2

Высотные (>16 эт.)	0101-3
Дома жилые со встроенными нежилыми помещениями	0102	Среднеэтажные (5-8 эт.)	0102-1

Многоэтажные (9-16 эт.)	0102-2

Высотные (>16 эт.)	0102-3
Дома жилые блокированной застройки (таунхаусы)	0201	Дома жилые блокированной застройки (таунхаусы)	0201

Дома малоэтажные многоквартирные	02012
Паркинги	0304	Наземные паркинги	0304-1

Подземные паркинги	0304-2
Торговые киоски, павильоны, ларьки	0405	Торговые киоски, павильоны, ларьки	0405

Придорожный сервис	04052
Отделения полиции	0606	Отделения полиции	0606

МЧС, пожарные	06062
Производственные, производственно-складские и производственно-административные здания площадью 100 и более кв. м	0704	Производственные, производственно-складские и производственно-административные здания площадью 100 и более кв. м	0704

Пищевое производство	07042
Складские здания, кроме ангаров	0723	Складские здания, кроме ангаров	0723

Складские здания для сельхозпродукции	07232
Памятники архитектурные, монументы	0805	Жилые дома, усадьбы, объекты культурного наследия	08051

0805	Костелы, лавры, мечети, молебные дома, монастыри, синагоги, соборы, храмы, церкви, часовни	08052

0816	Крепостные сооружения, башни, бастионы.	08053

0805	Крепостные стены и другие фортификационные сооружения	08054

0805	Хозяйственные постройки объекты культурного наследия	08055

0805	Административные здания объекты культурного наследия	08056

0805	Дворцовые ансамбли	08057

0805	Школы объекты культурного наследия	08058

0805	Нежилые здания объекты культурного наследия	08059

0805	Монумент, захоронение	080510

0805	Памятный знак, стелла	080511

0805	Ворота, Ограждения	080512

0805	Мосты	080513

0805	Элементы паркового ансамбля	080514

0805	Гидросооружения	080515

0805	Здание, сооружение объект культурного наследия	080516

0805	Прочие объекты культурного наследия, отнесение которых к другим подгруппам невозможно	080517

В ходе проведенного анализа Перечня «Сооружения», принято решение о проведении расширенной классификации объектов функциональной группы 10 «Сооружения» (в рамках подгрупп 1002, 1005, 1006, 1013, 1025, 1027, 1030, 1031, 1036, 1037), в целях более точного выбора основных ценообразующих факторов и подбора аналогов. Итоги классификации приведены в Таблице 85.

Таблица 85. Расширенный классификатор функционального использования объектов функциональной группы 10 «Сооружения»

Функциональная группа	Код подгруппы	Расчетный код	Описание
Башни	1002	1002-2	Башни производственные, трубы

1002-1	Водонапорные башни прочие

1002-1-1	Водонапорные башни Рожновского

1002-3	Маяк
Гидротехнические сооружения: набережные	1005	1005-1	Набережные

1005-2	Причалы, слипы

1005-3	Пирсы

1005-4	Дамбы

1005-5	Плотины, шлюзы

1005-6	Портовые площадки
Эстакады	1006	1006-1	Кабельные эстакады

1006-2	Ж/д эстакады

1006-3	Автомобильные эстакады

1006-4	Эстакады прочие

1006-5	Галереи
Гидротехнические сооружения: за исключением мостов, пирсов, причалов, набережных	1013	1013-1	Каналы

1013-2	Мелиорация

1013-3	Берегоукрепление

1013-4	Створы

1013-5	Знаки створные

1013-6	Акватории

1013-7	Карты намыва
Мосты	1025	1025-1	Мост ж/б, каменный

1025-2	Мост металлический

1025-3	Мост деревянный/деревянный на металлических опорах

1025-4	Мосты остальные
Сети трубопроводов магистральные	1027	1027-1	Магистральные тепловые сети

1027-2	Магистральные водопроводные сети

1027-3	Магистральные сети газоснабжения

1027-4	Магистральные сети канализации

1027-5	Сети трубопроводов магистральные прочие
Прочие сооружения и сооружения вспомогательного назначения, отнесение которых к другим подгруппам невозможно	1030	1030-1	Кладбища

1030-2	Благоустройство

1030-3	Полигон ТБО + другие сооружения в данной подгруппе (в т.ч. Карты)

1030-4	Прочие сооружения

1030-5	Лыжные трамплины, лыжные трассы

1030-6	Лестницы

1030-7	навозо-помето хранилища

1030-8	Объекты оценки с наименованием "Сооружение", "Паспорт на квартиру", без наименования, где нет НИКАКОЙ информации по единицам измерения и характеристик объектов

1030-9	Канатные дороги

1030-10	Подъемники

1030-11	Платформа грузовая (а также без обозначения)

1030-12	Платформа пассажирская

1030-13	Фундаменты, общей площадью до 400 кв.м.

1030-14	Фундаменты, общей площадью более 400 кв.м.
Автомобильные дороги, дорожки, площадки, покрытия	1031	1031-1	дороги

1031-2	площадки

1031-3	трассы спортивные
Ограждение	1036	1036-1	Ограждение

1036-2	Шумозащитный экран
Отстойник канализационный	1037	1037-1	Отстойники вертикальные (первичные и вторичные)

1037-2	Отстойники двухъярусные

1037-3	Отстойники прочие

1037-4	Иловые площадки, аэротенки

Кроме того, результаты группировки были направлены в орган местного самоуправления в целях уточнения/подтверждения кодов расчета.

Замечания/уточнения, полученные от уполномоченного органа и органов местного самоуправления, на территории которых расположены Объекты, были учтены при группировке.

Копии писем представлены в Приложении 1.4 Отчета.

По результатам уточненных/подтвержденных данных доработана группировка объектов оценки, по итогам которой оцениваемые объекты недвижимости были отнесены к одной из десяти групп. Результаты группировки для каждого Объекта представлены в Приложении 2.3.

Основную часть от общего количества объектов оценки составляют объекты недвижимости жилой застройки: группа 2 «Дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки - индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы)» - 48,20 %, группа 1 «Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)» - 39,84 %. Объекты, предназначенные для хранения транспорта и сооружения, составляют 3,37 % и 2,98 % соответственно. Прочие объекты и объекты производственного назначения, за исключением передаточных устройств и сооружений, составляют 0,25 % и 2,61 % соответственно. Объекты недвижимости в составе каждой из нерассмотренных групп составляют менее 1 % от общего количества объектов оценки. Следует отметить, что при группировке объектов оценки, относящихся к типу «Здания» части оцениваемых объектов, были присвоены коды 10 группы, характерные для сооружений. И наоборот, в группе «Сооружения» присутствуют объекты с кодами характерными для группы «Здания» (1-9 функциональная группа).

Результаты выполненной группировки Объектов можно представить в табличном виде:

Таблица 86. Распределение Объектов по группам

№ п/п	Функциональные группы	Количество объектов, ед.

Здание	Помещение	ОНС	Сооружение	Машино-место	Итого	%
1	Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)	8099	798443	96	-	-	806638	39,84
2	Дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки - индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы)	719639	221092	26567	5626	-	972924	48,05
3	Объекты, предназначенные для хранения транспорта	56154	10282	267	799	300	67802	3,35
4	Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения	9993	2617	230	147	-	12987	0,64
5	Объекты временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоровительного значения	9428	5669	227	45	-	15369	0,76
6	Административные и бытовые объекты	9482	4680	274	18	-	14454	0,71
7	Объекты производственного назначения, за исключением передаточных устройств и сооружений	51426	4854	1509	2360	-	60149	2,97
8	Учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культовые объекты, музеи, лечебно-оздоровительные и общественного назначения объекты	8978	2261	227	884	-	12350	0,61
9	Прочие объекты	3317	166	1358	63	-	4904	0,24
10	Сооружения	2600	52	3678	50758	-	57088	2,82
Общий итог	879116	1050116	34433	60700	300	2024665	100

Информация об определении ценообразующих факторов и источниках сведений о них, обоснование отказа от использования ценообразующих факторов, предусмотренных Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке

На основании сбора и анализа информации о рынке объектов недвижимости и примерного перечня ценообразующих факторов, приведенных в Приложении 3 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, составлен перечень ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объектов капитального строительства Ленинградской области.

Приведенный в Методических указаниях перечень ценообразующих факторов был откорректирован и дополнен. Обоснование включения дополнительных факторов приведено в Разделе 4.5 настоящего Отчета. Отказ от использования ценообразующих факторов, не предусмотренных Методическими указаниями, приведен в настоящем разделе ниже.

Общий состав ценообразующих факторов для объектов недвижимости, приведен в Таблице 87.

Таблица 87. Перечень ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, помещений, машино-мест (в соответствии с Приложением 3 к Методическим указаниям)

Наименование ценообразующего фактора	Источник информации	Использование в расчетах
Назначение	Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, по состоянию на 01.01.2021	Для всех объектов
Функциональное назначение	Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке по состоянию на 01.01.2021, Приложение 2 к Методическим указаниям. Сведения, предоставленные администрациями МО	Для всех объектов

Группа определена Учреждением с учетом вида использования объекта недвижимости

Площадь, иная характеристика	Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, по состоянию на 01.01.2021	Для всех объектов Площадь: для зданий, ОКС, помещений, машино-мест Площадь, объем, протяженность, объект, глубина, емкость: для сооружений
Плотность застройки земельного участка	-	Данный фактор при проведении кадастровой оценки не использовался
Плотность застроенности земельного участка	-	Данный фактор при проведении кадастровой оценки не использовался
Количество надземных этажей	Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, по состоянию на 01.01.2021, данные, полученные в результате обработки деклараций о характеристиках объектов недвижимости	Для объектов Группы 1
Количество подземных этажей	Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, по состоянию на 01.01.2021, данные, полученные в результате обработки деклараций о характеристиках объектов недвижимости	Для объектов Группы 3
Этажность	Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, по состоянию на 01.01.2021, данные, полученные в результате обработки деклараций о характеристиках объектов недвижимости	Для объектов Группы 1
Этаж расположения	Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, по состоянию на 01.01.2021, данные, полученные в результате обработки деклараций о характеристиках объектов недвижимости,	Для помещений
Материал основных несущих конструкций	Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке по состоянию на 01.01.2021, Приложение 4 к Методическим указаниям, данные, полученные в результате обработки деклараций о характеристиках объектов недвижимости	Для всех объектов
Год ввода объекта в эксплуатацию или завершения строительства (для объектов незавершенного строительства - год получения разрешения на строительство)	Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, по состоянию на 01.01.2021, данные, полученные в результате обработки деклараций о характеристиках объектов недвижимости	Для всех объектов
Дата проведения капитального ремонта (реконструкции)	-	Данный фактор при проведении кадастровой оценки не использовался
Дата установления состояния	-	Данный фактор при проведении кадастровой оценки не использовался
Капитальность объекта	Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, по состоянию на 01.01.2021, Приложение 4 к Методическим указаниям	Для всех объектов
Планировка	-	Данный фактор при проведении кадастровой оценки не использовался
Наличие обременений (ограничений) зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, помещений, машино-мест	-	Данный фактор при проведении кадастровой оценки не использовался
Расположение земельного участка относительно автомобильных дорог, их тип (федеральная, региональная и межмуниципальная, местного значения, частная автомобильная дорога), их наименование, тип покрытия (асфальт, бетон, улучшенное грунтовое покрытие, грунтовое покрытие, без покрытия и прочее)	-	Данный фактор при проведении кадастровой оценки не использовался
Линия застройки зданий, сооружений	-	Данный фактор при проведении кадастровой оценки не использовался
Расположение земельного участка относительно ближайшего водного объекта, его наименование, тип (море, река, озеро, пруд, затопленный карьер и прочее)	-	Данный фактор при проведении кадастровой оценки не использовался
Расположение земельного участка относительно ближайшей рекреационной зоны, ее наименование и тип (лесной массив, парковая зона, заповедная зона и прочее)	-	Данный фактор при проведении кадастровой оценки не использовался
Расположение земельного участка относительно железных дорог, их тип (грузовая, пассажирская, смешенного назначения; пригородная, транзитная; промышленная, ременная, тупиковая)	-	Данный фактор при проведении кадастровой оценки не использовался
Категория, проектная мощность линейного объекта	Использован	-
Класс линейного объекта	-	Данный фактор при проведении кадастровой оценки не использовался
Расположение земельного участка относительно линий электропередач	-	Данный фактор при проведении кадастровой оценки не использовался
Протяженность земельных участков под линейными объектами	-	Данный фактор при проведении кадастровой оценки не использовался
Расположение земельного участка относительно магистральных газопроводов	-	Данный фактор при проведении кадастровой оценки не использовался
Описание коммуникаций (электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение, теплоснабжение, канализация), в том числе их удаленность от земельного участка	Органы местного самоуправления	Для жилых помещений, расположенных в многоквартирных жилых домах
Уровень цен потребительской корзины по муниципальным районам (городским округам)	-	Данный фактор при проведении кадастровой оценки не использовался
Товарооборот на 1 человека по муниципальным районам (городским округам)	-	Данный фактор при проведении кадастровой оценки не использовался
Наличие в сельском населенном пункте магазина	-	Данный фактор при проведении кадастровой оценки не использовался
Наличие в сельском населенном пункте общеобразовательной школы	-	Данный фактор при проведении кадастровой оценки не использовался
Расстояние до земельных участков зоны разработки полезных ископаемых	-	Данный фактор при проведении кадастровой оценки не использовался
Зоны особого режима использования в границах земельных участков	-	Данный фактор при проведении кадастровой оценки не использовался
Принадлежность земельного участка к организованной промышленной зоне	-	Данный фактор при проведении кадастровой оценки не использовался
Наименование и расстояние от объекта до локального (локальных) центра (центров), положительно влияющего (влияющих) на стоимость объектов недвижимости	-	Данный фактор при проведении кадастровой оценки не использовался
Наименование и расстояние от объекта до локального(-ых) центра(-ов), отрицательно влияющего(-их) на стоимость объектов недвижимости	-	Данный фактор при проведении кадастровой оценки не использовался

Обоснование отказа от использования ценообразующих факторов, предусмотренных Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке

После сбора и анализа информации о рынке объектов недвижимости, где были установлены ценообразующие факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов недвижимости, ценообразующие факторы ОКС, приведенные в примерном перечне ценообразующих факторов Приложения 3 к Методическим указаниям, проанализированы на соответствие рынку Объектов. По результатам принято решение отказаться от использования ряда ценообразующих факторов ОКС, предусмотренных Методическими указаниями. Обоснование отказа от использования ценообразующих факторов, приведено в Таблице 88.

Таблица 88. Обоснование отказа от использования ценообразующих факторов

№ п/п в МУ	Наименование ценообразующего фактора, приведенного в Приложении 3 к Методическим указаниям	Сведения об использовании фактора	Обоснование отказа от использования
Общие сведения
21	Назначение	Использован
22	Функциональное назначение	Использован
23	Площадь, иная характеристика	Использован
24	Плотность застройки земельного участка	Не использован	Данные ЕГРН, предоставленные Учреждению, не по всем ОКС содержат сведения о земельном участке, в границах которого расположен ОКС, поэтому определить плотность застройки земельного участка всех ОКС невозможно
25	Плотность застроенности земельного участка	Не использован	Данные ЕГРН, предоставленные Учреждению не по всем ОКС, содержат сведения о земельном участке, в границах которого расположен ОКС, поэтому определить плотность застроенности земельного участка всех ОКС невозможно
26	Количество надземных этажей	Использован
27	Количество подземных этажей	Использован
28	Этажность	Использован
29	Этаж расположения	Использован
30	Материал основных несущих конструкций	Использован
31	Год ввода объекта в эксплуатацию или завершения строительства (для объектов незавершенного строительства - год получения разрешения на строительство)	Использован
32	Дата проведения капитального ремонта (реконструкции)	Не использован	Отсутствует подтвержденная информация
33	Дата установления состояния	Не использован	Отсутствует подтвержденная информация
34	Капитальность объекта (группа капитальности)	Использован
35	Планировка	Не использован	Данные ЕГРН, предоставленные Учреждению, не содержат сведений о ценообразующем факторе по объектам оценки. Рыночная информация по данному фактору для объектов- аналогов преимущественно отсутствует. Получение сведений из иных источников в массовом порядке невозможно
36	Наличие обременений (ограничений) зданий, сооружений, объекты незавершенного строительства, помещений, машино-мест	Не использован	п. 1.11 Методических указаний
Сведения о местоположении
37	Расположение земельного участка относительно автомобильных дорог, их тип (федеральная, региональная и межмуниципальная, местного значения, частная автомобильная дорога), их наименование, тип покрытия (асфальт, бетон, улучшенное грунтовое покрытие, грунтовое покрытие, без покрытия и прочее)	Не использован	Относится к ценообразующим факторам земельного участка. Данные ЕГРН, предоставленные Учреждению, не содержат сведений о ценообразующем факторе по объектам оценки
38	Линия застройки зданий, сооружений	Не использован	Данные ЕГРН, предоставленные Учреждению, не содержат сведений о ценообразующем факторе по объектам оценки
39	Расположение земельного участка относительно ближайшего водного объекта, его наименование, тип (море, река, озеро, пруд, затопленный карьер и прочее)	Не использован	Относится к ценообразующим факторам земельного участка. Данные ЕГРН, предоставленные Учреждению, не содержат сведений о ценообразующем факторе по объектам оценки
40	Расположение земельного участка относительно ближайшей рекреационной зоны, ее наименование и тип (лесной массив, парковая зона, заповедная зона и прочее)	Не использован	Относится к ценообразующим факторам земельного участка. Данные ЕГРН, предоставленные Учреждению, не содержат сведений о ценообразующем факторе по объектам оценки
41	Расположение земельного участка относительно железных дорог, их тип (грузовая, пассажирская, смешенного назначения; пригородная, транзитная; промышленная, временная, тупиковая)	Не использован	Относится к ценообразующим факторам земельного участка Данные ЕГРН, предоставленные Учреждению, не содержат сведений о ценообразующем факторе по объектам оценки
Сведения об инженерной инфраструктуре
42	Категория, проектная мощность линейного объекта	Использован	-
43	Класс линейного объекта	Не использован	Данные ЕГРН, предоставленные Учреждению, не содержат сведений о ценообразующем факторе по объектам оценки
44	Расположение земельного участка относительно линий электропередач	Не использован	На стоимость ОКС влияния не оказывает, так как относится к ценообразующим факторам земельного участка
45	Протяженность земельных участков под линейными объектами	Не использован	На стоимость ОКС влияния не оказывает, так как относится к ценообразующим факторам земельного участка
46	Расположение земельного участка относительно магистральных газопроводов	Не использован	На стоимость ОКС влияния не оказывает, так как относится к ценообразующим факторам земельного участка
47	Описание коммуникаций (электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение, теплоснабжение, канализация), в том числе их удаленность от земельного участка	Использован	-
Прочие сведения
48	Уровень цен потребительской корзины по муниципальным районам (городским округам)	Не использован	Анализ рынка не показал зависимости между уровнем цен потребительской корзины по муниципальным районам (городским округам) и рыночной ценой объектов капитального строительства

49	Товарооборот на 1 человека по муниципальным районам (городским округам)	Не использован	Анализ рынка не показал зависимости между товарооборотом на 1 человека по муниципальным районам (городским округам) и рыночной ценой объектов капитального строительства
50	Наличие в сельском населенном пункте магазина	Не использован	Анализ рынка не показал зависимости между наличием в сельском населенном пункте магазина и рыночной ценой объектов капитального строительства
51	Наличие в сельском населенном пункте общеобразовательной школы	Не использован	Анализ рынка не показал зависимости между наличием в сельском населенном пункте общеобразовательной школы и рыночной ценой объектов капитального строительства
52	Расстояние до земельных участков зоны разработки полезных ископаемых	Не использован	Анализ рынка не показал зависимости между расстоянием до земельных участков зоны разработки полезных ископаемых и рыночной ценой объектов капитального строительства
53	Зоны особого режима использования в границах земельных участков	Не использован	На стоимость ОКС влияния не оказывает, так как относится к ценообразующим факторам земельного участка

54	Принадлежность земельного участка к организованной промышленной зоне	Не использован	На стоимость ОКС влияния не оказывает, так как относится к ценообразующим факторам земельного участка

55	Наименование и расстояние от объекта до локального (локальных) центра (центров), положительно влияющего (влияющих) на стоимость объектов недвижимости	Не использован	Анализ рынка не показал зависимости между наименованием и расстоянием от объекта до локального (локальных) центра (центров), положительно влияющего (влияющих) на стоимость объектов недвижимости и рыночной ценой объектов капитального строительства
56	Наименование и расстояние от объекта до локального(-ых) центра(-ов), отрицательно влияющего(-их) на стоимость объектов недвижимости	Не использован	Анализ рынка не показал зависимости между наименованием и расстоянием от объекта до локального(-ых) центра(-ов), отрицательно влияющего(-их) на стоимость объектов недвижимости и рыночной ценой объектов капитального строительства

Обоснование использования ценообразующих факторов, не предусмотренных Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке

На основании сбора и анализа информации о рынке объектов недвижимости были выявлены ценообразующие факторы, не приведенные в примерном перечне ценообразующих факторов Приложения 3 к Методическим указаниям, оказывающие влияние на стоимость Объектов.

Данные факторы содержат информацию о количественных, качественных характеристиках объектов оценки, факторах местоположения и физических характеристиках, влияющих на стоимость объектов недвижимости. Степень влияния каждого фактора определяется в процессе моделирования для каждой группы объектов недвижимости на основе собранной рыночной информации. Обоснование использования ценообразующих факторов, не предусмотренных Методическими указаниями, приведено в Таблице 89.

Таблица 89. Обоснование использования ценообразующих факторов

Наименование ценообразующих факторов	Обоснование использования
Локальное местоположение (внутри или вблизи НП)	На основании данных ценового зонирования в границах населенных пунктов, были выделены зоны деловой активности, учитывающие особенности локального местоположения объектов оценки внутри населенного пункта (или относительно него): Зона повышенного спроса (отнесены: центр деловой активности, зоны точечной застройки); Зона нормального спроса (отнесены: спальные микрорайоны современной высотной застройки, жилые кварталы); Зона пониженного спроса (отнесены: спальные микрорайоны среднеэтажной застройки). Описание локального местоположения было изменено, а за базу было принято нормальное (наиболее типичное) местоположение. Фактор использовался в расчете кадастровой стоимости помещений.
Степень готовности ОКС	Данный фактор используется для определения кадастровой стоимости объектов незавершенного строительства.

Обоснование выбора подходов, методов и моделей оценки, использованных для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости методами массовой оценки

При проведении массовой оценки используются сравнительный, и (или) затратный, и (или) доходный подходы к оценке. Выбор того или иного подхода осуществляется исходя из функционального назначения объектов недвижимости, особенностей рынка и состава сведений, содержащихся в Перечне.

Методические указания дают рекомендации по применимости подходов оценки для целей определения кадастровой стоимости. В Таблице 90 определено, что 1, 2, 3 – ранговые показатели приемлемости подходов. Ранг 1 – наиболее весомый подход, ранг 3 – наименее весомый подход.

Таблица 90. Рекомендации по применимости подходов

№ п/п	Группа	Затратный подход	Сравнительный подход	Доходный подход
Объекты капитального строительства
1	Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)	1	2,3	2,3
2	Дома малоэтажной жилой застройки (до 3 этажей, включительно), в том числе индивидуальной жилой застройки - индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы), садовые дома	1	2,3	2,3
3	Объекты транспорта, за исключением линейных объектов и сооружений	1	2,3	2,3
4	Торговые, торгово-сервисные и торгово-развлекательные объекты, объекты общепита, заправочные станции	1	2,3	2,3
5	Объекты временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоровительного значения	1	2,3	2,3
6	Административные и бытовые объекты	1	2,3	2,3
7	Объекты производственного, производственно-складского и складского назначения, за исключением передаточных устройств и сооружений	1	2,3	2,3
8	Учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культовые объекты, музеи, лечебно-оздоровительные объекты	1	2,3	2,3
9	Прочие объекты	1	2,3	2,3
10	Сооружения	1	2,3	2,3

1, 2, 3 - ранговые показатели приемлемости подходов. Ранг 1 - наиболее весомый подход, ранг 3 - наименее весомый подход.

Для зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства и машино-мест применялся затратный подход, доходный подход в рамках настоящей оценки не применялся. В Таблице 91 приведен вид, назначение объекта недвижимости и используемый подход для определения кадастровой стоимости.

Таблица 91. Выбор подхода для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости

Вид объекта недвижимости	Используемый подход при определении кадастровой стоимости
Помещения	Сравнительный, затратный
Здания	Затратный
Сооружения	Затратный
Объекты незавершенного строительства	Затратный
Машино-места	Затратный

Для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости вида помещения жилого и нежилого назначения, а также машино-мест, расположенных в многоквартирных домах, применялся сравнительный подход (Таблица 92). Для помещений и машино-мест, расположенных вне многоквартирных домов, использовался затратный подход.

Таблица 92.Выбор подхода для определения кадастровой стоимости помещений

Вид и назначение объекта недвижимости	Используемый подход при определении кадастровой стоимости
Жилые помещения в многоквартирных домах	Сравнительный
Нежилые помещения в многоквартирных домах	Сравнительный
Машино-места, расположенные в многоквартирных домах	Сравнительный
Нежилые помещения вне многоквартирных домов	Затратный
Машино-места вне многоквартирных домов	Затратный
Жилые помещения вне многоквартирных домов	Затратный

В результате проведенной группировки объекты каждого типа были отнесены к определенной расчетной подгруппе. Каждой подгруппе была присвоена соответствующая расчетная модель. Для учета специфических особенностей оцениваемых объектов были введены дополнительные расчетные модели. Например, потребовалось выделение в отдельные группы объекты типов «Здания», «Сооружения» и «Объекты незавершенного строительства», являющиеся памятниками культурного наследия. Объекты типа «Помещения» были отнесены к четырем расчетным группам в зависимости от назначения объекта и назначения здания, в котором они расположены. В Таблице 93 приведены расчетные модели для видов объектов недвижимости.

Таблица 93. Расчетные модели для видов объектов недвижимости

Код модели	Вид ОН	Описание объектов	Использованный подход
ЗП1	Здания	Здания основные	Затратный
ЗП2

Здания, являющиеся ОКН (коды 0805 и 0816)	Затратный
ЗП11

Здания, отнесенные при группировке к Сооружениям (код расчета относится к 10-й группе)	Затратный
ЗП10	Сооружения	Сооружения основные	Затратный
ЗП7

Сооружения, отнесенные при группировке к Сооружениям (код расчета относится к 1 - 9-й группам)	Затратный
ЗП4

Сооружения, отнесенные при группировке к Сооружениям (код расчета относится к 1 - 9-й группам), являющиеся Объектами культурного наследия	Затратный
ЗП3

Сооружения (10 группа), имеющие статус ОКН	Затратный
ЗП1-1	Объекты незавершенного строительства	ОНС_здания_основные	Затратный
ЗП12

ОНС_сооружения	Затратный
ЗП8

ОНС_памятники	Затратный
ЗП9	Машино-места	Объекты, зарегистрированные (вид объекта) как ММ	Затратный
СП1	Помещения	Все квартиры, расположенные в МКД	Сравнительный
СП1-1

Встроенные нежилые помещения, расположенные в МКД	Сравнительный
ЗП5

Помещения, расположенные в зданиях любого типа, кроме многоквартирных домов	Затратный
ЗП6

Помещения, расположенные в зданиях, которые не вошли в перечень для расчета кадастровой стоимости	Затратный

Сведения о способе определения кадастровой стоимости с указанием модели для каждой расчетной подгруппы, использованной при определении кадастровой стоимости, представлены в Приложении 2.5.

Сравнительный подход

Описание методов определения кадастровой стоимости в рамках сравнительного подхода

В соответствии с частью 1 статьи 14 Федерального закона № 237-ФЗ определение кадастровой стоимости осуществляется в соответствии с Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В пункте 7.1.1. Методических указаний предусматривается, что сравнительный подход основан на сравнении цен сделок (предложений) по аналогичным объектам недвижимости. Сравнительному подходу отдается предпочтение перед другими подходами к оценке при развитости рынка объектов недвижимости и при достаточности и репрезентативности информации о сделках (предложениях) с объектами недвижимости. В качестве цены аналога используются сведения о цене сделки (предложения), выраженные в виде запрашиваемой, предлагаемой или уплачиваемой денежной суммы в отношении схожего по характеристикам объекта недвижимости.

Сравнительный подход не используется или используется только для проверки результатов, полученных с применением иных подходов, при оценке зданий, сооружений, ОНС, а также для отдельных групп (подгрупп) объектов недвижимости при оценке земельных участков и ЕНК в случае отсутствия рынка недвижимости.

Согласно пункту 7.2 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, определение кадастровой стоимости в рамках сравнительного подхода осуществляется одним из следующих способов (методов):

1) метод статистического (регрессионного) моделирования;

2) метод типового (эталонного) объекта недвижимости;

3) метод моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости (УПКС);

4) метод индексации прошлых результатов.

Метод статистического (регрессионного) моделирования

Метод статистического (регрессионного) моделирования основан на построении статистической модели оценки.

Под статистической моделью оценки понимается математическая формула, отображающая связь между зависимой переменной (кадастровая стоимость) и значениями независимых переменных (ценообразующие факторы объектов недвижимости).

Порядок подготовки и построения модели оценки кадастровой стоимости включает:

1) определение перечня ценообразующих факторов, описывающих влияние местоположения объектов недвижимости как составного фактора;

2) определение состава ценообразующих факторов, включаемых в статистическую модель, с учетом местоположения объектов недвижимости;

3) определение общего вида функций, связывающих зависимую переменную с каждым из ценообразующих факторов;

4) определение конкретного вида зависимостей переменной от ценообразующих факторов (с построением графиков) и расчет коэффициентов статистической модели;

5) анализ показателей качества статистической модели.

Для определения кадастровой стоимости для каждой сформированной группы (подгруппы) объектов недвижимости осуществляется построение статистической модели, отражающей сложившиеся на рассматриваемом рынке закономерности ценообразования. Учитывая нелинейный характер большинства зависимостей на больших пространственных рынках, необходимо строить статистические модели с индивидуально определенным для каждого ценообразующего фактора видом функции влияния. Полученные функции влияния каждого ценообразующего фактора подвергаются анализу их общего вида на соответствие выявленным закономерностям ценообразования.

Определение кадастровой стоимости осуществляется с применением статистических моделей, в том числе:

1) линейной:

;

2) мультипликативной степенной (без выделения двоичных факторов):

;

3) экспоненциальной:

, где

Y - модельное значение зависимой переменной;

X1, ..., Xn - ценообразующие факторы объектов недвижимости;

, , ..., - коэффициенты модели.

Анализ качества статистической модели включает в себя комплекс процедур, предусматривающий проверки, в том числе:

- учета всех потенциально влияющих ценообразующих факторов, по которым объекты сравнения различаются и изменения которых способны влиять на изменение стоимости;

- обоснованности знаков при коэффициентах статистического уравнения, то есть их соответствия характеру влияния ценообразующих факторов;

- соответствия вида функции влияния каждого ценообразующего фактора (графическое отображение) характеру такого влияния, имеющемуся на рынке недвижимости;

- по t-критерию Стьюдента;

- по средней ошибке аппроксимации;

- по коэффициенту детерминации R2;

- по расчетному значению F-критерия Фишера.

Показатели R2, F-критерий Фишера являются второстепенными, не имеющими самостоятельно значения, так как требования к ним выполняются автоматически при выполнении остальных требований.

Выбранная для определения кадастровой стоимости статистическая модель должна быть объяснимой с точки зрения рыночных данных и закономерностей ценообразования, а также обладать свойством статистической устойчивости (сбалансированности), то есть не изменять существенно своих результатов при удалении из обрабатываемой выборки отдельных объектов недвижимости.

Метод типового (эталонного) объекта недвижимости

Данный метод применяется при отсутствии достаточной для построения статистической модели оценки кадастровой стоимости (далее - статистическая модель) рыночной информации для группы (подгруппы) Объектов.

При применении метода типового (эталонного) объекта недвижимости определяется стоимость типового (эталонного) объекта. В стоимость типового (эталонного) объекта могут вноситься корректировки, учитывающие отличие ценообразующих характеристик Объекта от типового (эталонного) Объекта.

Метод типового (эталонного) Объекта заключается в следующем:

1) определяется группа (подгруппа) Объектов, в которой возможно (целесообразно) типологизировать Объекты;

2) определяется основание типологизации - характеристика или группа характеристик Объектов, на основании которых можно их сгруппировать;

3) проводится типологизация Объектов;

4) формируется типовой (эталонный) Объект;

5) определяется стоимость типового (эталонного) Объекта;

6) корректируются стоимости Объектов при распространении на них стоимости типового (эталонного) Объекта.

Методы моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости (УПКС)

Метод моделирования на основе УПКС применяется в случаях, когда отсутствует возможность применения метода статистического (регрессионного) моделирования, метода типового (эталонного) объекта недвижимости, а также методов индивидуальной оценки, вследствие недостатка информации о точном местоположении (адресе) объекта недвижимости, о других точных его характеристиках, то есть когда, в частности, отсутствуют значения ценообразующих факторов, которые необходимо было бы подставить в статистическую модель, полученную в результате применения метода статистического (регрессионного) моделирования, или для применения метода (эталонного) типового объекта недвижимости. Метод может применяться для определения кадастровой стоимости ОНС или объектов неопределенного вида использования.

Метод заключается в следующем:

1) определяется уровень детализации расположения объекта недвижимости (кадастровый квартал, населенный пункт, муниципальное образование, субъект Российской Федерации);

2) определяется среднее значение УПКС объектов недвижимости, имеющих сходство по виду использования групп (подгрупп) объектов недвижимости, существующих в пределах территориальной единицы (кадастровый квартал, населенный пункт, муниципальное образование, субъект Российской Федерации), в которой расположен объект недвижимости;

3) кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется путем умножения среднего значения УПКС объектов недвижимости, схожих по виду использования групп (подгрупп) объектов недвижимости по кадастровому кварталу (в случае отсутствия в кадастровом квартале - в населенном пункте, муниципальном образовании, субъекте Российской Федерации), в котором расположен объект недвижимости, на его площадь, объем, иные характеристики.

В рамках данного метода средние значения УПКС могут определяться с учетом известных характеристик объекта недвижимости (материал стен, этаж (этажность), вид разрешенного использования, местоположение и прочее).

Метод индексации прошлых результатов

Метод индексации прошлых результатов заключается в индексировании значений кадастровой стоимости зданий, сооружений, ОНС, помещений, машино-мест, установленных в результате предыдущей государственной кадастровой оценки.

Метод применяется в случае невозможности применения иных методов сравнительного подхода для зданий, сооружений, ОНС, помещений, машино-мест, по которым полностью отсутствуют характеристики, а также в случаях, предусмотренных пунктом 8.6 Указаний.

Индексы рассчитываются самостоятельно на основании соотношения кадастровых стоимостей, полученных по итогам государственных кадастровых оценок, в порядке приоритета: по подгруппе, группе, в целом по виду объектов недвижимости, а также на основании данных рынка недвижимости.

Выбор метода расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках сравнительного подхода

В соответствии с пунктом 7.1.1 Методических указаний, сравнительному подходу отдается предпочтение перед другими подходами к оценке при развитости рынка Объектов и при достаточности и репрезентативности информации о сделках (предложениях) с объектами недвижимости.

В ходе определения кадастровой стоимости в рамках сравнительного подхода, выбран метод типового (эталонного) Объекта, который был применен для помещений (жилых и нежилых), расположенных в многоквартирных домах. Выбор метода обусловлен отсутствием достаточной для построения статистической модели оценки кадастровой стоимости рыночной информации для группы (подгруппы) объектов недвижимости.

Определение группы (подгруппы) объектов недвижимости, в которой возможно типологизировать объекты недвижимости. Основание типологизации.

В период с января 2019 года по декабрь 2020 года в базе рыночных данных ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» была собрана информация по 9355 объектам, выставленным на продажу в Ленинградской области, отнесенным к жилым помещениям в многоквартирных жилых домах. В итоговую выборку было включено 8443 уникальных объекта, по которым удалось сформировать достаточный для идентификации и анализа перечень характеристик.

Предложения к продаже распределены по районам области следующим образом.

Таблица 94. Предложения к продаже квартир по Ленинградской области

№ п/п	Муниципальные районы	Доля от общего числа предложений
1	Бокситогорский	2,44%
2	Волосовский	4,42%
3	Волховский	2,24%
4	Всеволожский	43,71%
5	Выборгский	6,22%
6	Гатчинский	8,17%
7	Кингисеппский	1,30%
8	Киришский	1,74%
9	Кировский	6,29%
10	Лодейнопольский	0,37%
11	Ломоносовский	9,63%
12	Лужский	3,74%

Таким образом, определена подгруппа объектов недвижимости, в которой возможно провести типологизацию: это жилые помещения, расположенные в многоквартирных домах.

Выбор ценообразующих факторов (основание типологизации)

В соответствии с анализом рынка недвижимости стоимость объектов недвижимости определяется исходя из целого ряда факторов. Учитываются характеристики физических, экономических, социальных, политических, административных, юридических факторов.

Существует множество ценообразующих факторов, одни из которых уменьшают или увеличивают стоимость квадратного метра незначительно, а другие имеют существенное влияние.

В соответствии с Методическими указаниями и проведенным анализом рынка определено основание типологизации: выделен ряд характеристик (ценообразующих факторов), влияющих на кадастровую стоимость и позволяющих провести группировку объектов недвижимости.

Выбраны следующие ценообразующие факторы, оказывающие влияние на стоимость оцениваемых объектов недвижимости (Таблица 95)

Таблица 95. Ценообразующие факторы

Наименование ценообразующего фактора	Источник информации	Комментарии
Площадь	Данные, предоставленные Росреестром	-
Состояние дома	Данные, предоставленные Росреестром	Определяется, исходя из года постройки
Тип дома	Данные, предоставленные Росреестром	Определяется исходя из материала стен, обеспеченности основными коммуникациями
Локальное местоположение (внутри или вблизи НП)	Результаты ценового зонирования	Расположение в определенной ценовой зоне в пределах населенного пункта.
Этаж	Данные, предоставленные Росреестром	-
Этаж расположения	Данные, предоставленные Росреестром	Расчет методом экстракции
Материал стен	Данные, предоставленные Росреестром
Год постройки дома или год ввода в эксплуатацию	Данные, предоставленные Росреестром

В соответствии с Методическими указаниями источниками информации о значениях ценообразующих факторов могут служить, в том числе:

- данные, имеющиеся в распоряжении организаций, подведомственных органам исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органам муниципальных образований;

- данные Росреестра, в том числе из фонда данных государственной кадастровой оценки, автоматизированной информационной системы Мониторинг рынка недвижимости, дежурных кадастровых карт государственного фонда данных, сформированного в результате проведения землеустройства;

- адресные цифровые планы и цифровые тематические карты;

- архивы органов и организаций технической инвентаризации;

- иные источники информации, представленные в информационных системах.

Проведение типологизации объектов недвижимости. Формирование типового (эталонного) объекта недвижимости. Определение стоимости типового (эталонного) объекта недвижимости.

Распределение аналогов по ценовым зонам. Глобальное местоположение аналогов было охарактеризовано отнесением каждого из аналогов к одной из 9 ценовых зон (с 1 по 9) в зависимости от глобального местоположения населенного пункта, в котором расположены объекты-аналоги и развитости его социальной, инженерной, транспортной инфраструктуры, его удаленности от Санкт-Петербурга и/или районных центров, крупных туристических, культурных, рекреационных и иных популярных локаций. Ценовая зона комплексно учитывает все уникальные характеристики конкретного населенного пункта, обладающего самыми распространенными (типовыми) характеристиками, свойственными объектам в данном населенном пункте. Присвоение номеров зон проведено по принципу возрастания степени развитости: зона 1 – деревни (поселки, сёла, хутора и т.п.), расположенные на значительном удалении от Санкт-Петербурга, районных центров и иных «развитых» локаций; зона 9 – населенные пункты, примыкающие к Санкт-Петербургу, но расположенные вне его административных границ (например, города Кудрово и Мурино).

Среди объектов-аналогов были выделены наиболее типовые (распространенные) объекты, принятые затем в качестве эталонных, а именно жилые помещения, площадью от 35 до 45 кв.м, расположенные на этаже выше первого, в многоквартирном не деревянном жилом доме 1961-2000 (для зон 8 и 9 – после 2000) годов постройки, обеспеченном основными коммуникациями (централизованные водо- и теплоснабжение), расположенные вне локальных зон повышенного или пониженного спроса.

Ниже приведены количества объектов, идентифицированных в качестве эталонных и их распределение по ценовым зонам, в которых они расположены.

Рисунок 64. Количество объектов аналогов и эталонных объектов

На Рисунке 64 представлено распределение отобранных аналогов среди 9 ценовых зон в порядке возрастания цен: 1 зона самая «дешёвая», 9 – самая «дорогая». В желтом ряде указано общее количество объектов-аналогов в каждой ценовой зоне, в синем - эталонные объекты из их числа, т.е. объекты-аналоги, отвечающие характеристикам приведенных ниже ценовых факторов. Номера ценовых зон для каждого населенного пункта Ленинградской области приведены в Приложении 1.5 файл Ценовые_зоны_2021.

Таблица 96. Характеристики эталонных объектов при расчете стоимости жилых помещений

№ п/п	Фактор	Наиболее часто встречающееся значение фактора
1	Локальное местоположение	Зона нормального спроса
2	Тип дома	Стандартный многоквартирный дом "советской" постройки
3	Материал стен	Кирпич или железобетон
4	Состояние отделки	Нормальное или удовл.
5	Площадь	от 35 до 45 кв.м
6	Этаж	Выше первого
7	Год постройки дома	от 1961 до 2000 (для зон 8 и 9 после 2000 г.п.)
8	Центральное теплоснабжение	Есть
9	Центральное водоснабжение	Есть

Для вычисления среднего значения для каждой из 9 ценовых зон была использована функция СРЗНАЧЕСЛИМН программного комплекса Excel, расчетный файл Расчет_ЭО.xlsx приведен в Приложении 2.4.

Результаты вычислений значений удельных показателей базовых стоимостей (БС) эталонных объектов приведены в Таблице 97.

Таблица 97. Стоимость типового (эталонного) объекта недвижимости в разрезе 9 ценовых зон

№ п/п	Базовая стоимость (БС) типового (эталонного) объекта недвижимости, руб./кв. м

Зона расположения объекта	Значение
1	1	14283,00
2	2	23022,00
3	3	34654,00
4	4	45838,00
5	5	59923,00
6	6	67699,00
7	7	80020,00
8	8	95346,00
9	9	115988,00

Моделирование стоимости объектов оценки. Модель стоимости для рассматриваемых объектов представляет собой уравнение следующего вида:

УПКС=БСк*Кэт*Кст*Квозр*Клокмп*Кплкв*Ктипад

БСк- базовое значение удельного показателя стоимости типового (эталонного объекта);

Кэт - коэффициент этажности;

Кст- коэффициент материала стен;

Квозр - коэффициент состояния дома;

Клокмп- коэффициент локального местоположения;

Кплкв - коэффициент площади;

Ктипад - коэффициент типа дома.

Корректировка стоимости объектов недвижимости при распространении на них стоимости типового (эталонного) объекта недвижимости

Расчет стоимости жилых помещений в многоквартирных домах

Кадастровая стоимость объектов недвижимости, отнесенных в подгруппу жилых помещений в многоквартирных жилых домах, определяется от стоимости типового (эталонного) объекта недвижимости, с применением следующих коэффициентов корректировок:

- Коэффициент этажа

Этаж расположения квартиры является фактором, влияющим на цену. Как правило, квартиры, расположенные на первых этажах, имеют меньшую стоимость, что связано с неудобством проживания на первом этаже. В качестве таких неудобств считают: сырость от подвала, шум от входной двери, недостаток света, доступность для квартирных воров. Коэффициент, учитывающий этаж расположения квартиры, был определен методом рыночной экстракции. В качестве аналогов были проанализированы предложенные к продаже квартиры, расположенные в одних и тех же населенных пунктах, в аналогичных по своей функциональности домах. Для анализа были отобраны дома выше трёх этажей и населенные пункты, в которых были предложены к продаже не менее 25 квартир на первых этажах.

Результаты проведенного анализа представлены в Таблице 98.

Таблица 98. Исходные данные для определения коэффициента этажа

Населенный пункт	Средняя цена предложения кв-ры на 1 эт. за кв.м	Средняя цена предложения кв-ры на этаже выше 1 за кв.м	Коэффициент	Количество квартир на 1 этаже	Количество квартир на этаже выше первого
г. Бокситогорск	19 885	21 575	0,92	28	86
г. Волхов	38 851	40 020	0,97	29	79
г. Сланцы	18 932	20 317	0,93	27	79
г. Луга	44 778	45 320	0,99	27	69
г. Шлиссельбург	56 974	59 819	0,95	29	79
пгт. Назия	29 920	31 422	0,95	31	53
г. Отрадное	63 558	63 038	1,01	43	122
г. Кудрово	119 856	123 261	0,97	34	490
пгт. Янино-1	92 859	94 669	0,98	54	249
г. Гатчина	74 921	82 101	0,91	67	263
г. Выборг	71 277	74 887	0,95	41	162
г. Всеволожск	74 960	78 888	0,95	88	379
г. Мурино	101 601	116 389	0,87	64	1222
п. Бугры	94 867	98 018	0,97	31	347
г. Сертолово	87 399	89 218	0,98	38	108

Среднее значение отношения цены квартир на первом этаже к квартирам на этажах выше первого составило 0,9524. Данное значение было принято в качестве коэффициента этажа для объектов, расположенных на первых этажах.

- Коэффициент материала стен

В результате анализа цен предложения на квартиры, расположенные в Ленинградской области, было выявлено, что квартиры в деревянных домах имеют существенно меньшую цену по сравнению с квартирами в каменных домах. Данное обстоятельство объясняется тем, что проживание в деревянном многоквартирном доме малопрестижно, такие дома имеют высокий риск аварийности (протечек, прогибов перекрытий, распространения грибка и плесени).

Значение коэффициента было определено методом рыночной экстракции. Для вычисления коэффициента было проведено сравнение цен предложений в деревянных и каменных (не деревянных) домах, расположенных в одних и тех же населенных пунктах.

Результаты расчетов приведены в Таблице 99.

Таблица 99. Исходные данные для определения коэффициента материала стен

НП	Деревянные	Не деревянные	Кол-во деревянных	Кол-во не деревянных	Коэф-т
пгт. Назия	17 303	27 566	2	26	0,63
г. Гатчина	48 061	78 693	7	46	0,61
пгт. Вырица	25 339	37 687	3	10	0,67
г. Новая Ладога	23 675	36 272	2	6	0,65
Итоговое значение коэффициента материала стен	0,6409

Полученное значение было принято в качестве коэффициента этажа для объектов, расположенных в деревянных домах.

- Коэффициент состояния дома

Данный коэффициент учитывает влияние общего состояния дома, в котором расположена квартира, на её стоимость. Для определения значений данного коэффициента была использована таблица Справочника оценщика недвижимости 2020117 Справочник оценщика недвижимости-2020. Квартиры. Корректирующие коэффициенты и характеристики рынка недвижимости. Полная версия по состоянию на ноябрь 2020 г. под редакцией Л.А.Лейфера, стр. 211. .

Для установления конкретного значения коэффициента было сделано допущение, что квартиры в домах постройки до 1960 года находятся в худшем состоянии, по сравнению с домами 1961-2000 года постройки (коэффициент равен 0,79), а дома 2001-2020 годов в лучшем (коэффициент равен 1,17), по сравнению с 1961-2000. Таким образом, для подавляющего большинства объектов (1961-2000 г.п.) коэффициент состояния дома равен 1. Для ценовых зон 8-9 типичными являются дома, построенные после 2000 года (для этих домов коэффициент состояния дома принят равным 1, соответственно, для домов 1961-2000-х годов постройки коэффициент будет равен: 1/1,17=0,8547, а для домов 1917-1960-х годов постройки коэффициент состояния дома будет равен: 0,79/1,17=0,6752. Для домов до 1917 года постройки коэффициент состояния дома принят равным 1, исходя из предположения, что такие дома являются историческими и регулярно подвергаются капитальным и текущим ремонтам.

- Коэффициент локального местоположения

Данный коэффициент учитывает особенности локального местоположения объектов оценки внутри населенного пункта (или относительно него). Для определения значений коэффициента был использован Справочник оценщика недвижимости 2020118 Справочник оценщика недвижимости-2020. Квартиры. Корректирующие коэффициенты и характеристики рынка недвижимости. Полная версия по состоянию на ноябрь 2020 г. под редакцией Л.А.Лейфера, стр. 107. .

На основании данных ценового зонирования в границах населенных пунктов, были выделены зоны деловой активности. Описание локального местоположения было изменено, а за базу было принято нормальное (наиболее типичное) местоположение. В расчетах были использованы следующие значения (Таблица 100).

Таблица 100. Исходные данные для определения коэффициента локального местоположения

Описание локального местоположения	Коэффициент справочника	Характеристика локального местоположения	Коэффициент использованный в расчете
Центр деловой активности, зоны точечной застройки	0,9000	Зона повышенного спроса	1,0588
Спальные мкр современные высотные застройки (жилые кварталы)	0,8500	Зона нормального спроса	1,0000
Спальные мкр среднеэтажной застройки	0,7900	Зона пониженного спроса	0,9294

Для немногочисленных объектов (жилых помещений), расположенных вне границ населенных пунктов использовались значения коэффициентов 0,9294 (зона пониженного спроса), для удаленных от границ населенного пункта более, чем на один километр – 0,7882 (зона низкого спроса).

- Коэффициент площади

Для определения значений данного коэффициента была исследована зависимость цен предложения от площади предлагаемых квартир. В качестве базовой была выбрана площадь, наиболее часто встречающаяся в листингах.

Предложения к продаже квартир, в зависимости от их площади, распределены следующим образом (Рисунок 65):

Рисунок 65. Количество аналогов в зависимости от площади

Из представленной гистограммы следует, что самой распространенной является площадь квартиры, равная 40 кв. м.

Зависимость цены квартиры от площади будет выглядеть следующим образом (Рисунок 66):

Рисунок 66. Зависимость корректирующего коэффициента цены от площади квартиры

Таким образом, значение коэффициента площади будет формализовано следующим образом:

К=2,2513*S^-0.222,

где S – площадь квартиры (кв.м).

- Коэффициент типа дома

Данный коэффициент учитывает расположение квартир в морально устаревших домах барачного типа. Для данного типа домов характерно отсутствие основных (главных) коммуникаций, а именно: централизованного теплоснабжения и централизованного водоснабжения. Квартиры в домах с печным отоплением и/или удобствами во дворе, стоят значительно дешевле квартир, оснащенными этими жизненно необходимыми благами цивилизации. Значение коэффициента (Ктипад =0,7) было определено методом рыночной экстракции, в качестве аналогов были выбраны предложения к продаже квартир в одном и том же населенном пункте, но отличающиеся лишь тем, что у одной части имеются все коммуникации, а у другой отсутствует одна или обе. Коэффициент применялся к объектам, расположенным в старых многоквартирных деревянных домах.

- Коэффициент наличия коммуникаций

Цены объектов, расположенных в домах с отсутствием централизованного тепло- и/или водоснабжения значительно ниже аналогичных, но благоустроенных объектов. Значение коэффициента было определено методом рыночной экстракции (Таблица 101).

Таблица 101. Отношение цен в домах с наличием основных коммуникаций к аналогичным объектам без них

Местонахождение	Кол-во аналогов с обоими коммун.	Средняя цена (откорр. на площ.)	Кол-во аналогов без ЦО или ЦВ	Средняя цена (откорр. на площ.)	Коэф-т
г. Сясьстрой	20	38 965	2	31 737	0,8145
пгт. Будогощь	10	30 446	1	16 345	0,5369
г. Подпорожье	40	24 276	3	23 044	0,9493
г. Отрадное	137	60 602	17	47 745	0,7878
д. Лаголово	35	49 794	8	51 231	1,0289
пгт. Лебяжье	23	48 905	2	43 442	0,8883
д. Агалатово	37	70 247	3	65 862	0,9376
пгт. Вырица	17	46 349	4	27 449	0,5922
Среднее значение	0,8169

Расчет стоимости нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах

Поскольку у оценщика отсутствует информация, позволяющая однозначно оценить коммерческий потенциал объектов оценки, а именно: расположение входов относительно красной линии, наличие витринных окон и т.д., оценщик принял решение не применять повышающую корректировку к нежилым помещениям, расположенным на первом этаже жилых зданий.

Таким образом, УПКС нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, рассчитывалась аналогично УПКС жилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, за исключением коэффициента этажа, для которого были применены следующие значения:

- для помещений, расположенных на первых этажах, коэффициент этажа принят равным 1;

- для помещений, расположенных в цокольных этажах, коэффициент этажа принят равным 0,9067;

- для помещений, расположенных в подвалах, коэффициент этажа принят равным 0,83.

Расчёт стоимости машинно-мест, расположенных в многоквартирных домах

УПКС машино-мест, расположенных в многоквартирных домах, рассчитывалась аналогично УПКС жилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, за исключением применяемых коэффициентов, которые были заменены одним коэффициентом (мультипликатором), представляющим собой коэффициент перехода от стоимости квартир к стоимости машино-мест. Указанный мультипликатор получен методом рыночной экстракции, на основании данных анализа рынка. Значение мультипликатора для различных локаций приведено в Таблице 102.

Таблица 102. Исходные данные для определения мультипликатора для
машино-мест

Названия населенного пункта/вид объекта	Среднее по полю удельная цена, руб./кв. м	Процентное соотношение
Бугры	34%
квартира	95588

машино-место	32257

Гатчина	26%
квартира	105937

машино-место	27273

им. Свердлова	31%
квартира	84521

машино-место	26365

Кудрово	40%
квартира	121932

машино-место	49007

Мурино	20%
квартира	122426

машино-место	23937

Новое Девяткино	29%
квартира	98150

машино-место	28571

Янино-1	26%
квартира	104896

машино-место	27143

Мультипликатор был получен на основе анализа предложений к продаже 550 объектов-аналогов. Предложения к продаже выбирались по принципу нахождения в одном здании машино-мест и жилых помещений. Было выявлено соотношение цен предложения машино-мест к жилым помещениям в многоквартирных домах в разных населённых пунктах, среднее значение которого составило 29%.

Доходный подход

Доходный подход основан на определении ожидаемых доходов от использования объектов недвижимости. Пунктом 7.1.3 Методических указаний определено, что доходный подход рекомендуется применять при наличии надежных данных о доходах и расходах по объектам недвижимости, об общей ставке капитализации и (или) ставке дисконтирования.

Наиболее предпочтителен доходный подход при осуществлении оценочных мероприятий недвижимого имущества коммерческого назначения, т.к. доходный подход в большей степени отвечает интересам инвестора, расценивающего недвижимость как определенный источник дохода. Иначе говоря, такое важное качество недвижимости следует идентифицировать как основной фактор в ценообразовании и инвестиционной деятельности.

В рамках доходного подхода кадастровая стоимость объекта недвижимости может определяться:

методом прямой капитализации;

методом дисконтирования денежных потоков.

Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости методом прямой капитализации выполняется путем деления типичного чистого операционного дохода в год на общую ставку капитализации по объектам недвижимости. Общая ставка капитализации рассчитывается в соответствии с условиями рынка соотношением годового чистого операционного дохода от сдачи аналогичных объектов недвижимости в аренду и цен сопоставимых сделок (предложений) за аналогичные объекты недвижимости.

Для объектов недвижимости с ярко выраженными колебаниями доходов рекомендуется использовать расчет дисконтированием денежных потоков. При расчете дисконтированием денежных потоков рекомендуется использовать номинальную ставку дисконтирования, а в модель определения кадастровой стоимости закладывать прогнозную инфляцию в рассматриваемом сегменте рынка недвижимости. Метод дисконтирования денежных потоков применяется к будущим денежным потокам с любым прогнозом изменения во времени и определяет их текущую стоимость путем дисконтирования по ставке, соответствующей доходности инвестиций. Ставка дисконтирования характеризует приведение (дисконтирование) относящихся к разным периодам времени всех обычных на данном сегменте рынка денежных потоков (доходов), в том числе от возможной их продажи в будущем. В случае невозможности определения ставок дисконтирования на основе достоверной информации об условиях продажи объектов недвижимости с действующими договорами аренды в качестве ставки дисконтирования возможно использование обычных для данного сегмента рынка ставок кредитования сделок.

В Ленинградской области рынок аренды объектов капитального строительства достаточно развит, но в данном случае объектами оценки выступают объекты без учета прав на земельные участки, на которых они расположены (объект капитального строительства не может генерировать доход самостоятельно в отрыве от земельного участка), исходя из этого в рамках настоящей оценки доходный подход не применялся во избежание искажения итогового результата.

Затратный подход

Расчет стоимости объектов оценки затратным подходом

Затратный подход использовался Учреждением при определении кадастровой стоимости зданий, сооружений, ОНС, машино-мест и помещений, расположенных вне многоквартирных домов Ленинградской области.

При анализе Перечня были выявлены несоответствия видов объектов недвижимости. В перечень объектов вида «Здания» попали объекты оценки, являющиеся сооружениями, а в перечень объектов вида «Сооружения» попали объекты оценки, являющиеся зданиями, при этом часть объектов из указанных перечней могут относиться к объектам культурного наследия. Таким образом, для расчета кадастровой стоимости применялись расчетные модели, соответствующие группе объектов оценки.

Согласно пункту 7.3.2 Методических указаний при определении кадастровой стоимости рекомендуется в качестве базы расчета использовать затраты на замещение. Затраты на замещение представляют собой расчетную оценку затрат на сооружение или приобретение нового эквивалентного объекта недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости.

Затраты на замещение объектов недвижимости рассчитываются на основе сметных нормативов строительства, то есть на основе государственных, отраслевых, территориальных, фирменных или индивидуальных сметных нормативов, образующих систему ценообразования и сметного нормирования в строительстве, с применением утвержденных индексов цен в строительстве на строительно-монтажные работы, применяемых в сметных расчетах стоимости производственного и жилищно-гражданского строительства, и коэффициентов перехода от цен базового района к уровню цен субъектов Российской Федерации.

Выбор источников информации для определения затрат на замещение объектов оценки

В рамках настоящей оценки затраты на замещение объектов недвижимости всегда, когда это возможно определялись на основании сборников государственных сметных нормативов – «Укрупненные нормативы цены строительства» (НЦС):

НЦС 81-02-01-2021 Сборник № 01. Жилые здания;

НЦС 81-02-02-2021 Сборник № 02. Административные здания;

НЦС 81-02-03-2021 Сборник № 03. Объекты образования;

НЦС 81-02-04-2021 Сборник № 04. Объекты здравоохранения;

НЦС 81-02-05-2021 Сборник № 05. Спортивные здания и сооружения;

НЦС 81-02-06-2021 Сборник № 06. Объекты культуры;

НЦС 81-02-07-2021 Сборник № 07. Железные дороги;

НЦС 81-02-08-2021 Сборник № 08. Автомобильные дороги;

НЦС 81-02-10-2021 Сборник № 10. Объекты метрополитена;

НЦС 81-02-14-2021 Сборник № 14. Наружные сети водоснабжения и канализации;

НЦС 81-02-15-2021 Сборник № 15. Наружные сети газоснабжения;

НЦС 81-02-16-2021 Сборник № 16. Малые архитектурные формы;

НЦС 81-02-17-2021 Сборник № 17. Озеленение;

НЦС 81-02-18-2021 Сборник № 18. Объекты гражданской авиации;

НЦС 81-02-19-2021 Сборник № 19. Здания и сооружения городской инфраструктуры;

НЦС 81-02-21-2021 Сборник № 21. Объекты энергетики (за исключением линейных).

В случае отсутствия информации в НЦС, использовались сборники укрупнённых показателей стоимости строительстве с актуализацией на 01.01.2021 для условий строительства в Ленинградской области (КО-ИНВЕСТ):

Жилые дома 2020;

Сооружения городской инфраструктуры 2020;

Магистральные сети 2020;

Общественные здания 2020;

Складские здания и сооружения 2020;

Промышленные здания 2020;

Промышленные сооружения 2020;

Благоустройство 2020.

А также сборник укрупнённых показателей стоимости строительства – Объекты Архитектурного наследия 2015.

Публикуемые стоимостные показатели сборников УПСС (КО-ИНВЕСТ) для определения стоимости зданий основываются на проектно-сметной документации, в том числе на данных о средних показателях затрат на освоение строительных площадок, устройства внешних коммуникаций, новых расценках на работы и данных об индексах цен в строительстве.

Расчет стоимости зданий

Для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости вида «Здание» использовались следующие исходные сведения Перечня:

площадь, кв. м;

год завершения строительства / год ввода в эксплуатацию по завершении строительства;

этажность.

При оценке многоквартирных жилых зданий учитывалась этажность. Объекты были разделены следующим образом:

дома малоэтажные многоквартирные, дома жилые блокированной застройки (таунхаусы) (<5 этажей);

среднеэтажные (5-8 этажей);

многоэтажные (9-16 этажей);

высотные (>16 этажей).

Определение класса конструктивной системы

Укрупнение данных о материале стен объектов оценки по группам производилось путем исключения материалов, которые отмечены в исходных данных крайне редко. Кроме того, объединены данные по таким материалам как бетон и железобетон, кирпич и шлакобетон, дерево и деревянный каркас (Таблица 103).

Таблица 103. Укрупненные данные о материалах стен по группам

№ функциональной группы	Функциональная группа	Данные объектов оценки о материале стен, %

Бетон	Дерево	Кирпичные	Панель	Прочие	Сумма
1	Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)	20%	0%	34%	24%	11%	90%
2	Дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки - индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы)	3%	69%	5%	0%	19%	97%
3	Объекты, предназначенные для хранения транспорта	21%	2%	47%	0%	27%	97%
4	Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения	6%	20%	29%	0%	39%	94%
5	Объекты временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоровительного значения	2%	50%	15%	0%	31%	98%
6	Административные и бытовые объекты	6%	21%	41%	1%	28%	97%
7	Объекты производственного назначения, за исключением передаточных устройств и сооружений	10%	7%	44%	0%	34%	96%
8	Учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культовые объекты, музеи, лечебно-оздоровительные и общественного назначения объекты	5%	22%	45%	1%	25%	97%
9	Прочие объекты	9%	32%	22%	0%	31%	95%
10	Сооружения	12%	7%	16%	0%	62%
Среднее	9%	23%	30%	3%	31%

Из Таблицы 103 видно, что для многоквартирных жилых домов основными материалами стен являются кирпич, панель и бетон.

Всего в сборнике НЦС № 01 с кодом 81-02-01-2021 Жилые здания приведен 36 показатель (аналогов). Величина сравнения – площадь квартир. Распределение средних ценовых показателей по материалам стен приведено в Таблице 104.

Таблица 104. Распределение средних ценовых показателей по материалам стен

Материал стен	Аналогов	Средний показатель стоимости, руб./кв. м	Относительно кирпичного дома	Отклонение, %
Кирпич	10	48 568	1,000	0%
Панель	9	40 676	0,837	-16%
Блоки	4	50 052	1,031	3%
Монолит	2	47 376	0,975	-2%
Каркас	11	47 384	0,976	-2%
Сумма	36	46 811	0,964	-4%

Как видно из Таблицы 104 кирпичные, блочные, монолитные и каркасные дома имеют близкие значения удельного показателя цены, информация представлена на Рисунке 67. Показатель для панельных зданий ниже, чем для кирпичных на 16%, то есть все объекты этой группы могут быть разделены на панельные здания и все остальные.

Рисунок 67. Распределение средних ценовых показателей по материалам стен

С учетом отсутствия информации и неполноты данных в сведениях Перечня о материале наружных стен был проведен анализ, касающийся зависимости нормативов цен строительства жилых зданий от площади зданий при различных материалах стен, количество этажей выбрано 5, как наиболее часто встречающаяся этажность (Рисунок 68).

Рисунок 68. Зависимость стоимости строительства зданий от площади для разных материалов стен при количестве этажей 5, для жилых домов

Из графика на Рисунке 68 следует, что зависимость стоимости от материала не существенна.

В группе 2 доминируют деревянные дома, как и в зданиях группы 5. Самая многочисленная группа 2 (82% всех зданий в Ленинградской области), представляет собой преимущественно деревянные дома, строительство которых осуществляется самими собственниками или предприятиями малого и среднего бизнеса, которые широко представлены на рынке. Ниже приведены примеры предложения на рынке строительства таких домов.

Рисунок 69. Предложения на рынке строительства каркасных домов

В Таблице 105 представлена стоимость кв. м каркасных домов в зависимости от сезона исполнения.

Таблица 105. Стоимость кв.м каркасных домов в зависимости от сезона исполнения

Сезон исполнения	Стоимость кв. м каркасного дома 7х9 К-103, руб./кв. м	Стоимость кв. м каркасного дома 9х10 К-105, руб./кв. м	Стоимость кв. м каркасного дома 9х10 К-105, руб./кв. м
Летнее исполнение	25 429	19 737	20 103
Зимнее исполнение	29 714	23 684	24 742

Источник: https://spb.gnezdom.ru/katalog/karkasnyie-doma/

Вывод: цена предложения от подрядчика на строительство каркасного дома – от 20 000 до 25 000 руб. за кв. м.

Рисунок 70. Предложения на рынке строительства домов из бруса

В Таблице 106 представлена стоимость кв. м дома из бруса в зависимости от сезона исполнения.

Таблица 106. Стоимость кв.м дома из бруса в зависимости от сезона исполнения

Сезон исполнения	Стоимость кв. м дома из бруса «Васильев», руб./кв. м	Стоимость кв. м дома из бруса «Евграфов», руб./кв. м	Стоимость кв. м дома из бруса «Викторов» руб./кв. м
Летнее исполнение	15 226	15 983	14 600
Зимнее исполнение	17 726	17 983	15 660

Источник: https://sk-brusorub.ru

Вывод: цена предложения от подрядчика на строительство дома из бруса – от 15 000 до 18 000 руб. за кв. м.

Коммерческие, административные, производственные здания, здания образования и здравоохранения преимущественно кирпичные, как и гаражи.

В основе затратного подхода лежит принцип замещения, если на рынке представлены объекты одинаковой полезности, но с разными затратами на строительство, то разумный покупатель выберет объект с минимальными затратами, несмотря на его конструктивную схему.

Хотя многие коммерческие, производственные и административные здания в Ленинградской области построены из кирпича, объектами замещения для них могут быть здания из легких быстровозводимых конструкций (стальной каркас и сэндвич-панели). Может быть, материал таких зданий зафиксирован как «прочий».

Примеры зданий из легких металлоконструкций разного назначения, возведенных в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, представлены в Таблице 107.

Таблица 107. Примеры исполнения зданий из легких металлоконструкций

Офисный центр. СПб, ул. Книпович (в наст. время ул. Смоляная), д. 15.	Торговый павильон. СПб, Гражданский пр.
ТЦ «Славянский базар», СПб, пр. Культуры	Мебельное производство. ЛО, пос. Романовка ул. Инженерная
Центр «YAMAHA», СПб, пр. Маршала Тухачевского	Холодильный комплекс, ЛО, пос. Шушары
Источник: https://bashstroy.com

Если за базу оценки принимаются не затраты на воспроизводство конкретного здания, а затраты на замещение, т.е. строительство объекта аналогичной полезности, но из новых материалов и по новым проектам, то материал, из которого построен объект оценки не оказывает решающего влияния на его рыночную и кадастровую стоимость. Если затраты на воспроизводство существенно выше, чем затраты на замещение, то должен быть учтен и рассчитан функциональный неустранимый износ, что уменьшит стоимость здания до величин затрат на замещение с учетом физического износа и внешнего устаревания.

Определение класса качества

Качественные параметры здания соответствующего типа определены согласно классам качества, представленным в сборниках УПСС (КО-ИНВЕСТ):

MINIMUM (малобюджетный);

ECONOM (экономичный);

STANDARD (стандартный);

PREMIUM (улучшенный);

DE LUXE (люкс).

Группировка зданий в зависимости от класса качества производится по классификатору наиболее распространенных материалов, конструкций и инженерных систем.

Для определения класса качества по предлагаемым справочниками УПСС (КО-ИНВЕСТ) классификаторам было определено наличие признака класса качества по конструктивным элементам и материалам, преобладающим или составляющим существенную часть в оцениваемом здании. Класс качества здания определялся тем классом, по которому набирается наибольшее количество признаков в процентах от общего количества позиций в классе. Учитывая недостаток информации об объектах оценки, объекты-аналоги класса PREMIUM и DELUXE не использовались.

Выбор объектов-аналогов

Выбор объекта-аналога для определения укрупненного стоимостного показателя производился из объектов соответствующей класса качества и функционального назначения аналогичного оцениваемым объектам. Из рассмотрения исключались нетипичные варианты для Ленинградской области: проекты точечных объектов т.е. объектов определенного назначения и площади, объекты, определяющие специфику конкретного производства и другие.

Каждой подгруппе объектов оценки была подобрана группа аналогов. При выборе объекта-аналога преимущественно использовались сборники НЦС, в случае отсутствия объектов-аналогов, сопоставимых с объектами оценки среди объектов сборников НЦС, применялись справочники УПСС (КО-ИНВЕСТ). При отсутствии объектов-аналогов, соответствующих одной из подгрупп объектов оценки, применялись объекты-аналоги с наиболее близким к объекту оценки функциональным назначением.

Важно отметить, что в качестве итогового значения удельного показателя стоимости объектов-аналогов выбиралось медианное значение по каждой подгруппе.

Применяемые в расчетах объекты-аналоги в количестве 721 шт. приведены в Приложении 5. Сведения и материалы, содержащие информацию, доступ к которой ограничен, так как в сведениях об объектах-аналогах содержится информация об удельных показателях строительных аналогов (КО-ИНВЕСТ), использованных Учреждением при оценке зданий, помещений, сооружений, ОНС и ОКН. Владельцем и автором этой информации является КО-ИНВЕСТ. Учреждение имеет право использовать строительные аналоги КО-ИНВЕСТ при проведении государственной кадастровой оценки, однако не имеет право распространять информацию о строительных аналогах, а также предоставлять такую информацию неограниченному кругу лиц.

Определение строительного объема здания

В Перечне объектов недвижимости, подлежащих ГКО, отсутствует информация о строительном объеме здания, а единицы измерения в справочниках УПСС (КО-ИНВЕСТ) зачастую представлены в куб. м строительного объема. В силу неполного совпадения характеристик объекта оценки с характеристиками объекта-аналога принято решение перевести единицы измерения объектов-аналогов справочников УПСС (КО-ИНВЕСТ) из куб. м в кв. м.

Высота, указанная в сборниках УПСС (КО-ИНВЕСТ), соответствует высоте этажа, т.е. расстояние от уровня пола нижележащего этажа до уровня пола вышележащего этажа, таким высотам не требуется корректировка на высоту перекрытия. Исходя из этого общая площадь зданий объектов-аналогов равнялась отношению общего строительного объема к высоте этажа.

Определение прибыли предпринимателя

Из принципов, которые лежат в основе затратного подхода к оценке недвижимости, вытекает утверждение о том, что инвестор, осуществляющий реализацию проекта строительства объекта замещения в нормальных рыночных условиях рассчитывает не только вернуть все затраченные в процессе реализации проекта средства (РСзу+ПЗЗ), но и получить при продаже готового объекта по рыночной стоимости (РСон) некоторую величину сверх суммы полных затрат. Эту величину принято называть прибылью предпринимателя. ПП определяется из основного уравнения затратного подхода:

РСон = РСзу + ПЗЗ + ПП – НИ

В подпункте «з» пункта 24 ФСО 7, описаны методы определения величины ПП:

методами экстракции,

экспертные оценки

аналитические модели.

Наибольшую популярность у оценщиков недвижимости приобрел аналитический метод, предложенный в 1998 года Е.С.Озеровым119 Кузнецов Д.Д., Озеров Е.С. Аналитический метод определения величины прибыли предпринимателя в затратном методе оценки недвижимости // Вопросы оценки. – 1998. – №2. . Метод исходит из предпосылки о том, что разумной альтернативой вложения средств в реализацию проекта замещения является размещение этих средств на депозите надежного банка. Тогда к моменту окончания строительства на депозите накопится будущая стоимость начальных инвестиций в приобретение земельного участка и будущая стоимость аннуитетных затрат на строительство.

Эта формула представлена в п. 7.3.3. Методических указаний. Формула расчета прибыли предпринимателя состоит из двух слагаемых:

,

где ПП - прибыль предпринимателя, %;

∆зу – доля инвестиций в земельный участок (%);

i - доля инвестиций в i-тый период в строящийся объект недвижимости (%);

i - порядковый номер периода;

n - количество периодов инвестирования (продолжительность строительства);

Y - норма доходности (ставка дисконтирования) для инвестиций в строительство, выражаемая в процентах в рассматриваемый период (месяц, квартал, год).

Затраты на проектно-изыскательские работы и строительно-монтажные работы при проведении массовой оценки принимаются равномерными за весь период их проведения. При этом аннуитет должен рассматриваться как авансовый, т.к. все затраты на строительство финансирует инвестор, а не подрядчик.

Отметим, что в приведенной формуле величины нет ни одной величины, измеряемой в рублях, т.к. ПП, ∆зу и i - это относительные величины.

Так как единственная количественная характеристика здания, которая передана ГБУ, это площадь, то формула для ПП преобразуется в вид, связывающий ПП и площадь здания (S).

С учетом этого, формула может быть преобразована к виду, удобному для реализации в среде электронных таблиц:

ПП=L/(1-L)*БСЕ(Y/12;n)+1/n*БСА(Y/12;n),

где Y – годовая норма доходности;

L – доля ЗУ в стоимости объекта недвижимости;

n – продолжительность строительства в мес.;

БСЕ и БСА – финансовые функции будущая стоимость единицы и будущая стоимости единичного аннуитета, реализуемая с помощью стандартной функции БС.

Ниже приведен пример расчета ПП для здания площадью 1000 м2 (величина S на величину ПП не влияет) при трех значениях нормы доходности.

Таблица 108. Расчет прибыли предпринимателя для здания при разных значениях нормы доходности

ПП как функция площади S ОКС, в м2	Базовый сценарий	Пессимистический	Оптимистический
Площадь S, м2	1 000	1 000	1 000
Срок стр-ва Тн, мес.	5,153	5,153	5,153
Аннуитет А=S/Тн	194	194	194
Доля земли в стоимости ОН -L=РСзу/РСон	10%	10%	10%
"Стоимость" ЗУ=S*L/(1-L), м2	111	111	111
Ставка дисконтирования (годовая), Y	6%	5%	7%
Альтернативная стоимость, м2	1 129	1 126	1 133
ПП=Саот-S	18	15	21
ПП	1,7%	1,4%	2,0%

Отметим, что доля стоимости ЗУ в стоимости ОН (L) не оказывает существенного влияния на величину ПП. Ниже приведена таблица данных и соответствующий график.

L ПП 0,0% 1,5% 1,0% 1,6% 2,0% 1,6% 3,0% 1,6% 4,0% 1,6% 5,0% 1,6% 6,0% 1,6% 7,0% 1,6% 8,0% 1,6% 9,0% 1,7% 10,0% 1,7% 11,0% 1,7% 12,0% 1,7% 13,0% 1,7% 14,0% 1,7% 15,0% 1,7%

Рисунок 71. Влияние доли стоимости земельного участка на прибыль предпринимателя

Продолжительность строительно-монтажных работ рассчитана по формуле, приведенной в Методических указаниях:

Норма доходности для инвестиций в строительство при использовании данных о затратах на создание объектов недвижимости, приведенных к дате определения кадастровой стоимости, рассчитывается без учета инфляции.

Возможно использовать норму доходности для инвестиций в строительство на уровне депозитов коммерческих банков со сроком вложения, сопоставимым со сроком строительства объектов недвижимости, а инфляцию для получения чистой (реальной) доходности принимать по отраслевой инфляции в строительстве.

По базовому сценарию норма доходности (реальная) принята как 6% с диапазоном значения 5-7%.

Ниже на графике приведена зависимость ПП f(S) таблицы данных и трех точечных диаграмм. Зависимость надежно аппроксимируется логарифмическим трендом.

Рисунок 72. Зависимость прибыли предпринимателя от площади объекта недвижимости при разных ставках дисконтирования

В последней колонке Таблицы 109 приведены расчетные значения по логарифмическому тренду. В том числе для экстремально низких и экстремально высоких значениях площади S.

Таблица 109 Зависимость прибыли предпринимателя от площади объекта недвижимости при разных ставках дисконтирования

S, м2	Y=6%	Y=5%	Y=7%	ПП= 0,0035ln(S) - 0,0071
50	0,9%	0,7%	1,0%	1,1%
100	1,0%	0,8%	1,2%	1,3%
150	1,1%	0,9%	1,3%	1,4%
200	1,2%	1,0%	1,4%	1,5%
300	1,3%	1,1%	1,5%	1,6%
400	1,4%	1,1%	1,6%	1,7%
500	1,4%	1,2%	1,7%	1,8%
600	1,5%	1,2%	1,7%	1,9%
700	1,5%	1,3%	1,8%	1,9%
800	1,6%	1,3%	1,9%	2,0%
900	1,6%	1,4%	1,9%	2,0%
1 000	1,7%	1,4%	2,0%	2,0%
1 200	1,7%	1,5%	2,0%	2,1%
1 400	1,8%	1,5%	2,1%	2,1%
1 600	1,9%	1,6%	2,2%	2,2%
1 800	1,9%	1,6%	2,2%	2,2%
2 000	2,0%	1,6%	2,3%	2,3%
2 500	2,1%	1,7%	2,4%	2,3%
3 000	2,2%	1,8%	2,5%	2,4%
3 500	2,2%	1,9%	2,6%	2,4%
4 000	2,3%	1,9%	2,7%	2,5%
4 500	2,4%	2,0%	2,8%	2,5%
5 000	2,5%	2,0%	2,9%	2,5%
1	-0,2%
2	0,0%
3	0,2%
5	0,3%
10	0,6%
20	0,8%
30	0,9%
40	1,0%
50	1,1%
5 000	2,5%
10 000	2,8%
50 000	3,3%

Отметим, что включение в состав ПП для зданий и сооружений составляющей, приходящейся на земельный участок, является весьма спорным. Тем не менее расчет произведен в строгом соответствии с Методическими указаниями.

Отметим также, что в условиях кризиса 2020 – 2021 года высокие значения ПП представляются маловероятными. Более того, многие объекты недвижимости имеют внешний износ, т.е. стоимость, которая ниже затрат на воспроизводство. В этих условиях величина ПП должна приниматься равной 0.

Описание коэффициентов, используемых в расчетах

Справочниками КО-ИНВЕСТ предусмотрена возможность корректировки справочных показателей, учитывающих неполное соответствие оцениваемого объекта объекту аналогу по объемно-планировочным, конструктивным параметрам, качеству применяемых материалов, конструкций, типам инженерных систем, регионально-экономическим, природно-климатическим и местным условиям осуществления строительства.

Предусматривается введение поправок, как в абсолютном выражении, так и в виде корректирующих коэффициентов, что позволяет скорректировать величину стоимости как в целом по зданию, так и в разрезе основных конструктивных элементов, видов работ и инженерных систем здания.

Кроме описанных ниже относительных корректировок (коэффициентов), объекты-аналоги (индивидуальные жилые дома), используемые для расчета показателей подгруппы 0206 (Садовые дома) была применена абсолютная корректировка в размере стоимости системы отопления.

Коэффициент на различие в площади (объеме) здания

Справочниками КО-ИНВЕСТ определено, что в случае значительного различия строительных объемов и площади (Vo, So) объекта оценки и объекта аналога (Vспр, Sспр), к справочным показателям стоимости замещения вводятся соответствующие поправки на площадь и объем (Ко) представленные в Таблице 110.

Таблица 110. Поправки на разницу в объеме и площади

Поправки на разницу в объеме	Поправки на разницу в площади
Vo/Vспр	Ко	So/Sспр	Ко
0,10-0,29	1,22	0,25-0,49	1,20
0,30-0,49	1,20	0,50-0,85	1,10
0,50-0,70	1,16	0,86-1,15	1,00
0,71-1,30	1,00	1,16-1,50	0,95
1,31-2,00	0,87	1,51-2,00	0,93

Экстраполяция Таблицы 110 представлена на Рисунке 73.

Рисунок 73. Значение Ко при различных соотношениях So/Sспр

Исходя из графика корректировка на площадь вычислялась по следующей формуле:

Важно отметить, что в качестве площади объектов-аналогов использовалось медианное значение площади по каждой подгруппе. Расчетное значение Ко ограничено значениями 0,57-1,42. Ко при различных значениях отношений площади объекта-оценки к площади объекта-аналога представлен в Таблице 111.

Таблица 111. Расчетные поправки на разницу в объеме и площади

So/Sспр	0,10	0,25	0,50	0,75	1,00	1,25	1,50	2,00	5,00	10,00	15,00	20,00	30,00	50,00
Ко	1,42	1,24	1,12	1,06	1,02	0,98	0,96	0,92	0,80	0,72	0,68	0,66	0,62	0,57

Коэффициент на изменение цен после издания справочника и региональное различие

Для расчета стоимости замещения объектов культурного наследия Учреждение использовало сборники укрупнённых показателей стоимости строительстве с актуализацией на 01.01.2021 для условий строительства в Ленинградской области (КО-ИНВЕСТ).

Для справочника «Объекты архитектурного наследия 2015» стоимость строительства объектов определена по состоянию на 01.01.2015 для условий строительства Московской области, поэтому в расчетах дополнительно применялась корректировка перехода от цен, определенных в справочниках, к ценам по состоянию на дату оценки для условий строительства Ленинградской области.

Для приведения цен строительства к показателям 1984 года были использованы данные из письма Координационного центра по ценообразованию и сметному нормированию в строительстве от 14.12.2015 № КЦ/2015-12ти «Об индексах изменения сметной стоимости строительства по Федеральным округам и регионам Российской Федерации на декабрь 2015 года», в котором рекомендуемый индекс пересчета сметной стоимости строительства к базисным ценам 2000 года для Московской области составлял 9,435.

Рисунок 74. Индексы пересчета стоимости строительства к базисным ценам 1984 и 2000 годов.

Для приведения цен строительства на 01.01.2021 использовалась поправка, определённая на основании сведений, представленных в журнале «Ценообразование и сметное нормирование в строительстве» №1 (481) от 10.02.2021 (Рисунок 74).

Определение накопленного износа

При использовании затратного подхода учитываются следующие виды износа улучшений:

физический износ;

функциональное устаревание;

экономическое (внешнее) устаревание.

В Методических указаниях содержатся следующие определения износа и устареваний.

Физический износ – это утрата полезности объекта недвижимости или его компонентов, связанная с временным фактором (естественное старение) или условиями эксплуатации, которая приводит к потере стоимости.

Функциональное устаревание – это утрата полезности вследствие недостатков, которыми характеризуется оцениваемый объект недвижимости по сравнению с его заменителем, при условии, что такая утрата приводит к потере стоимости у оцениваемого объекта недвижимости.

Внешнее (экономическое) устаревание – это утрата полезности объекта недвижимости, вызванную экономическими факторами или факторами местоположения, внешними по отношению к рассматриваемому объекту недвижимости, и приводящую к потере объектом недвижимости своей стоимости.

Таким образом, расчет накопленного износа производится по формуле:

Инак = 1 – (1 – Ифиз) х (1 – Ифун) х (1 – Ивн), где

Инак – накопленный износ объекта оценки, %;

Ифиз – физический износ объекта оценки, %;

Ивн – экономическое (внешнее) устаревание объекта оценки, %;

Ифун – функциональное устаревание объекта оценки, %.

Физический износ

Для расчета физического износа использовались данные года завершения строительства и года введения в эксплуатацию. В Перечне объектов оценки зачастую заполнено лишь одно из полей. Из общего количества объектов недвижимости вида «Здание» 205232 объектов не имеют сведений о годе постройки или ввода в эксплуатацию, а 56702 объекта имеют так называемую ошибку «миллениума», такие объекты имеют значение год постройки или ввода в эксплуатацию – 1900. В Таблице 112 представлены сведения перечня в разрезе муниципальных районов Ленинградской области.

Таблица 112. Сведения перечня о недостающей информации о годах постройки или ввода в эксплуатацию в разрезе районов Ленинградской области

№ п/п	Муниципальный район	Количество по полю год постройки/ ввода, шт.

1900	нет данных
1	Бокситогорский	1227	4584
2	Волосовский	2060	4360
3	Волховский	3842	7307
4	Всеволожский	8321	46363
5	Выборгский	6199	19645
6	Гатчинский	4821	20487
7	Кингисеппский	2133	6944
8	Киришский	2837	4920
9	Кировский	9611	23026
10	Лодейнопольский	1158	2140
11	Ломоносовский	2413	14850
12	Лужский	3584	16246
13	Подпорожский	1845	1244
14	Приозерский	1070	10532
15	Сланцевский	2092	1440
16	Тихвинский	959	6352
17	Тосненский	2334	12270
Городской округ
18	Сосновый Бор	196	2522
Общий итог	56702	205232

Физический износ объектов был рассчитан на основании метода эффективного возраста по формуле, приведенной в Методических указаниях:

,	(5.1)

где ФизИз – величина физического износа объекта;

ЭфВ – эффективный возраст объекта - хронологический возраст объекта недвижимости, откорректированный в соответствии с условиями эксплуатации этого объекта недвижимости;

ЭкЖ – срок экономической жизни объекта - срок экономически целесообразной эксплуатации от создания объекта недвижимости до достижения физического состояния, при котором затраты на капитальный ремонт (реконструкцию) будут сопоставимы с затратами на новое строительство подобного объекта недвижимости;

Кm – коэффициент типа объекта недвижимости характеризует предельное состояние объекта недвижимости, при котором его дальнейшая эксплуатация без проведения работ капитального характера запрещена, и принимается равным для жилых объектов недвижимости – 0,7, для прочих объектов недвижимости – 0,6.

Согласно Методическим указаниям при расчете физического износа принимается допущение, что в случае, если хронологический возраст объекта недвижимости составляет 60 % и более нормативного срока его службы, предполагается, что объект поддерживался в рабочем состоянии за счет периодического ремонта, при котором объект не восстанавливался до нового состояния, а устранялись лишь видимые дефекты и существующие недостатки, способные повлиять на эксплуатационные характеристики.

Срок экономической жизни объектов оценки определен на основании Приложения № 9 Методических указаний, значения на примере жилых зданий представлены в Таблице 113.

Таблица 113. Срок экономической жизни объектов для жилых зданий

Наименование	Срок экономической жизни, лет
Здания каменные, особо капитальные, стены кирпичные толщиной в 2,5 - 3,5 кирпича или кирпичные с железобетонным или металлическим каркасом, перекрытия железобетонные и бетонные; здания с крупнопанельными стенами, перекрытия железобетонные	142,9
Здания с кирпичными стенами толщиной в 1,5 - 2,5 кирпича, перекрытия железобетонные, бетонные или деревянные; здания с крупноблочными стенами, перекрытия железобетонные	125
Здания со стенами облегченной кладки из кирпича, монолитного шлакобетона, легких шлакоблоков, ракушечника, перекрытия железобетонные или бетонные; здания со стенами крупноблочными или облегченной кладки из кирпича, монолитного шлакобетона, мелких шлакоблоков, ракушечника, перекрытия деревянные	100
Здания со стенами смешанными, деревянными рублеными или брусчатыми	50
Здания сырцовые, сборно-щитовые, каркасно-засыпные, глинобитные, саманные	30,3
Здания каркасно-камышитовые и другие облегченные	15,2

Расчет производился по следующему алгоритму:

1) Для жилых объектов недвижимости с расчетным физическим износом от 0 до 70% величина физического износа принимается равной расчетному значению;

2) Для жилых объектов недвижимости с расчетным физическим износом более 70 % величина физического износа принимается равной 70%;

3) Для прочих объектов недвижимости с расчетным физическим износом от 0 до 60% величина физического износа принимается равной расчетному значению;

4) Для прочих объектов недвижимости с расчетным физическим износом более 60% величина физического износа принимается равной 60%;

5) Для объектов оценки, имеющих характеристику состояния «Аварийное», величина физического износа принимается равной 98%.

В случае отсутствия информации о годе завершения строительства или годе ввода в эксплуатацию по завершении строительства расчетный возраст принимался как среднее для подгруппы.

Функциональное устаревание

Согласно пункту 7.3.5 Методических указаний при расчете кадастровой стоимости объектов недвижимости с использованием затрат на замещение расчет величины функционального устаревания допускается не производить. Исходя из вышесказанного Учреждение не производило расчет функционального устаревания.

Внешнее (экономическое) устаревание

Методическими указаниями определено, что, когда в силу отсутствия достаточной рыночной информации достоверно определить функциональное устаревание невозможно, учитывается физический износ и внешний (экономический) износ, величина которых моделируется на основании косвенных признаков (пункт 7.3.7).

Косвенным признаком, на основе которого может моделироваться внешний (экономический) износ, является снижение рыночных цен на недвижимость до значений, которые не только ниже, чем показатели рыночной стоимости без учета факторов внешнего устаревания, но и ниже, чем себестоимость строительства зданий и сооружений.

В Ленинградской области цены предложения на вторичном рынке жилья находятся в очень широком диапазоне от 19 000 до 96 000 руб. за кв.м.

Согласно Таблице 114 самые высокие цены в 5-ти районах, расположенных в непосредственной близости от Санкт-Петербурга. На шестом месте Выборгский район, на 8-м Приозерский как традиционные зоны отдых петербуржцев. По Выборгскому району проходит трасса «Скандинавия», соединяющая Россию с Финляндией. Через Кингисеппский район осуществляется движение людей и грузов в Эстонию и Европейский союз.

В шести регионах цены находятся в диапазоне от 19 412 до 33 091 руб. за кв.м.

Таблица 114. Цены предложений к продаже квартир на вторичном рынке Ленинградской области и расстояние от Санкт-Петербурга

№ п/п	Муниципальный район	Средняя цена предложения за 2020, руб./кв. м	Средняя цена предложения, ранг	Изм. за год, %	Расстояние от СПб, км	Расстояние от СПб, ранг
1	Бокситогорский	20 202	16	10%	256	2
2	Волосовский	32 171	12	2%	95	12
3	Волховский	33 122	10	6%	135	10
4	Всеволожский	95 679	1	27%	31	17
5	Выборгский	52 563	6	14%	138	9
6	Гатчинский	71 969	3	42%	51	16
7	Кингисеппский	40 318	7	33%	130	11
8	Киришский	30 987	13	195	5
9	Кировский	57 121	5	-1%	52	15
10	Лодейнопольский	26 593	14	-29%	234	3
11	Ломоносовский	80 075	2	39%	56	14
12	Лужский	33 091	11	-7%	149	7
13	Подпорожский	24 333	15	-12%	278	1
14	Приозерский	38 729	8	16%	149	7
15	Сланцевский	19 412	17	7%	180	6
16	Тихвинский	38 229	9	14%	222	4
17	Тосненский	58 162	4	11%	64	13

Таблица 115. Анализ цен предложений купли-продажи квартир на вторичном рынке Ленинградской области в зависимости от местоположения

Показатель	Средняя цена предложения за 2020, руб./кв. м	Изм. за год, %	Расстояние от СПб, км
Минимум	19 412	-29%	31
Максимум	95 679	42%	278
Среднее	44 280	11%	142
Медиана	38 229	11%	138

На Рисунке 75 представлен график средних цен предложений купли-продажи на вторичном рынке Ленинградской области в зависимости от расстояния от Санкт-Петербурга.

Рисунок 75. Зависимость цены на квартиры от расстояния от Санкт-Петербурга

Из графика (Рисунок 75) можно сделать вывод, что цены предложений купли-продажи квартир на вторичном рынке зависят от расстояния от Санкт-Петербурга. Но исключением являются перечисленные выше районы, а также Волосовский и Волховский.

Далее были определены 6 удаленных от Санкт-Петербурга районов Ленинградской области, которые не используются как рекреационные для Санкт-Петербурга зоны: Бокситогорский, Киришский, Лодейнопольский, Подпорожский, Сланцевский и Тихвинский районы. «Точкой» нулевого внешнего износа определен Тихвинский район с самой высокой средней ценой предложения в группе из 6-ти муниципальных районов.

Таблица 116. Значения внешнего (экономического) износа для муниципальных районов Ленинградской области

№ п/п	Муниципальный район	Расстояние, км	Ср. цена предложения в 2020 р/м2.	Цена, Ранг	Расстояние, Ранг	Внешний износ
1	Бокситогорский	256	20 202	5	2	-47%
2	Киришский	195	30 987	2	5	-19%
3	Лодейнопольский	234	26 593	3	3	-30%
4	Подпорожский	278	24 333	4	1	-36%
5	Сланцевский	180	19 412	6	6	-49%
6	Тихвинский	222	38 229	1	4	0%

Расчет производился по формуле:

Ивн = СЦоо/СЦмакс, - 1, где

СЦоо – средние цены на квартиры в районе расположения объекта оценки;

СЦмакс – максимальные средние цены на квартиры в группе «депрессивных» муниципальных районов.

Отметим, что эта модель внешнего износа соответствует модели анализа фактической загрузки предприятия, т.к. цены на квартиры в месте расположения предприятия являются косвенным показателем загрузки ведущего (градообразующего) предприятия120 Карцев П.В. Внешний (экономический) износ имущественных комплексов промышленных предприятий. Методы расчета. https://refdb.ru/look/2566429.html .

При этом средняя цена на жильё в Тихвинском районе рассматривается как «точка нулевого внешнего износа».

Расчет стоимости сооружений

Исходные данные Перечня, которые использовались при определении кадастровой стоимости объектов оценки вида «Сооружение», включают:

информацию о типе основного параметра и его значение;

год постройки / год ввода в эксплуатацию;

количество этажей (в том числе подземных).

Выбор объектов-аналогов

Каждой подгруппе объектов оценки был подобран ряд объектов-аналогов, максимально совпадающих по характеристикам с объектами оценки конкретной подгруппы. В связи с тем, что данных, имеющихся в Перечне, недостаточно для точного подбора аналогов (отсутствуют сведения о технических характеристиках, материалах, из которых выполнены сооружения, прочие количественные и качественные характеристики), для вычисления стоимости объектов оценки использовалась медиана удельных показателей стоимости строительства объектов-аналогов по функциональной подгруппе. В 10 группе в сведениях ЕГРН содержится наибольшее количество противоречий по параметрам сооружений. Данные обстоятельства вызваны особенностями технического, а затем и кадастрового учета. Перед Исполнителем стояла задача с уточнением параметра, который в совокупности с подобранным справочником УПСС (КО-ИНВЕСТ) /НЦС позволил бы наиболее достоверно рассчитать КС.

По ряду объектов в Перечне количественные характеристики переводились в единицы измерения, приведенные в справочниках НЦС/УПСС (КО-ИНВЕСТ). Например:

- подгруппа 1032 «Силосная траншея, яма». В сборнике УПСС (КО-ИНВЕСТ) удельные показатели стоимости строительства приведены из расчета тонны ёмкости сооружения. В Перечне единицами измерения объектов являются: куб.м., кв.м. Для пересчета единиц измерения Перечня в единицы измерения соответствующего справочника УПСС (КО-ИНВЕСТ) использовались следующие коэффициенты приведения:

- для единицы измерения «куб. м»: 0,75 т (в 1 куб. м сооружения – 0,75 тонн силоса);

- для единицы измерения «кв. м»: 0,42 т (на 1 кв. м – 0,42 тонны силоса).

Для определения коэффициентов пересчета единиц измерения использовался следующий документ: Нормы технологического проектирования хранилищ силоса и сенажа. НТП АПК 1.10.11-001-00.

- для подгруппы 1030-7 «Навозо-помётохранилища» коэффициент пересчета из объема в тонны: 0,7 (в 1 куб. м сооружения – 0,7 тонн помёта).

При отсутствии данных о количестве единиц измерения, содержащихся в основных характеристиках Перечня, количество единиц измерения принималось согласно информации, содержащейся в текстовой части наименования объекта, приведенной в Перечне.

При полном отсутствии информации о количественных характеристиках объекта оценки в перечне, недостающая характеристика определялась путем допущения равной ее единице.

Если расценка объекта-аналога представлена в одной единице измерения, а объект оценки выражен в другой единице измерения, то для приведения единиц измерения использовался коэффициент пересчета, равный 1. Например, если расценка объекта-аналога выражена в руб. за 1 куб. м, а у объекта оценки имеются сведения только о площади, то при определении объема недостающая характеристика высоты принималась равной 1 м.

Объекты оценки с наименованием "Сооружение", "Паспорт на квартиру", а также объекты оценки без наименования, где нет никакой информации по единицам измерения и не приведены качественные характеристики объектов, отнесены в подгруппу с кодом 1030-8. Удельная стоимость замещения по таким объектам принята как наименьшая в группе 10 «Сооружения».

Применяемые в расчетах объекты-аналоги приведены в Приложении 5. Сведения и материалы, содержащие информацию, доступ к которой ограничен.

Описание коэффициентов, используемых в расчетах

В ходе расчета затрат на замещение объектов оценки в группе 10 «Сооружения», поправочные коэффициенты не применялись.

Определение прибыли предпринимателя

Описание алгоритма определения прибыли предпринимателя приведено в п. 4.6.3.1 настоящего Отчета, подпункт «Прибыль предпринимателя».

Определение накопленного износа

Физический износ

Физический износ объектов Группы 10 «Сооружения» рассчитывался аналогично зданиям (подробнее см. п. 4.6.3.1 подпункт «Физический износ» здания).

Нормативный срок службы объектов группы 10 «Сооружения» определялся в соответствии с Приложением № 9 к Методическим указаниям о государственной кадастровой оценке.

В тех случаях, когда неизвестен год строительства/ввода в эксплуатацию объекта в Перечне, эффективный возраст рассчитывался по среднему значению эффективных возрастов объектов в подгруппе. Таблице 117 приведены средние значения эффективных возрастов объектов в рамках подгрупп, принятые в расчетах в отношении тех объектов оценки, где данные по году строительства/ввода в эксплуатацию неизвестны:

Таблица 117. Средние значения эффективных возрастов объектов оценки в подгруппах

Функциональная группа	Код подгруппы	Расчетный код	Описание	Эффективный возраст, среднее значение по подгруппе
Башни	1002	1002-2	Башни производственные, трубы	46

1002-1	Водонапорные башни прочие	42

1002-1-1	Водонапорные башни Рожновского	38
Мачтовые сооружения, опоры, вышки	1003	1003	Все объекты подгруппы	14
Беседки	1004	1004	Все объекты подгруппы	25
Гидротехнические сооружения: набережные	1005	1005-1	Набережные	53

1005-2	Причалы, слипы	43

1005-3	Пирсы	34

1005-4	Дамбы	41

1005-5	Плотины, шлюзы	43

1005-6	Портовые площадки	14
Эстакады	1006	1006-1	Кабельные эстакады	13

1006-2	Ж/д эстакады	28

1006-3	Автомобильные эстакады	28

1006-4	Эстакады прочие	25

1006-5	Галереи	34
Емкостные сооружения, резервуары, баки, цистерны	1007	1007	Все объекты подгруппы	27
Бункеры	1008	1008	Все объекты подгруппы	30
Навесы	1009	1009	Все объекты подгруппы	31
Линии электропередач кабельные	1010	1010	Все объекты подгруппы	29
Линии электропередач воздушные	1011	1011	Все объекты подгруппы	35
Сети газораспределительные	1012	1012	Все объекты подгруппы	13
Гидротехнические сооружения: за исключением мостов, пирсов, причалов, набережных	1013	1013-1	Каналы	46

1013-2	Мелиорация	33

1013-3	Берегоукрепление	28

1013-4	Створы	30

1013-5	Знаки створные	29

1013-6	Акватории	15

1013-7	Карты намыва	27
Сети канализационные тоннельные коллекторы	1014	1014	Все объекты подгруппы	32
Сети тепловые	1015	1015	Все объекты подгруппы	28
Сети водопроводные	1016	1016	Все объекты подгруппы	33
Сети канализационные, без коллекторов	1017	1017	Все объекты подгруппы	30
Фонтаны	1018	1018	Все объекты подгруппы	26
Градирни	1019	1019	Все объекты подгруппы	29
Сети инженерные технологические	1020	1020	Все объекты подгруппы	27
Сети тепловые: камеры теплосети подземные	1021	1021	Все объекты подгруппы	23
Железнодорожные пути	1022	1022	Все объекты подгруппы	36
Подкрановые пути	1023	1023	Все объекты подгруппы	31
Тоннели	1024	1024	Все объекты подгруппы	20
Мосты	1025	1025-1	Мост ж/б, каменный	54

1025-2	Мост металлический	54

1025-3	Мост деревянный/деревянный на металлических опорах	61

1025-4	Мосты остальные	37
Сооружения связи линейно-кабельные	1026	1026	Все объекты подгруппы	23
Сети трубопроводов магистральные	1027	1027-1	Магистральные тепловые сети	28

1027-2	Магистральные водопроводные сети	33

1027-3	Магистральные сети газоснабжения	13

1027-4	Магистральные сети канализации	30

1027-5	Сети трубопроводов магистральные прочие	23
Переходы надземные	1028	1028	Все объекты подгруппы	22
Переходы подземные	1029	1029	Все объекты подгруппы	26
Прочие сооружения и сооружения вспомогательного назначения, отнесение которых к другим подгруппам невозможно	1030	1030-1	Кладбища	56

1030-2	Благоустройство	23

1030-3	Полигон ТБО + другие сооружения в данной подгруппе (в т.ч. Карты)	22

1030-4	Прочие сооружения	17

1030-5	Лыжные трамплины, лыжные трассы	24

1030-6	Лестницы	79

1030-7	Навозо-помето хранилища	30

1030-8	Объекты оценки с наименованием "Сооружение", "Паспорт на квартиру", без наименования, где нет НИКАКОЙ информации по единицам измерения и характеристик объектов	17

1030-9	Канатные дороги	12

1030-10	Подъемники	20

1030-11	Платформа грузовая (а также без обозначения)	37

1030-12	Платформа пассажирская	26

1030-13	Фундаменты, общей площадью до 400 кв.м.	26

1030-14	Фундаменты, общей площадью более 400 кв.м.	16
Автомобильные дороги, дорожки, площадки, покрытия	1031	1031-1	Дороги	43

1031-2	Площадки	26

1031-3	Трассы спортивные	29
Силосная траншея, яма	1032	1032	Все объекты подгруппы	37
Скважина артезианская	1033	1033	Все объекты подгруппы	37
Колодец	1034	1034	Все объекты подгруппы	40
Водоемы и пруды	1035	1035	Все объекты подгруппы	31
Ограждение	1036	1036-1	Ограждение	24

1036-2	Шумозащитный экран	25
Отстойник канализационный	1037	1037-1	Отстойники вертикальные (первичные и вторичные)	40

1037-2	Отстойники двухъярусные	48

1037-3	Отстойники прочие	33

1037-4	Иловые площадки, аэротенки	31

Для подгруппы 1030-8, нормативный срок службы принят по подгруппе 1030-4 «Прочие сооружения». Фактический срок службы по объектам оценки, по которым год постройки/ввода не известен, - исходя из среднего по подгруппе 1030-4.

Функциональное устаревание

В соответствии с п. 7.3.5 Методических указаний функциональное устаревание учитывается при использовании в расчетах затрат на замещение объекта недвижимости. При расчете кадастровой стоимости объектов с использованием затрат на замещение расчет величины функционального устаревания допускается не производить.

Таким образом, Учреждение не применяло корректировку стоимости замещения объектов Группы 10 «Сооружения» на величину функционального устаревания.

Внешнее (экономическое) устаревание

Величина внешнего (экономического) устаревания для объектов оценки вида «Сооружение» принята аналогично зданиям (подробнее см. п. 4.6.3.1 подпункт «Внешнее (экономическое) устаревание»).

Расчет стоимости объектов незавершенного строительства

ОНС представляют собой объекты недвижимости (здания, сооружения), находящиеся в разной степени готовности и не введенные в эксплуатацию. При анализе Перечня объектов оценки было выявлено наличие объектов незавершенного строительства в количестве 34433 штук. В данных Перечня частично приводится информация о площади объектов, материале стен и функциональном назначении, информация о степени готовности объектов незавершенного строительства.

Оценка ОНС проводилась как для объектов недвижимости, введенных в эксплуатацию. При этом учитывался процент готовности ОНС, дата начала строительного производства (выдачи разрешения на строительство). Методическими указаниями определено, что должны учитываться дата приостановки строительно-монтажных работ, а также наличие мероприятий по консервации ОНС, но такие сведения в Перечне представлены не были.

Кадастровая стоимость объекта незавершенного строительства рассчитывается с учетом степени готовности такого объекта. При этом только у 14028 объектов заполнен элемент «DegreeReadiness» – Степень готовности в процентах. Степень готовности определялась дополнительно из наименования ОНС, например, на Рисунке 76 представлен фрагмент сведений публичной кадастровой карты ОНС с кадастровым номером 47:22:0633001:85 имеет наименование – «жилой дом (готовность 14 %)».

Рисунок 76. Фрагмент информации публичной кадастровой карты ОНС с кадастровым номером 47:22:0633001:85

Для объектов незавершенного строительства, по которым на дату оценки отсутствовали данные о степени готовности, использовался средний показатель по подгруппе. В случае если степень готовности ОНС равна или превышает 100 %, объект недвижимости оценивался как готовый к использованию.

В Группе 10 «Сооружения» 507 объектов отнесены к ОНС. Сведения о степени готовности ОНС в Группе 10 приведены в перечне. В случае отсутствия информации о величине степени готовности ОНС из Группы 10, для расчетов использовалось среднее значение величины степени готовности по всем ОНС Перечня, в размере 50%.

Расчет стоимости помещений и машино-мест, расположенных вне многоквартирных домов

Местоположение помещений, расположенных вне многоквартирных домов, было установлено в соответствии с «родительским» объектом, т.е. зданием жилого или нежилого назначения, в котором помещение находилось. Стоимость нежилых помещений, в случае их нахождения в здании нежилого назначения, определялась на базе удельного показателя кадастровой стоимости «родительского» объекта с применением коэффициента полезной площади здания (K1 - соотношение общей и полезной площади).

Расчет стоимости помещений, расположенных вне многоквартирных домов, не имеющих привязки к «родительскому» объекту или объекту, не вошедшему в перечень оцениваемых объектов, производился по алгоритму расчета зданий с применением коэффициента полезной площади здания.

Для определения коэффициента полезной площади здания был проведен анализ реестра типовой проектной документации, опубликованный на сайте Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации. Для расчета были выбраны часто встречающиеся объекты застройки Ленинградской области по следующим типам: жилые здания, административные здания, спортивные здания и сооружения, объекты культуры. В Таблице 118 представлены максимальные, минимальные и средние показатели коэффициента полезной площади здания для каждого выбранного типа.

Таблица 118. Сведения о коэффициентах полезной площади здания

Кол-во и тип объекта	Показатели	Общая площадь, кв. м	Полезная площадь, кв.м	Год проекта	СС 2000, т.р.	СС ДЭ, т.р.	К1	УПСС, 2000	УПСС, 2021
Жилые здания	Мин	1 224	832	2 011	3 729	26 606	0,60	2 831	24 068
10	Макс	10 753	7 494	2 015	55 816	346 822	0,79	5 635	47 894
Среднее	4 479	3 112	2 014	18 454	126 243	0,71	3 983	33 853
Медиана	3 886	2 663	2 014	13 882	114 487	0,71	3 933	33 430
Административные здания	Мин	405	371	2 011	2 327	18 432	0,83	5 189	44 107
7	Макс	4 314	3 783	2 012	41 311	271 045	0,96	11 392	96 833
Среднее	1 063	941	2 012	9 303	59 009	0,89	7 690	65 367
Медиана	550	479	2 012	3 755	25 456	0,88	6 776	57 597
Спортивные здания и сооружения	Мин	1 392	1 026	2 007	6 315	33 667	0,68	3 914	33 265
15	Макс	13 670	12 875	2 015	146 237	699 013	0,98	14 352	121 994
Среднее	3 912	3 614	2 012	33 986	172 507	0,91	7 483	63 607
Медиана	2 155	2 000	2 013	16 738	98 836	0,94	6 711	57 045
Объекты культуры	Мин	347	325	2 013	1 651	11 034	0,86	2 578	21 915
20	Макс	8 481	8 095	2 015	21 864	219 708	0,98	10 636	90 404
Среднее	1 770	1 678	2 014	12 328	86 118	0,94	7 717	65 593
Медиана	1 495	1 342	2 014	13 585	90 170	0,95	8 013	68 111
Всего по выборке	Мин	347	325	2 007	1 651	11 034	0,60	2 578	21 915
52	Макс	13 670	12 875	2 015	146 237	699 013	0,98	14 352	121 994
Среднее	2 814	2 413	2 013	19 346	113 979	0,88	6 928	58 886
52	Медиана	1 638	1 490	2 014	13 585	90 696	0,93	6 744	57 321

Исходя из Таблицы 118 коэффициент полезной площади здания для помещений, находящихся в жилых и административных зданиях применялся как среднее значение и составлял 0,80, для остальных – 0,88.

Расчет стоимости объектов культурного наследия

Сведения об объектах культурного наследия федерального, регионального, местного (муниципального) значения и выявленных объектах культурного наследия, расположенных на территории Ленинградской области, были предоставлены в Учреждение Комитетом по сохранению культурного наследия Ленинградской области (вх. 178-В-21 от 01.03.2021), представленные в Приложении 1.2. Как отмечалось ранее объекты культурного наследия относятся к различным видам объектам недвижимости, исходя из этого оценка объектов культурного наследия проводилась как для объектов недвижимости, соответствующего им вида.

При расчете кадастровой стоимости объектов культурного наследия использовались источники:

Методические рекомендации по оценке объектов недвижимости, отнесенных в установленном порядке к объектам культурного наследия (одобрены к применению Советом по оценочной деятельности (заседание от 23.06.2015);

Письмо Минстроя России от 14.01.2021 № 598-ИТ/09 «О применении Методики определения сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, работ по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации на территории Российской Федерации, утвержденной: приказом Минстроя России от 4 августа 2020 г. № 421/пр»;

Е.И. Нейман Охранно-сервисный потенциал как основной элемент оценки стоимости объектов культурного наследия» (Конференция по оценке памятников культурного наследия 12 ноября 2008 г. в Твери). На сайте http://www.valuer.ru/files/ds/i_tver.doc помещена информация по докладу;

В.Ю. Сутягин Учет статуса объекта культурного наследия при оценке стоимости недвижимости. Вестник ВолГУ. Серия 3. Экономика. Т.80, №2, 2018;

Р.М. Сиразетдинов, А.Г. Пукита Особенности оценки рыночной стоимости объектов культурного наследия. Российское предпринимательство. Том 18, №23, декабрь 2017;

Е.Е. Яскевич Теория и практика оценки зданий – памятников культурного наследия. Имущественные отношения в Российской Федерации. 2009. № 6 (93).

Выбор объектов-аналогов

В качестве показателя кадастровой стоимости монументов и памятников отдельным людям использовались данные о стоимости высококачественных надгробных памятников (100 000 руб.). На Рисунке 77 приводится пример объявления.

Рисунок 77. Пример объявления стоимости монументов и памятников

Для крупных монументов использовался показатель, полученный путем анализа данных из МРР-3.2.15.02-10 «Сборник базовых цен на проектные работы по размещению и установке памятников, монументов и благоустройству прилегающей к ним территории, осуществляемые с привлечением средств бюджета города Москвы» с индексацией от 2010 года и переходом от цен Москвы к ценам Ленинградской области. Принято усредненное значение для скульптур, скульптурных комплексов и мемориалов - 5 000 000 руб.

Для других сооружений использовался сборник «Укрупненные показатели стоимости реставрационно-восстановительных работ в уровне цен на 01.01.2015 для условий выполнения работ в Московской области. Серия «Справочник оценщика». – М.: ООО «КО-ИНВЕСТ», 2015. Проиндексированный удельный укрупненный показатель стоимости для каждого аналога умножался на его экономический размер, соответствующий единице измерения (объем, площадь и др.) с получением стоимости объекта. При наличии нескольких объектов-аналогов в группе осуществлялось усреднение по следующим группам:

ворота и ограды;

мосты;

парковые сооружения (беседки, павильоны, погреба и т.п.);

крепости и фортификационные сооружения;

гидротехнические сооружения (плотины, дамбы, пристани и др.);

здания монастырские, конюшни и др.

Определение накопленного износа и устареваний

Износ – это потеря (отличие) стоимости объекта оценки по отношению к объекту, который сформировал базу реализации затратного подхода. Это могут быть затраты на воспроизводство или замещение.

Для зданий – объектов культурного наследия объекты замещения – это здание, аналогичных размеров и архитектурно-конструкционных решений, затраты на создание которого определяют по сметным нормативам (НЦС или другие).

Износ в рамках ГКО определяется, как правило, методом эффективного возраста. Путем сравнения объекта оценка с объектом замещения, имеющим нулевой эффективный возраст («как новое»). Но здания – памятники имеют дополнительные отличия от зданий, которые не имеют статуса памятника культурного наследия.

Основными недостатками зданий-ОКН, снижающими их полезность и стоимость, являются:

Наличие функционального устаревания (износа), проявляющегося в устаревших планировках, инженерных сетях, конструкциях окон и дверей, перекрытий и покрытий и т.п.). Причем этот износ невозможно устранить по правовым основаниям, т.е. он является неустранимым функциональным износом.

Завышенные затраты на текущий и капитальный ремонт, связанные с превышением затрат на реставрацию по отношению к затратам на ремонт.

Невозможность сноса здания и использования земельного участка как свободного.

Основными достоинствами зданий-ОКН является их высокие эстетические качества и престижность обладания такими зданиями. Эти достоинства могут проявляться только в том случае, если здание-памятник имеет престижное расположение (в городах) и не нуждается в немедленной реставрации (восстановлении).

Ряд авторов считает, что для столицы России этот фактор может достигать значения 15% и даже 30%121 Заместитель генерального директора ООО «НПЦПО», ведущий специалист ООО «АКЦ ДПО», к.т.н. Яскевич Е.Е. Теория и практика оценки зданий – памятников культурного наследия. .

Возможно предположить, что для указанных выше зданий их недостатки и преимущества компенсируют друг друга и им назначается неустранимый функциональный износ равный 0.

Для остальных зданий, расположенных вне городов-центров муниципальных районов, исходя из вышеизложенного, этот вид износа (устаревания) назначается равным 20%.

Эта величина представляет собой снижение цен продажи объектов культурного наследия по отношению к современным зданиям, не имеющим функционального износа. Или капитализированные потери чистого операционного дохода при сдаче такого рода зданий в аренду. При обосновании этой величины предполагалось, что две её существенные составляющие распределяются поровну:

10% - повышенные затраты на ремонт и капитальный ремонт;

10% - устаревшие проектные решения в совокупности с невозможностью реконструкции.

В массовой оценке невозможно учесть индивидуальные особенности зданий-ОКН. Для этого необходимо их осматривать и изучать конкретный набор ограничений, вытекающих из их статуса. Приведенные значения функционального износа носят приблизительный характер и исходят из того, что величина износа должна быть существенной.

В Таблице 119 приведены примеры расчета составляющих функционального износа зданий – ОКН.

Ремонт и капитальный ремонт (реставрация) ОКН существенно дороже, чем ремонт обычных зданий.

УПВС, сборник 26, таблица 34 - Жилые дома четырехэтажные кирпичные без подвалов и с подвалами. Здания без подвала, фундаменты из ж/б блоков, отделка повышенная (колонка г). Удельный вес КЭ, подлежащих реставрации: Полы + проемы = 13% + 10% = 23%.

Анализ рынка реставрации полов, дверей и окон в Санкт-Петербурге показывает, что услуги по реставрации с сохранением первоначального вида конструктивных элементов стоят примерно в два раза дороже, чем обычный ремонт, подразумевающий возможность замены элементов. Тогда величина функционального износа, связанного с необходимостью реставрации составит величину 0,23*0,5 ≈ 10%.

Таблица 119. Величина функционального износа

№ п/п	Наименование	а	б	в	г
1	Фундаменты	4	3	7	6
2	Стены и перегородки	26	22	27	23
3	Перекрытия	9	7	8	7
4	Кровля	2	2	2	2
5	Полы	7	13	7	13
6	Проемы	13	31	12	10
7	Отделочные работы	18	22	17	21
8	Внутренние санитарно-технические и электрические устройства	14	13	14	12
9	Прочие работы	7	7	6	6
Итого	100	100	100	100

Проектные решения, не соответствующие современным требованиям

Полезность зданий в значительной степени определяется эффективностью принятых планировочных решений. Важнейшие характеристики эффективности проектных решений – коэффициенты К1 и К2.

К1– планировочный коэффициент – отношение полезной площади к общей; К2 – объемный коэффициент – отношение строительного объема здания к общей площади;

«Сверхулучшения», связанные с избыточной высотой помещений (коэффициент К1) будут учтены при использовании в оценке затрат на замещение, а не на воспроизводство.

Примером неэффективных планировочных решений могут служить анфилады комнат, характерные для жилых зданий 19 в. и начала 20 в.

Поскольку основные помещения при анфиладной схеме являются проходными, она полностью применяется в ограниченном числе типов зданий преимущественно экспозиционного характера (музеи, выставки).

В современных условиях необходима изоляция жилых помещений друг от друга, что приводит к необходимости организации коридора за счет уменьшения площади комнат. При размере комнаты в плане 4*6 м площадь, занятия коридором составит примерно 1,5*4/2=3 м2 или 3/24=12,5%. Если считать, что анфилады занимают не всю площадь здания, являющегося ОКН, то функциональный износ, связанный с анфиладной планировкой, составит величину около 10%.

Анфилада ― это ряд соединенных друг с другом помещений, которые расположены по прямой линии. Такая планировка визуально увеличивает пространство и дает зрителю возможность оценить весь интерьер в целом. Ниже приведены примеры анфиладных планировок

Рисунок 78. Примеры анфиладных планировок

Результаты расчета

В рамках настоящей оценки все объекты недвижимости оценивались в составе групп объектов. Кадастровая стоимость объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, индивидуально не рассчитывалась.

Результаты определения кадастровой стоимости в рамках затратного подхода приведены в Приложении 3. Кадастровая стоимость объектов недвижимости.

Информация об определении кадастровой стоимости индивидуально в отношении объектов недвижимости

В рамках настоящего Отчета кадастровая стоимость индивидуально не определялась. Стоимость всех Объектов, подлежащих ГКО, определялась в рамках оценочных групп. Введение дополнительных корректировок к смоделированной стоимости объектов группы, применяемых в случае необходимости и целесообразности к отдельным объектам, позволило максимально индивидуализировать результаты расчета кадастровой стоимости. Тем не менее, Исполнитель считает, что данная индивидуализация относится к массовой оценке, а не к индивидуальным расчетам.

Заключительная глава

Проведение контроля качества результатов определения кадастровой стоимости

Контроль качества исходных данных, результатов расчетов

В соответствии с п.12 Требований к отчету, в заключительной главе основной части Отчета должна быть представлена информация об итогах контроля качества результатов определения кадастровой стоимости.

Контроль качества результатов определения кадастровой стоимости включает проверку исходных данных об объектах недвижимости, их сверку и уточнение, анализ рынка, сбор и верификацию данных о сделках и предложениях, а также проверку результатов определения кадастровой стоимости, включая сопоставление результатов с данными ценового зонирования в отношении тех видов использования объектов, рынок которых развит.

Проверка исходных данных об объектах недвижимости, их сверка и уточнение заключаются в: выявлении объектов недвижимости с неполными или отсутствующими характеристиками на этапе определения кода расчета вида использования и непосредственной оценки; направлении сведений о характеристиках выявленных объектов на уточнение или уточнении на основе имеющейся в распоряжении Учреждения информации; учете уточненной информации в моделях оценки; проверке сведений, поступивших в виде деклараций и обращений от правообладателей объектов недвижимости.

Списки Объектов, подлежащих ГКО, со сведениями недостаточными для определения кода расчета вида использования направляются на уточнение в ТУ Росреестра, иные ИОГВ, Кадастровую палату и ОМСУ. В результате поступления информации производится уточнение видов использования объектов недвижимости. Копии запросов и ответов приводятся в Приложении 1.2 к настоящему Отчету.

Для определения значений ценообразующих факторов по объектам с неточным местоположением уточняется местоположение на основе дополнительного анализа адресных сведений Перечня Объектов, подлежащих ГКО, и «Публичная кадастровая карта» Росреестра (см. соответствующее допущение).

Вся исходная информация, поступившие уточняющие данные и самостоятельно собранные работниками ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» сведения учтены в моделях оценки. В свою очередь модели оценки проверены на соответствие влияния факторов данным рынка, соответствие получаемой по моделям оценки кадастровой стоимости логике ценообразования и результатам оценочного зонирования.

Описание проведения контроля качества результатов определения кадастровой стоимости, в том числе анализ рынка, сбор и верификация данных о сделках и предложениях, проверка результатов определения кадастровой стоимости, проверка качества процессов определения кадастровой стоимости

Требованиями к отчету и Методическими указаниями предусматривается проведение работ по контролю качества результатов ГКО.

Для каждого вида использования Объектов, подлежащих ГКО, проведен анализ качества полученных результатов:

в отношении объектов, представленных на рынке, сравнением полученной кадастровой стоимости с уровнем рыночных цен;

в отношении всех Объектов, подлежащих ГКО, сравнением полученной кадастровой стоимости с действующими результатами определения кадастровой стоимости;

сравнением результатов определения кадастровой стоимости с результатами ценового зонирования;

анализом результата определения кадастровой стоимости, установленной по результатам оспаривания в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и судах в размере рыночной стоимости этих объектов.

В случаях использовании регрессионного анализа качество полученных моделей оценивалось с использованием статистических критериев: коэффициент детерминации (R2), критерий Фишера (F-статистика), среднеквадратичное отклонение (СКО%), средняя ошибка аппроксимации (А%) и др.

В соответствии с п. 10.1 Методических указаний контроль качества результатов определения кадастровой стоимости должен включать ряд процедур, осуществляемых с участием уполномоченного органа в сфере проведения государственной кадастровой оценки органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации:

проверку исходных данных об объектах недвижимости, организацию их сверки и уточнения;

анализ рынка, сбор и верификацию (в том числе путем осмотра) данных о сделках и предложениях.

Проверка исходных данных об объектах недвижимости, организация их сверки и уточнения

В рамках данного Отчета проверка исходных данных об Объектах оценки проводилась в соответствии с требованиями раздела III Методических указаний «Обработка бюджетным учреждением информации, содержащейся в Перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке».

В рамках подготовки к проведению работ по государственной кадастровой оценке специалистами Учреждения был проведен анализ Перечня на предмет неполноты либо противоречивости сведений.

В ходе проведенного анализа Перечня выявлены недостатки, способные отразиться на итоговых результатах определения стоимости:

205 232 объекта недвижимости – здания, у которых отсутствует год постройки или ввода в эксплуатацию;

56 718 объектов недвижимости – зданий, у которых некорректно указан год постройки, например: 1; 1900; 208, *;

13 569 объектов недвижимости – здания, у которых некорректно указан либо отсутствует наименование объекта, например: -, нежилое, сооружение;

11 610 объектов недвижимости – зданий, у которых некорректно указана либо отсутствует этажность, например: 5 янв. 1980, дата, символ;

202 532 объекта недвижимости – здания, у которых некорректно указан либо отсутствует материал стен, например: смешанные; иное; из прочих материалов.

Таблица 120. Перечень характеристик, описывающих объекты оценки типа «Здание»

Код элемента	Наименование	Количество объектов, имеющих значение показателя

отсутствует информация	некорректная информация	% наличия данных
Name	Наименование	10 269	3 300	98
ElementsConstruct	Материал наружных стен здания	302	202 230	77
Floors	Количество этажей (в том числе подземных)	11 340	270	99
YearBuilt	Год завершения строительства	205 232	56 718	70
Area	меньше 1 кв.м	0	91	100

21 966 объекта недвижимости – помещения, у которых отсутствуют сведения о кадастровом номере родительского объекта (т.е. здания, в котором располагаются помещения);

25 444 объекта недвижимости – объекты незавершенного строительства, у которых отсутствует или некорректно указана основная проектируемая характеристика (Площадь, протяженность и т.д.);

17 289 объектов недвижимости – объекты незавершенного строительства, у которых отсутствует или некорректно указано наименование объекта, например: ОНС, нежилое;

20 441 объектов недвижимости – объекты незавершенного строительства, у которых отсутствует степень готовности объекта.

Таблица 121. Перечень характеристик, описывающих объекты оценки типа «Объекты незавершенного строительства»

Код элемента	Наименование	Количество объектов, имеющих значение показателя

отсутствует информация	некорректная информация	% наличия данных
AssignationName	Проектируемое назначение объекта незавершенного строительства	15 289	2 000	50
KeyParameters	Основные характеристики и их проектируемые значения (Площадь)	25 444	26
DegreeReadiness	Степень готовности в процентах	20 441	41

4 633 объекта недвижимости – сооружения, у которых отсутствует или некорректно указана основная проектируемая характеристика (площадь, протяженность и т.д.);

2 696 объектов недвижимости – сооружения, у которых отсутствует или некорректно указан год постройки или ввода в эксплуатацию.

Таблица 122. Перечень характеристик, описывающих объекты оценки типа «Сооружение»

Код элемента	Наименование	Количество объектов, имеющих значение показателя

отсутствует информация	некорректная информация	% заполненности
Name	Наименование	216	100
keyParametersObject	Параметр	3 581	1 052	92
YearBuilt	Год завершения строительства	60	2 636	96

Эти недостатки не позволяют без дополнительной проработки характеристик объекта отнести объект к определенной группе (подгруппе) и установить значения показателей, необходимых для определения кадастровой стоимости. Для решения этой проблемы использовалась информация, имеющаяся в Перечне по другим видам объектов, а также дополнительная информация и материалы, полученные ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от Уполномоченного органа, ИОГВ, ОМСУ, из деклараций и обращений от правообладателей объектов недвижимости, данных открытых источников.

Использование информации Перечня и дополнительной информации позволило провести группировку всех видов Объектов, подлежащих ГКО, в разрезе сегментов рынка, групп (подгрупп), присвоить расчетные коды. Коды расчета определены в соответствии с Приложением № 2 к Методическим указаниям.

В целях проверки качества информации об объектах недвижимости сделана контрольная выборка 10 объектов капитального строительства, содержащихся в Перечне.

Таблица 123. Контрольная выборка объектов капитального строительства

Кадастровый номер объекта недвижимости	Вид объекта недвижимости	Наименование	Код подгруппы	Заключение
47:25:0102007:334	Помещение	Квартира	0102	Соответствует
47:23:0233001:350	Здание	индивидуальный жилой дом	0202	Соответствует
47:14:1206008:73	Здание	Гараж	0302	Соответствует
47:16:0429001:2925	Здание	Магазин	0401	Соответствует
47:23:0802001:567	Здание	Общежитие	0507	Соответствует
47:22:0000000:14537	Здание	Административное здание	0603	Соответствует
47:26:0608001:154	Здание	Насосная станция	0715	Соответствует
47:29:0958001:376	Здание	Библиотека	0825	Соответствует
47:03:1207002:1461	Здание	Сарай	0904	Соответствует
47:26:0000000:24004	Сооружение	дорога	1025	Соответствует

Выводы:

Представленный Перечень соответствует требованиям, установленным приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 06.08.2020 № П/0283.

В ходе контрольной выборки выявлено, что группа и код подгруппы ОКС, участвующих в выборке, соответствуют их виду и наименованию, исходя из этого сделан вывод о том, что обработка Перечня проведена Учреждением в соответствии с Методическими указаниями.

В соответствии с п. 10.2 Методических указаний контроль качества результатов определения кадастровой стоимости должен осуществляться на каждом этапе определения кадастровой стоимости.

В рамках Отчета внутренний и внешний контроль качества результатов определения кадастровой стоимости производился на всем протяжении выполнения работ по ГКО. Уполномоченным органом осуществлялся еженедельный контроль выполнения работ, регулярно проводились заседания и рабочие встречи с представителями ИОГВ, включая представителей ТУ Росреестра, Кадастровой палаты, ОМСУ, налогоплательщиками, руководителями некоммерческих партнерств и объединений. В рамках отчетности и рабочих встреч рассматривались вопросы о ходе работ по подготовке к определению кадастровой стоимости и непосредственно посвященные определению кадастровой стоимости, вопросы предоставления актуальной информации, уточнения характеристик, группировки Объектов, подлежащих ГКО, методов и способов расчета кадастровой стоимости, допущений, иных, в том числе касающиеся цифровизации процессов ГКО, публикации результатов предварительных и окончательных итогов, открытости и прозрачности процедур ГКО.

Внутренний контроль качества выполнения работ состоит из нескольких этапов: в должностные обязанности работников ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» входит, помимо выполнения работ, контроль качества выполненных работ работниками внутри одного структурного подразделения, а также (вне рамок должностных обязанностей) проверка результатов выполнения работ иных структурных подразделений (перекрестная проверка). Руководители структурных подразделений дополнительно осуществляют проверку работ в рамках специализации своего подразделения (отдел ГКО, отдел правового и судебного сопровождения ГКО, отдел по работе с заявителями и сопровождения результатов ГКО, отдел инженерно-технического и СПО ГКО, отдел аналитики и информационного обеспечения ГКО). Общая проверка проводится директором Учреждения и заместителем директора по государственной кадастровой. Основная задача проверок и согласований действий заключается в выполнении работ в рамках единого комплексного подхода к определению кадастровой стоимости, недопущению отнесения подобных объектов в разные группы, соблюдению требований законодательства.

В соответствии с пунктом 10.3 Методических указаний проверка результатов определения кадастровой стоимости должна осуществляться путем:

1) проверки корректности результатов определения кадастровой стоимости в целом путем анализа соотношений минимальных, средних и максимальных УПКС:

- в разрезе групп (подгрупп) объектов недвижимости в каждом из муниципальных образований субъекта Российской Федерации сравниваются УПКС каждой группы (подгруппы) объектов, расположенных в разных муниципальных образованиях субъекта Российской Федерации;

- в разрезе муниципальных образований для разных групп (подгрупп) - сравниваются УПКС разных видов использования, расположенные в границах одного муниципального образования.

Результаты сравнения предоставляются в виде табличных значений, а также диаграмм. Проверка проводится на непротиворечивость данных с точки зрения логики ценообразования;

2) дополнительно проводится проверка с использованием результатов оценочного зонирования территории с целью выявления результатов оценки, существенно отличающихся от уровня цен для каждого вида использования объектов.

В рамках Отчета данные исследования выполнены и представлены в тексте Отчета в соответствующих сегментах Объектов, подлежащих ГКО, а также Приложении 2.5 к Отчету.

Сравнительный анализ УПКС для разных групп (подгрупп) показал, что их минимальные, средние и максимальные значения находятся в диапазоне рыночных данных по соответствующим группам (подгруппам) и хорошо согласуются с картами оценочного зонирования Ленинградской области в части, возможной для проведения оценочного зонирования. Возможные отклонения от средних показателей оценочного зонирования могут быть объяснены индивидуальными характеристиками Объектов оценки, отражающимися на их стоимости.

В соответствии с п. 10.4 Методических указаний при проверке качества процессов определения кадастровой стоимости может проводиться выборочная проверка индивидуальных расчетов и моделей определения кадастровой стоимости. Результат считается подтвержденным, если результат выборочной проверки совпадает с результатом определения кадастровой стоимости в пределах округления итогового значения.

В рамках настоящего Отчета данная проверка проведена для всех видов объектов недвижимости, правообладатели которых являются плательщиками налога на недвижимость (за исключением земельных участков). Во избежание дублирования результатов применением идентичных моделей и способов определения стоимости проверка осуществлялась проведением индивидуальных альтернативных расчетов стоимости с использованием способов и методов, не применявшихся при определении стоимости конкретных Объектов или групп Объектов. Результаты проверки совпали с результатами определения КС в пределах допустимой погрешности или округления итогового значения.

Сравнительный анализ полученных значений кадастровой стоимости Объектов оценки и собранной рыночной информации выполнен путем сравнения диапазонов кадастровой стоимости Объектов оценки и диапазонов рыночных данных в разрезе расчетных групп, для которых был применен сравнительный подход и собирались рыночные данные.

При проведении ГКО в 2021 году, помимо сведений, содержащихся в ЕГРН, собиралась, верифицировалась и уточнялась информация в отношении значительного количества самих характеристик Объектов и факторов, способных отразиться на величине их кадастровой стоимости. Вследствие этого возможно весьма существенное изменение результата расчета по отношению к утвержденным на дату определения кадастровой стоимости результатам кадастровой оценки. Существенный, в том числе кратный, рост или падение кадастровой стоимости не является признаком ошибки, Исполнитель работ не несет ответственности за результаты ранее установленных величин кадастровой стоимости.

Анализ рынка, сбор и верификация (в том числе путем осмотра) данных о сделках и предложениях

В соответствии с Методическими указаниями Учреждением проведен сбор и анализ информации о рынке объектов недвижимости по следующим критериям:

обзор состояния рынка недвижимости (в целом);

обзор сегмента рынка объектов недвижимости.

Анализ проводился в отношении следующих групп объектов недвижимости:

«Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)»;

«Машино-места в жилой застройке (среднеэтажная и многоэтажная)»

«Общественное использование»;

«Предпринимательство»;

«Отдых (рекреация)»;

«Производственная деятельность»;

«Транспорт»;

«Садоводческое, огородническое и дачное использование, малоэтажная жилая застройка».

При анализе информации осуществлялась проверка информации по следующим критериям:

правильность собранной рыночной информации;

достоверность собранной рыночной информации;

полнота собранной рыночной информации.

Анализ рынка, сбор и верификация данных о сделках и предложениях приведены в Приложении 4.1 к Отчету.

Для целей анализа рынка, сбора и верификации данных о сделках и предложениях был проведен анализ рынка всех Объектов, подлежащих ГКО, а также иных объектов и факторов, информация о которых может отразиться на результатах расчета кадастровой стоимости. По сегментам рынка, группам и подгруппам Объектов оценки собран соответствующий массив рыночной информации. В целом, для проведения ГКО была собрана информация в отношении цен предложений 21 933 объектов. Прошли проверку и верифицированы данные в отношении 11 358 объектов. Границы объединений (поселков) привязаны к картографическому материалу, расположение объектов на территории объединений (поселков) дополнительно уточнено сопоставлением КЛАДР, ОКАТО и подтверждено ОМСУ. В Таблице 124 приведены сводные данные сбора и первичной обработки собранной информации в отношении объектов-аналогов.

Таблица 124. Сводные результаты сбора и первичной обработки информации

№ п/п	Наименование	Общее кол-во собранных сведений (без учета повторяющихся оферт)	Кол-во сведений, прошедших проверку
1	Всего сведений	21 933	11 358
2	Сбор данных из открытых источников (оферты)	20 778	11 223
3	Результаты торгов (сделки)	155	135

При сборе рыночной информации особое внимание уделялось проверке на предмет соответствия характеристик объектов, заявленных в оферте, характеристикам объектов, содержащимися в ЕГРН. При верификации исключались дублирующие записи – проводилась проверка каждого аналога путем установления его конкретного месторасположения и привязке к ГИС. Для использования в расчетных моделях собранные рыночные данные проходили дополнительную проверку, в том числе по причине значительного количества оферт объектов, цена предложений которых выходит за рамки сложившихся диапазонов рыночных цен, полученных в рамках анализа рынка.

Выводы:

Сбор информации о предложениях на рынке объектов недвижимости производился Учреждением из открытых источников общероссийских интернет-порталов, а также районных и городских средств массовой информации Ленинградской области, в том числе из официальных источников ТУ Росреестра и исполнительных органов государственной власти, органов местного самоуправления Ленинградской области.

На дату проведения проверки информация о рынке объектов недвижимости является достоверной.

Проверка корректности результатов определения кадастровой стоимости в целом путем анализа соотношений минимальных, средних и максимальных удельных показателей кадастровой стоимости

УПКС по группам объектов недвижимости в разрезе муниципальных районов Ленинградской области

Здания и сооружения

Таблица 125. Здания и сооружения. УПКС по группам объектов недвижимости

№ п/п	Муниципальный район	Группа 1. Многоквартирные дома (дома среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки)	Группа 2. Дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки - индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы)

Мин. УПКС	Средн. УПКС	Макс. УПКС	Мин. УПКС	Средн. УПКС	Макс. УПКС
1	Бокситогорский	10 832	20 885	29 951	187	7 832	28 375
2	Волосовский	16 550	36 688	51 370	405	15 195	57 549
3	Волховский	19 085	38 901	54 447	380	14 410	57 223
4	Всеволожский	18 606	43 309	62 679	380	14 275	57 549
5	Выборгский	14 233	40 041	61 563	346	16 063	57 875
6	Гатчинский	1 029	40 433	60 863	360	15 190	57 223
7	Кингисеппский	20 497	40 685	59 270	362	14 539	52 907
8	Киришский	15 522	33 318	45 793	342	10 928	45 741
9	Кировский	17 182	41 522	61 206	356	11 966	55 433
10	Лодейнопольский	13 661	27 828	35 755	226	10 686	33 500
11	Ломоносовский	21 105	41 635	62 679	322	15 197	57 549
12	Лужский	17 061	38 889	57 967	1 128	14 674	48 171
13	Подпорожский	13 940	25 307	34 432	259	9 596	31 860
14	Приозерский	23 048	41 757	59 119	386	15 756	53 223
15	Сланцевский	600	19 914	30 125	219	7 492	28 593
16	Тихвинский	1 124	40 789	55 242	369	15 204	49 924
17	Тосненский	18 182	41 496	62 552	334	15 251	57 223
Городской округ
18	Сосновоборский	19 012	42 778	57 549	2 079	15 337	55 145
Общий итог	600	39 224	62 679	187	14 263	57 875

№ п/п	Муниципальный район	Группа 3. Объекты, предназначенные для хранения транспорта	Группа 4. Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения

Мин. УПКС	Средн. УПКС	Макс. УПКС	Мин. УПКС	Средн. УПКС	Макс. УПКС
1	Бокситогорский	591	4 234	44 326	5 332	20 230	44 679
2	Волосовский	824	8 968	70 222	10 083	40 771	83 975
3	Волховский	468	8 045	85 680	10 263	40 941	85 929
4	Всеволожский	1 040	8 556	82 987	8 740	43 223	85 501
5	Выборгский	730	8 909	82 631	10 642	38 357	83 157
6	Гатчинский	289	8 910	79 475	10 455	40 595	85 014
7	Кингисеппский	859	8 751	74 904	9 720	39 827	83 070
8	Киришский	659	6 745	59 904	11 610	33 198	68 364
9	Кировский	789	7 755	82 155	11 682	41 397	85 641
10	Лодейнопольский	552	5 393	46 359	705	27 775	59 492
11	Ломоносовский	1 007	10 247	74 709	9 635	37 373	82 518
12	Лужский	1 710	15 298	80 502	12 206	37 198	85 492
13	Подпорожский	926	5 283	44 718	8 961	21 446	52 419
14	Приозерский	1 174	15 492	68 089	10 893	42 356	85 030
15	Сланцевский	464	4 686	33 885	614	17 466	42 089
16	Тихвинский	840	9 861	81 684	11 136	40 078	84 934
17	Тосненский	899	9 704	78 150	1 026	43 246	84 923
Городской округ
18	Сосновоборский	714	7 710	77 327	12 890	44 752	85 929
Общий итог	289	8 152	85 680	614	38 482	85 929

№ п/п	Муниципальный район	Группа 5. Объекты временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоровительного значения	Группа 6. Административные и бытовые объекты

Мин. УПКС	Средн. УПКС	Макс. УПКС	Мин. УПКС	Средн. УПКС	Макс. УПКС
1	Бокситогорский	4 153	18 437	29 269	7 950	23 320	35 252
2	Волосовский	9 777	28 750	58 264	15 205	46 766	67 190
3	Волховский	866	21 860	69 018	1 352	44 294	72 316
4	Всеволожский	1 162	25 377	72 665	1 352	48 671	74 148
5	Выборгский	1 117	25 848	73 575	1 273	46 388	75 606
6	Гатчинский	7 083	27 695	70 844	14 133	43 654	72 849
7	Кингисеппский	6 640	25 832	66 293	11 113	47 854	73 225
8	Киришский	6 700	23 786	48 287	11 673	39 032	53 773
9	Кировский	6 641	31 359	71 371	1 233	46 374	74 694
10	Лодейнопольский	398	25 735	52 777	946	31 331	46 507
11	Ломоносовский	6 136	20 180	57 713	1 243	45 907	73 747
12	Лужский	6 669	23 984	63 108	16 956	43 453	73 282
13	Подпорожский	4 345	21 649	40 296	9 241	28 972	42 223
14	Приозерский	6 388	31 696	74 485	18 939	48 889	73 686
15	Сланцевский	744	12 750	29 711	574	20 692	37 150
16	Тихвинский	9 303	28 541	60 148	17 816	46 762	70 075
17	Тосненский	6 207	28 670	57 314	907	47 834	70 917
Городской округ
18	Сосновоборский	10 414	33 814	57 314	12 280	47 769	73 765
Общий итог	398	26 436	74 485	574	44 066	75 606

№ п/п	Муниципальный район	Группа 7. Объекты производственного назначения, за исключением передаточных устройств и сооружений	Группа 8. Учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культовые объекты, музеи, лечебно-оздоровительные и общественного назначения

Мин. УПКС	Средн. УПКС	Макс. УПКС	Мин. УПКС	Средн. УПКС	Макс. УПКС
1	Бокситогорский	668	14 049	54 678	4 020	16 010	40 260
2	Волосовский	885	22 637	74 627	9 164	31 890	60 734
3	Волховский	431	27 040	98 261	791	29 184	97 568
4	Всеволожский	1 261	29 460	97 118	853	34 658	237 809
5	Выборгский	1 261	28 063	94 025	11 775	32 581	130 857
6	Гатчинский	1 261	27 717	92 138	1 181	31 205	154 237
7	Кингисеппский	1 261	28 693	99 322	10 537	34 094	115 418
8	Киришский	687	24 902	65 265	5 888	27 011	88 009
9	Кировский	85	26 917	94 262	11 427	32 571	119 551
10	Лодейнопольский	480	19 025	54 119	660	24 189	73 013
11	Ломоносовский	900	24 305	98 704	844	32 265	92 197
12	Лужский	1 261	25 248	79 023	10 537	32 415	108 318
13	Подпорожский	808	17 836	50 574	6 359	18 813	61 067
14	Приозерский	1 105	28 634	88 308	10 537	37 943	113 781
15	Сланцевский	275	13 193	40 301	404	15 023	38 949
16	Тихвинский	1 261	26 811	98 065	11 775	30 769	98 635
17	Тосненский	686	28 886	89 003	1 184	32 742	94 894
Городской округ
18	Сосновоборский	1 264	32 318	75 488	11 891	34 380	67 543
Общий итог	85	26 171	99 322	404	31 326	237 809

№ п/п	Муниципальный район	Группа 9. Прочие объекты	Группа 10. Сооружения

Мин. УПКС	Средн. УПКС	Макс. УПКС	Мин. УПКС	Средн. УПКС	Макс. УПКС
1	Бокситогорский	923	3 922	38 051	16	10 468	215 240
2	Волосовский	1 741	6 568	78 266	14	29 733	450 017
3	Волховский	1 741	12 798	71 875	15	45 833	3 247 599
4	Всеволожский	1 741	8 453	80 494	14	31 293	3 247 599
5	Выборгский	1 741	13 666	76 198	18	35 919	482 945
6	Гатчинский	1 741	10 612	78 266	14	20 717	450 017
7	Кингисеппский	1 741	8 347	82 399	14	24 825	543 385
8	Киришский	1 410	7 064	52 074	11	17 280	395 526
9	Кировский	1 741	7 321	79 542	24	44 043	3 247 599
10	Лодейнопольский	1 219	12 861	56 893	11	19 546	1 041 209
11	Ломоносовский	1 741	10 687	66 812	14	20 689	462 640
12	Лужский	1 741	10 534	78 266	14	20 465	406 113
13	Подпорожский	1 114	5 076	24 082	19	35 108	951 962
14	Приозерский	475	9 787	78 266	14	53 707	3 247 599
15	Сланцевский	888	2 520	20 320	7	13 530	758 595
16	Тихвинский	1 741	17 746	80 018	19	31 415	456 809
17	Тосненский	1 741	7 926	59 207	14	14 287	445 145
Городской округ
18	Сосновоборский	1 741	19 643	62 800	30	12 101	468 472
Общий итог	475	9 418	82 399	7	26 486	3 247 599

Объекты незавершенного строительства

Таблица 126. ОНС. УПКС по группам объектов недвижимости

№ п/п	Муниципальный район	Группа 1. Многоквартирные дома (дома среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки)	Группа 2. Дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки - индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы)

Мин. УПКС	Средн. УПКС	Макс. УПКС	Мин. УПКС	Средн. УПКС	Макс. УПКС
1	Бокситогорский	80	3 667	9 309
2	Волосовский	151	5 260	15 685
3	Волховский	11 942	14 937	17 931	88	6 607	17 115
4	Всеволожский	1 124	11 015	30 604	32	6 144	40 184
5	Выборгский	1 915	9 897	29 493	110	5 896	26 106
6	Гатчинский	1 621	19 946	37 426	110	5 821	17 063
7	Кингисеппский	4 434	26 106	46 363	209	6 304	37 166
8	Киришский	3 899	3 899	3 899	447	5 149	13 595
9	Кировский	3 734	16 899	37 627	162	5 972	16 363
10	Лодейнопольский	424	4 229	10 359
11	Ломоносовский	1 969	14 314	28 966	84	6 846	15 971
12	Лужский	14 029	29 453	44 876	151	7 231	17 158
13	Подпорожский	5 118	11 494	15 436	212	3 118	9 466
14	Приозерский	1 838	9 533	17 227	151	6 458	25 997
15	Сланцевский	77	3 111	7 328
16	Тихвинский	151	6 665	16 032
17	Тосненский	875	12 056	42 662	21	6 090	23 877
Городской округ
18	Сосновоборский	5 458	16 381	26 206	662	5 911	13 680
Общий итог	875	15 270	46 363	21	6 105	40 184

№ п/п	Муниципальный район	Группа 3. Объекты, предназначенные для хранения транспорта	Группа 4. Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения

Мин. УПКС	Средн. УПКС	Макс. УПКС	Мин. УПКС	Средн. УПКС	Макс. УПКС
1	Бокситогорский	1 196	1 196	1 196	2 371	5 970	9 569
2	Волосовский	548	3 659	8 392	3 140	9 202	15 635
3	Волховский	878	4 864	7 760	393	12 412	18 055
4	Всеволожский	848	7 809	52 607	1 509	16 023	51 366
5	Выборгский	55	4 872	22 472	1 570	14 684	51 666
6	Гатчинский	4 151	5 593	24 227	850	19 500	46 004
7	Кингисеппский	1 091	5 945	22 472	1 282	11 660	32 557
8	Киришский	218	3 549	14 835	2 198	21 798	49 302
9	Кировский	356	3 877	7 850	387	17 775	62 217
10	Лодейнопольский	379	2 111	5 874	912	13 332	43 080
11	Ломоносовский	1 624	3 309	4 151	7 646	17 177	22 495
12	Лужский	541	4 909	15 474	2 904	21 152	43 699
13	Подпорожский	1 762	6 047	10 573
14	Приозерский	4 151	7 514	35 663	1 140	15 324	60 809
15	Сланцевский	401	1 269	2 117	2 942	8 290	12 351
16	Тихвинский	2 256	4 007	7 219	1 314	15 150	35 521
17	Тосненский	1 343	9 159	30 452	2 525	24 461	57 957
Городской округ
18	Сосновоборский	1 714	4 015	5 231	2 343	9 438	18 055
Общий итог	55	4 667	52 607	387	15 869	62 217

№ п/п	Муниципальный район	Группа 5. Объекты временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоровительного значения	Группа 6. Административные и бытовые объекты

Мин. УПКС	Средн. УПКС	Макс. УПКС	Мин. УПКС	Средн. УПКС	Макс. УПКС
1	Бокситогорский	6 112	6 928	7 745	5 076	11 868	17 958
2	Волосовский	678	10 045	14 843	3 434	19 296	26 517
3	Волховский	6 832	10 515	14 843	13 473	26 581	44 155
4	Всеволожский	3 840	14 555	26 049	2 769	22 747	47 589
5	Выборгский	1 099	11 600	30 018	1 368	19 759	47 589
6	Гатчинский	1 651	12 100	21 088	1 824	15 764	55 016
7	Кингисеппский	14 613	15 105	17 689	1 368	17 030	33 019
8	Киришский	34 371	34 371	34 371	4 049	18 286	27 818
9	Кировский	11 862	14 661	17 460	610	22 511	47 847
10	Лодейнопольский	544	7 659	14 405	653	14 210	21 220
11	Ломоносовский	11 676	11 676	11 676	11 402	24 618	39 530
12	Лужский	6 369	16 707	29 132	18 913	24 123	28 946
13	Подпорожский	254	3 865	7 477	2 384	7 294	12 203
14	Приозерский	437	12 327	30 643	1 440	15 957	41 046
15	Сланцевский	4 652	9 942	12 095
16	Тихвинский	23 065	25 536	28 007	20 979	28 853	37 764
17	Тосненский	3 494	18 429	42 630	1 824	23 441	44 982
Городской округ
18	Сосновоборский	17 689	17 689	17 689	2 257	14 355	26 452
Общий итог	254	13 248	42 630	610	19 925	55 016

№ п/п	Муниципальный район	Группа 7. Объекты производственного назначения, за исключением передаточных устройств и сооружений	Группа 8. Учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культовые объекты, музеи, лечебно-оздоровительные и объекты общественного назначения

Мин. УПКС	Средн. УПКС	Макс. УПКС	Мин. УПКС	Средн. УПКС	Макс. УПКС
1	Бокситогорский	54	5 814	16 205	4 931	6 617	11 513
2	Волосовский	1 115	10 197	33 626	9 304	16 518	21 564
3	Волховский	1 500	12 236	37 981	8 090	15 868	26 593
4	Всеволожский	51	11 832	61 462	1 598	13 676	30 079
5	Выборгский	284	10 978	28 678	1 416	11 501	27 255
6	Гатчинский	124	10 559	46 038	1 411	12 434	22 341
7	Кингисеппский	495	10 327	46 649	6 536	12 376	22 115
8	Киришский	1 344	9 816	22 177	1 507	9 583	15 004
9	Кировский	177	13 722	49 034	142	4 844	21 477
10	Лодейнопольский	347	6 555	35 870	274	5 279	15 325
11	Ломоносовский	584	12 827	29 786	450	22 631	36 016
12	Лужский	140	8 744	31 475	4 045	10 247	14 117
13	Подпорожский	1 380	8 880	18 574	8 284	10 072	11 859
14	Приозерский	584	11 778	50 484	1 236	14 248	40 358
15	Сланцевский	130	4 977	14 062	4 745	4 745	4 745
16	Тихвинский	241	10 144	26 172	1 519	15 034	30 501
17	Тосненский	203	12 316	39 128	638	11 657	27 947
Городской округ
18	Сосновоборский	1 317	12 207	29 582	17 433	20 580	25 000
Общий итог	51	10 654	61 462	142	12 691	40 358

№ п/п	Муниципальный район	Группа 9. Прочие объекты	Группа 10. Сооружения

Мин. УПКС	Средн. УПКС	Макс. УПКС	Мин. УПКС	Средн. УПКС	Макс. УПКС
1	Бокситогорский	3 678	4 222	4 940	57 694	57 694	57 694
2	Волосовский	1 207	6 664	13 185	19	4 184	30 733
3	Волховский	1 207	7 853	17 578	28	3 620	11 254
4	Всеволожский	754	6 793	16 988	8	7 139	109 760
5	Выборгский	151	6 948	22 068	16	16 039	131 712
6	Гатчинский	603	6 781	18 216	9	5 839	92 199
7	Кингисеппский	989	7 806	34 353	16	1 494	11 254
8	Киришский	1 361	5 968	13 311	23	5 369	88 174
9	Кировский	1 056	6 878	17 781	14	42 937	743 721
10	Лодейнопольский	983	4 912	10 243	13	7 797	119 539
11	Ломоносовский	1 056	7 694	19 407	30	1 387	7 945
12	Лужский	1 156	6 632	15 711	74	14 914	127 322
13	Подпорожский	1 073	4 689	8 800	12	271	616
14	Приозерский	1 207	7 198	15 096	19	14 959	186 592
15	Сланцевский	3 539	3 539	3 539	187	16 771	105 482
16	Тихвинский	1 056	7 128	10 794	3 473	3 473	3 473
17	Тосненский	1 366	7 015	15 837	35	10 035	199 764
Городской округ
18	Сосновоборский	1 601	7 104	12 633	606	1 768	3 254
Общий итог	151	6 907	34 353	8	9 703	743 721

Машино-места

Таблица 127. Машино-места. УПКС по группам объектов недвижимости

№ п/п	Муниципальный район	Группа 3. Объекты, предназначенные для хранения транспорта

Мин. УПКС	Средн. УПКС	Макс. УПКС
1	Бокситогорский
2	Волосовский
3	Волховский
4	Всеволожский	14 741	14 741	14 741
5	Выборгский
6	Гатчинский
7	Кингисеппский
8	Киришский
9	Кировский
10	Лодейнопольский
11	Ломоносовский
12	Лужский
13	Подпорожский
14	Приозерский
15	Сланцевский
16	Тихвинский
17	Тосненский
Городской округ
18	Сосновоборский
Общий итог	14 741	14 741	14 741

Помещения

Таблица 128. Помещения. УПКС

№ п/п	Муниципальный район	Жилые помещения, расположенные в жилых многоквартирных домах	Нежилые помещения, расположенные в жилых многоквартирных домах

Мин. УПКС	Средн. УПКС	Макс. УПКС	Мин. УПКС	Средн. УПКС	Макс. УПКС
1	Бокситогорский	3 915	19 378	73 658	4 701	17 396	37 124
2	Волосовский	4 962	29 906	55 482	11 848	29 917	46 406
3	Волховский	3 895	33 184	55 973	4 438	31 616	59 090
4	Всеволожский	8 504	88 926	135 312	17 836	84 204	135 312
5	Выборгский	3 802	54 441	119 514	5 335	63 349	109 219
6	Гатчинский	4 381	61 198	109 219	9 932	64 851	109 219
7	Кингисеппский	4 213	55 119	92 402	11 932	58 294	92 402
8	Киришский	3 489	40 915	53 264	11 568	41 797	59 090
9	Кировский	4 041	53 362	86 661	6 598	59 118	87 271
10	Лодейнопольский	3 949	27 518	84 981	4 448	27 132	38 182
11	Ломоносовский	7 595	67 362	120 396	22 172	72 593	113 889
12	Лужский	4 191	31 446	59 732	7 001	38 377	62 564
13	Подпорожский	4 186	18 807	54 405	4 990	19 729	47 937
14	Приозерский	6 978	38 393	68 588	13 602	41 452	66 023
15	Сланцевский	4 082	18 731	26 429	9 665	17 333	25 366
16	Тихвинский	4 082	37 943	59 907	7 890	39 407	54 919
17	Тосненский	3 895	60 154	115 547	11 901	58 439	103 154
Городской округ
18	Сосновоборский	21 893	77 113	101 041	49 997	72 069	103 154
Общий итог	3 489	62 555	135 312	4 438	73 068	135 312

№ п/п	Муниципальный район	Помещения, расположенные в любых типах зданий, кроме многоквартирных жилых домов	Помещения, расположенные в любых типах зданий, кроме многоквартирных жилых домов, которые не вошли в перечень для расчета кадастровой стоимости.

Мин. УПКС	Средн. УПКС	Макс. УПКС	Мин. УПКС	Средн. УПКС	Макс. УПКС
1	Бокситогорский	262	11 745	131 938	2 846	25 307	56 559
2	Волосовский	542	18 063	91 159	5 370	27 082	50 708
3	Волховский	477	21 586	93 963	5 370	39 158	50 835
4	Всеволожский	488	22 020	269 679	1 333	38 993	50 797
5	Выборгский	563	23 466	258 570	5 370	47 481	50 834
6	Гатчинский	453	18 592	248 940	5 370	45 681	55 482
7	Кингисеппский	1 430	22 209	1 675 197	5 370	42 326	55 482
8	Киришский	305	14 632	76 384	4 350	34 491	41 177
9	Кировский	3 539	22 695	146 478	1 335	41 318	50 937
10	Лодейнопольский	381	13 999	213 518	3 759	26 835	35 631
11	Ломоносовский	1 432	18 657	248 940	5 370	41 270	50 770
12	Лужский	4 912	18 046	88 643	5 370	47 182	54 716
13	Подпорожский	15 680	15 680	15 680	3 437	25 153	35 913
14	Приозерский	326	11 282	59 443	5 370	44 974	50 793
15	Сланцевский	485	20 129	242 210	2 755	22 431	25 924
16	Тихвинский	472	27 530	1 470 240	17 949	48 140	50 811
17	Тосненский	421	18 723	106 268	5 370	43 111	61 100
Городской округ
18	Сосновоборский	4 665	23 800	92 884	5 370	34 574	54 059
Общий итог	262	19 482	1 675 197	1 333	41 449	61 100

Для проверки качества процессов определения кадастровой стоимости проводится выборочная проверка моделей определения кадастровой стоимости. Результат считается подтвержденным, если результат выборочной проверки совпадает с результатом определения кадастровой стоимости в пределах округления итогового значения.

Для выборочной проверки статистических моделей определения кадастровой стоимости определен объект оценки с кадастровым номером 47:27:0000000:17835 в составе группы «Нежилые помещения, расположенные в многоквартирных домах». Информация по данному объекту:

Кадастровый номер объекта	47:27:0000000:17835
НП_назв	Кириши
Поселение_назв	Киришское
площадь_кв_м	13,3
Тип_помещ_для_рассч	нежилое в мкд
Теплоснаб_2021	да
Водоснаб_2021	да
YearBuilt_из_Здан	2004
Материал_из_Здан	Крупнопанельные
Адрес	Ленинградская область, Киришский район, г. Кириши, ул. Нефтехимиков, д. 37
Лок. местопол.	Зона нормального спроса
Тип дома	МКД
Этаж расчетный	Первый
Номер ценовой зоны	4
Базовый УПКС	45838
Кэтаж	1
Кстен	1
Квозр	1,17
К лок мп	1
Кплкв	Кплкв=2,2513*13,3^-0,222=1,1018
Ктипа дома	1
К итог	0,2891

Расчет УПКС объекта недвижимости с кадастровым номером 47:27:0000000:17835 осуществлялся путем подстановки значений ценообразующих факторов в данную статистическую модель, с учетом индекса пересчёта удельного показателя стоимости для данной подгруппы:

УПКС=БСк*Кэт*Кст*Квозр*Клокмп*Кплкв*Ктипад= 59089,77 руб./кв. м.

Диапазон значениий удельного показателя кадастровой стоимости для группы «Нежилые помещения, расположенные в многоквартирных домах» в г.Кириши:

Мин. УПКС	Средн. УПКС	Макс. УПКС
11 568	41 797	59 090

Кадастровая стоимость объекта определяется путем умножения УПКС объекта недвижимости на его площадь:

КС = 59089,77 * 13,3 кв. м = 785 893,94 руб.

Согласно результатам кадастровой оценки объекта недвижимости с кадастровым номером 47:27:0000000:1783 кадастровая стоимость объекта также составляет
785 893,94 руб.

Выводы: полученные результаты являются верными, рассчитанная стоимость получена без ошибок, связанных с ошибками алгоритмов вычисления удельного показателя кадастровой стоимости для группы «Нежилые помещения, расположенные в многоквартирных домах».

Проверка корректности результатов определения кадастровой стоимости с использованием результатов ценового зонирования территории

Проверка результатов определения кадастровой стоимости с использованием результатов оценочного зонирования территории выполняется с целью выявления результатов оценки, существенно отличающихся от уровня рыночных цен.

Осуществление данного контроля обусловлено проведением дополнительной проверки качества результатов определения кадастровой стоимости с учетом результатов оценочного зонирования.

При проведении данной проверки выбран кадастровый квартал 47:25:0107013 (см. Рисунок 79).

Рисунок 79. Кадастровый квартал 47:25:0107013

Данный кадастровый квартал согласно схеме ценового зонирования г. Гатчина вошел во вторую ценовую зону. По результатам оценочного зонирования г. Гатчина составлены цифровые тематические схемы ценовых зон и установлены удельные показатели средних рыночных цен в расчете на единицу площади.

Удельные показатели средних рыночных цен для различных ценовых зон г.Гатчина в расчете на единицу площади приведены в Таблице 129.

Таблица 129. Удельные показатели средних рыночных цен г. Гатчина

№ ценовой зоны	Удельный показатель рыночной цены (руб./кв. м)

Минимальный	Средний	Максимальный
1	81 000	100 500	120 000
2	63 000	72 000	81 000
3	24 000	43 500	63 000

Рисунок 80. Тематическая схема ценового зонирования г. Гатчина

Удельные показатели для квартир, расположенных в данном кадастровом квартале приведены в Таблице 130.

Таблица 130. Удельные показатели жилых помещений, расположенных в кадастровом квартале 47:25:0107013

Количество объектов	Удельный показатель рыночной цены (руб./кв. м)

Минимальный	Средний	Максимальный
1340	64 736	74 576	93 943

При этом распределение количества объектов в зависимости от значения УПКС выглядит следующим образом

Таблица 131. Количества объектов в зависимости от значения УПКС

УПКС	До 65000	65000-70000	70000-75000	75000-80000	80000-85000	Более 85 000
Количество объектов	3	261	597	302	172	5

По результатам проведенной проверки можно сделать вывод, что объекты недвижимости в соответствии с ценовым зонированием удельных рыночных цен попали в ценовую зону с диапазоном с удельных показателей рыночной цены на единицу площади от 63 000 до 81 000 руб./кв. м.

Таким образом, можно сделать вывод, что кадастровая стоимость объектов недвижимости в кадастровом квартале 47:25:0107013 определена верно и соответствует сложившемуся рынку.

Выводы:

Работы выполнены в соответствии с Методическими указаниями, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226.

Результаты определения кадастровой стоимости объектов оценки Ленинградской области являются корректными, достоверными и логичными с точки зрения ценообразования и оценочного зонирования.

Контроль качества проекта отчета

Результаты контроля качества проекта отчета приведены в табличной форме:

Таблица 132. Соответствие порядка направления проекта отчета требованиям статьи 14 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»

№ п/п	Требование	Комментарий Исполнителя
1	Представление сведений о месте размещения проекта отчета на официальном сайте бюджетного учреждения.	http://lenkadastr.ru/
2	Размещение проекта отчета на официальном сайте бюджетного учреждения, в том числе возможность скачивания материалов.	http://lenkadastr.ru/
3	Соответствие материалов, размещенных на официальном сайте бюджетного учреждения, материалам, предоставленным для проверки на электронном носителе в форме электронного документа.	Материалы, предоставленные для проверки, соответствуют материалам, размещенным на сайте. С учетом необходимости обновления материалов, размещенных на сайте, в дальнейшем (из-за возможного внесения изменений) материалы на сайте ГБУ могут отличаться от материалов, предоставленных для проверки.

Таблица 133 Соответствие предоставленных материалов требованиям к отчету об итогах государственной кадастровой оценки

№ п/п	Требования к отчету	Ссылка на положение Требований	Комментарий, ссылка на раздел отчета
1	Структура отчета соответствует требованиям.	п.2	Отчет выполнен в полном соответствии с Требованиями (см. Содержание, стр. 3).
2	Основная часть отчета должна подписываться усиленной квалификационной подписью работниками бюджетного учреждения, непосредственно осуществившими определение кадастровой стоимости, руководителем такого бюджетного учреждения в формате, обеспечивающем просмотр и копирование указанных электронных документов без использования специальных программных средств.	п.8	Отчет в электронном виде подписан директором Учреждения и работниками, непосредственно определявшими КС (см. Титульный лист). Отчет на электронном носителе и приложения к нему подписаны в соответствии с п. 8 Требований.
3	В вводной главе основной части отчета указываются реквизиты (наименование, дата подписания (утверждения), номер) отчета.	пп.1 п.10	3.1 Реквизиты Отчета, стр. 16.
4	В вводной главе основной части отчета указывается наименование субъекта Российской Федерации, на территории которого проводилась государственная кадастровая оценка.	пп.2 п.10	3.2 Наименование субъекта Российской Федерации, на территории которого проводилась государственная кадастровая оценка, стр. 16.
5	В вводной главе основной части отчета указываются виды объектов недвижимости, в отношении которых проводится государственная кадастровая оценка.	пп.3 п.10	3.3 Виды объектов недвижимости, в отношении которых принято решение о проведении государственной кадастровой оценки, стр.16.
6	В вводной главе основной части отчета указываются cведения об общем количестве объектов недвижимости, содержащихся в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, а также о количестве объектов недвижимости, содержащихся в перечне, в разрезе видов объектов недвижимости.	пп.4 п.10	3.4 Сведения об общем количестве объектов недвижимости, содержащихся в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, а также о количестве объектов недвижимости, содержащихся в перечне, в разрезе видов объектов недвижимости, стр.16.
7	В вводной главе основной части отчета указывается дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости	пп.5 п.10	3.5 Дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости, стр. 17.
8	В вводной главе основной части отчета указываются реквизиты решения о проведении государственной кадастровой оценки (наименование, дата подписания (утверждения), номер).	пп.6 п.10	3.6 Реквизиты решения о проведении государственной кадастровой оценки (наименование, дата подписания (утверждения), номер), стр. 17.
9	В вводной главе основной части отчета указывается перечень документов, которые использовались при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости, содержащий их наименования и иные реквизиты (дата подписания (утверждения), номер).	пп.7 п.10	3.7 Перечень документов, которые использовались при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости, содержащий их наименования и иные реквизиты, стр. 17.
10	В вводной главе основной части отчета указываются сведения о работниках бюджетного учреждения непосредственно осуществивших определение кадастровой стоимости, руководителем такого бюджетного учреждения.	пп.8 п.10	3.8 Сведения о работниках бюджетного учреждения, непосредственно осуществивших определение кадастровой стоимости, руководителем бюджетного учреждения, стр. 21.
11	В вводной главе основной части отчета указываются сведения о допущениях, использованных при определении кадастровой стоимости.	пп.9 п.10	3.9 Сведения о допущениях, использованных при определении кадастровой стоимости, стр. 28.
12	В расчетную главу основной части отчета включается анализ информации о рынке объектов недвижимости (в том числе анализ информации, не относящейся непосредственно к объектам недвижимости, подлежащим государственной кадастровой оценке, но влияющей на их стоимость).	пп.1 п.11	4.1 Анализ информации о рынке объектов недвижимости (в том числе анализ информации, не относящейся непосредственно к объектам недвижимости, подлежащим ГКО, но влияющей на их стоимость), стр. 37.
13	В расчетную главу основной части отчета включается описание и обоснование подходов к выбору типового объекта недвижимости в целях проведения оценочного зонирования.	пп.2 п.11	4.2 Описание и обоснование подходов к выбору типового объекта недвижимости в целях проведения оценочного зонирования, стр. 134.
14	В расчетную главу основной части отчета включается обоснование подходов к сегментации объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, в целях их группировки.	пп.3 п.11	4.3 Обоснование подходов к сегментации объектов недвижимости, подлежащих ГКО, в целях их группировки, стр. 162.
15	В расчетную главу основной части отчета включается информация об определении ценообразующих факторов и источниках сведений о них, обоснование отказа от использования ценообразующих факторов, предусмотренных Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.	пп.4 п.11	4.4 Информация об определении ценообразующих факторов и источниках сведений о них, обоснование отказа от использования ценообразующих факторов, предусмотренных Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке , стр. 176.
16	В расчетную главу основной части отчета включается обоснование использования ценообразующих факторов, не предусмотренных методическими указаниями.	п.11 пп. 5	4.5 Обоснование использования ценообразующих факторов, не предусмотренных Методическими указаниями, стр. 184.
17	В расчетную главу основной части отчета включается обоснование выбора подходов, методов и моделей оценки, использованных для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости методами массовой оценки.	пп.6 п.11	4.6 Обоснование выбора подходов и методов, использованных для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, стр. 185.
18	В расчетную главу основной части отчета включается информация об определении кадастровой стоимости в рамках индивидуального расчета.	пп.7 п.11	4.7 Информация об определении кадастровой стоимости индивидуально в отношении объектов недвижимости, стр. 235.
19	В заключительной главе отчета основной части отчета должна быть представлена информации об итогах контроля качества результатов определения кадастровой стоимости.	п.12	5.1 Проведение контроля качества результатов определения кадастровой стоимости, стр. 236; 5.2. Контроль качества проекта отчета, стр. 261.
20	Приложение к основной части отчета «Исходные данные» должно содержать копию решения о проведении государственной кадастровой оценки.	пп.1 п.13	Приложение 1.1. Копия решения о проведении государственной кадастровой оценки.
21	Приложение к основной части отчета «Исходные данные» должно содержать результаты сбора и обработки информации, необходимой для определения кадастровой стоимости.	пп.2 п.13	Приложение 1.2. Результаты сбора и обработки информации, необходимой для определения кадастровой стоимости.
22	Приложение к основной части отчета «Исходные данные» должно содержать сведения об объектах недвижимости, содержащихся в перечне.	пп.3 п.13	Приложение 1.3. Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.
23	Приложение к основной части отчета «Исходные данные» должно содержать информацию о характеристиках объектов недвижимости, использованных при определении их кадастровой стоимости, или о недостаточности информации о характеристиках объектов недвижимости, необходимых для определения их кадастровой стоимости (с указанием недостающей информации и причин ее неполучения).	пп.4 п.13	Приложение 1.4. Информация о характеристиках объектов недвижимости, использованных при определении их кадастровой стоимости, или о недостаточности информации о характеристиках объектов недвижимости, необходимых для определения их кадастровой стоимости (с указанием недостающей информации и причин ее неполучения).
24	Приложение к основной части отчета «Исходные данные» должно содержать исходные данные, использованные для определения значений ценообразующих факторов, в том числе цифровые тематические карты, картографические материалы и другие графические материалы, таблицы.	пп.5 п.13	В Приложении 1.5 размещены сведения Перечня, позволяющие идентифицировать Объект, подлежащий ГКО, и содержащий сведения, отражающиеся или способные отразиться на результатах кадастровой оценки, дополненные сведениями, собранными в процессе подготовки к ГКО.
25	Приложение к основной части отчета «Исходные данные» должно содержать результаты сбора информации о рынке объектов недвижимости (в том числе информации, не относящейся непосредственно к объектам недвижимости, подлежащим государственной кадастровой оценке, но влияющей на их стоимость).	пп.6 п.13	Приложение 1.6. Результаты сбора информации о рынке объектов недвижимости (в том числе информации, не относящейся непосредственно к объектам недвижимости, подлежащим ГКО, но влияющей на их стоимость).
26	Приложение к основной части отчета «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» сведения о ценообразующих факторах, использованных при определении кадастровой стоимости и о значениях таких факторов (для каждого объекта недвижимости).	пп.1 п.14	Приложение 2.1. Сведения о ценообразующих факторах, использованных при определении кадастровой стоимости, и о значениях таких факторов (для каждого объекта недвижимости).
27	Приложение к основной части отчета «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» должно содержать результаты оценочного зонирования.	пп.2 п.14	Приложение 2.2. Результаты оценочного зонирования.
28	Приложение к основной части отчета «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» должно содержать результаты группировки объектов недвижимости (для каждого объекта недвижимости).	пп.3 п.14	Приложение 2.3. Результаты группировки объектов недвижимости (для каждого объекта недвижимости).
29	Приложение к основной части отчета «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» должно содержать обоснование использованных при определении кадастровой стоимости моделей с описанием их структуры.	пп.4 п.14	Приложение 2.4. Обоснование использованных при определении кадастровой стоимости моделей с описанием их структуры.
30	Приложение к основной части отчета «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» должно содержать сведения о способе определения кадастровой стоимости (массово или индивидуально) с указанием моделей, подходов, методов, использованных при определении кадастровой стоимости (для каждого обьекта недвижимости).	пп.5 п.14	Приложение 2.5. Сведения о способе определения кадастровой стоимости (массово или индивидуально) с указанием моделей, подходов, методов, использованных при определении кадастровой стоимости (для каждого объекта недвижимости).
31	Приложение к основной части отчета «Кадастровая стоимость объектов недвижимости» должно содержать сведения о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых определена индивидуально	п.15	Приложение 2.6. Сведения о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых определена индивидуально.
32	Приложение к основной части отчета «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» должно содержать сведения о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых определена индивидуально.	пп.6 п.14	Приложение 3. Сведения о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых определена индивидуально.
33	Приложение к основной части отчетая «Систематизированные сведения» должно содержать файлы в формате XML, включающие в том числе: 1) сведения о характеристиках всех объектов недвижимости, содержащихся в перечне, использованные при определении их кадастровой стоимости; 2) исходные данные, использованные при определении кадастровой стоимости; 3) сведения об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости; 4) сведения о величине кадастровой стоимости всех объектов недвижимости, содержащихся в перечне.	п.16	Приложение 4. Файлы в формате XML, содержащие в том числе систематизированные сведения о характеристиках объектов недвижимости, использованных при определении их кадастровой стоимости, исходные данные, использованные при определении кадастровой стоимости, сведения об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости, сведения о величине кадастровой стоимости всех объектов недвижимости, содержащихся в перечне, предусмотренном Требованиями.
34	Сведения и материалы, содержащие информацию, доступ к которой ограничен федеральными законами, не подлежат включению в основную часть отчета и приложения к ней, предусмотренные подпунктами 1 - 4 пункта 2 Требований к отчету. Такие сведения и материалы оформляются в виде отдельного приложения к основной части отчета.	п.17	Приложение 5. Сведения и материалы, содержащие информацию, доступ к которой ограничен.
35	Основная часть Отчета, составленная в форме электронного документа на электронном носителе, подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью в формате, обеспечивающем просмотр н копирование подписанных электронных документов без использования специальных программных средств.	п.8	Основная часть Отчета на электронном носителе подписана в соответствии с п. 8 Требований.
36	Каждое из приложений к основной части Отчета формируется в виде упакованного (архивированного) пакета.	п.7	Основная часть Отчета на электронном носителе сформированы в соответствии с п. 7 Требований.
37	Приложения к отчету подписываются усиленной квалифицированной электронной подписью работников бюджетного учреждения, непосредственно осуществивших определение кадастровой стоимости, руководителем такого бюджетного учреждения в формате, обеспечивающем просмотр и копирование подписанных электронных документов без использования специальных программных средств.	п.8	Приложения к Отчету подписаны в соответствии с п. 8 Требований.
38	Основная часть отчета должна быть составлена в форме электронного документа в виде файла в формате ODT. Текстовые документы, электронные таблицы, включаемые в приложения к основной части Отчета, составляются в виде файлов в формате ODT и ODS соотвественно.	п.3, п.4	Основная часть Отчета составлена на электронном носителе в соответствии с п. 3 Требований. Текстовые части, таблицы приложений к Отчету сформированы в соответствии с п. 4 Требований.
39	Файлы в формате XML, составляемые бюджетным учреждением и включаемые в приложения к основной части Отчета, формируются с использованием актуальных по состоянию на дату определения кадастровой стоимости объектов недвижимости XML-схем, размещаемых на официальном сайте федерального органа исполнительной власти, осуществляющего государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав, в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".	п.6	XML-файлы сформированы в соответствии с п. 6 Требований.

Приложения

Приложения являются неотъемлемой частью настоящего Отчета.

В соответствии с Требованиями к отчету текстовые документы, электронные таблицы, включаемые в приложения к основной части Отчета (за исключением предусмотренных подпунктом 1 пункта 2 Требований), составляются в виде файлов в формате ODT и ODS соответственно (п. 4 Требований к отчету).

Растровые графические материалы, копии документов и иные материалы, не предусматривающие возможности их изменения без применения специализированных программ, предназначенных для создания и обработки растровых изображений, и включаемые в приложения к основной части Отчета, составляются в виде файлов в форматах PDF, TIFF, JPG, JPEG, PNG с рекомендуемым разрешением 150 - 300 точек на квадратный дюйм (п. 5 Требований к отчету).

Исполнитель обращает внимание, что сканированные копии документов (писем, деклараций, обращений правообладателей, скрин-копии оферт и т.п.) не являются текстовой частью отчета или таблицами. Указанные документы приведены в соответствующих приложениях к основной части Отчета в формате PDF (Portable Document Format) - документ данного формата может быть открыт на компьютере, работающем под управлением любой операционной системы (с помощью соответствующего программного обеспечения), и при этом будет выглядеть точно так же, как и на том ПК, на котором он создавался.

В соответствии с Требованиями к отчету каждое из приложений (Приложение 1, 2, 3, 4 и 5) к основной части Отчета сформировано в виде упакованного (архивированного) пакета, подписано всеми работниками Учреждения, непосредственно осуществившими определение кадастровой стоимости, и представлено в электронном виде в следующем составе:

Приложение 1. Исходные данные

Приложение 1.1. Копия решения о проведении государственной кадастровой оценки

Приложение содержит сканированный образ Распоряжения Правительства Ленинградской области от 06.12.2019 № 818-р «О проведении государственной кадастровой оценки в Ленинградской области» в 2021 году, которым установлено проведение государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Ленинградской области.

Приложение 1.2. Результаты сбора и обработки информации, необходимой для определения кадастровой стоимости

В данном Приложении отражены сканированные копии документов, поступивших на бумажных носителях и электронные образы ответов на запросы ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» в ИОГВ, ОМСУ, Росреестр, ФКП в отношении Объектов, подлежащих ГКО, уточнения информации по оцениваемым объектам, ценообразующих факторов, иной информации, а также сами запросы ГБУ. Копии деклараций и обращений правообладателей Объектов, подлежащих ГКО, приведены в Приложении 5.

Приложение 1.3. Сведения об объектах недвижимости, содержащихся в перечне

Приложение 1.3 содержит сканированные копии следующих документов:

запрос уполномоченного органа на выгрузку Перечня Объектов, подлежащих ГКО;

ответов на запрос, поступивших от ТУ Росреестра в отношении предоставления Перечня Объектов, подлежащих ГКО;

Перечень Объектов, подлежащих ГКО, предоставленный Росреестром.

Приложение 1.4. Информация о характеристиках объектов недвижимости, использованных при определении их кадастровой стоимости, или о недостаточности информации о характеристиках объектов недвижимости, необходимых для определения их кадастровой стоимости (с указанием недостающей информации и причин ее неполучения)

В Приложении 1.4 размещены сведения Перечня, позволяющие идентифицировать Объект, подлежащий ГКО, и содержащий сведения, отражающиеся или способные отразиться на результатах кадастровой оценки, дополненные сведениями, собранными в процессе подготовки к ГКО. Документ представлен в виде таблицы.

Приложение 1.5. Исходные данные, использованные для определения значений ценообразующих факторов, в том числе цифровые тематические карты, картографические материалы и другие графические материалы, таблицы

Приложение 1.5 содержит созданные специалистами ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» ЦТК (картографический материал в формате JPG), а также семантическую информацию о характеристиках и факторах объектов-аналогов в табличном виде, включая объекты, не использованные при определении кадастровой стоимости, полученную путем обработки сведений ЦТК.

Приложение 1.6. Результаты сбора информации о рынке объектов недвижимости (в том числе информации, не относящейся непосредственно к объектам недвижимости, подлежащим ГКО, но влияющей на их стоимость)

В Приложении 1.6 приведены:

в табличном виде сведения о собранных для проведения ГКО объектах-аналогах (база данных объектов-аналогов), в том числе объектах, информация о которых не использовалась при определении кадастровой стоимости.

В соответствии с пунктом 1.5 приказа Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226 (ред. от 09.09.2019) «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке» информация о событиях, произошедших после даты определения кадастровой стоимости (01.01.2021), не была использована для определения кадастровой стоимости, а использовалась исключительно для подтверждения тенденций, сложившихся на дату определения кадастровой стоимости, ввиду соответствия этой информация сложившимся ожиданиям рынка на дату определения кадастровой стоимости.

Приложение 2. Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости

Приложение 2.1. Сведения о ценообразующих факторах, использованных при определении кадастровой стоимости, и о значениях таких факторов (для каждого объекта недвижимости)

Приложение 2.1 содержит пообъектную идентифицирующую информацию и сведения о характеристиках объектов (ценообразующих факторах), использованных при определении кадастровой стоимости.

Приложение 2.2. Результаты оценочного зонирования

Приложение 2.2 содержит картографический материал результатов оценочного зонирования в формате JPG (формат, позволяющий просмотреть изображения без использования специализированного программного обеспечения).

Приложение 2.3. Результаты группировки объектов недвижимости (для каждого объекта недвижимости)

Приложение 2.3 содержит информацию о результатах группировки в табличном виде в отношении каждого Объекта, подлежащего ГКО. В таблице, помимо перечня объектов, указан результат группировки (код группы), а также, для удобства пользования таблицей, расшифровка значения кода в соответствии с Приложением № 1 к Методическим указаниям.

Приложение 2.4. Обоснование использованных при определении кадастровой стоимости моделей с описанием их структуры

В Приложении 2.4 приведено обоснование использованных моделей расчета кадастровой стоимости в разрезе групп объектов оценки, дано описание структуры моделей, использованные в расчетах объекты-аналоги, результаты преобразования ценообразующих факторов и результаты контроля качества моделей.

Приложение 2.5. Сведения о способе определения кадастровой стоимости (массово или индивидуально) с указанием моделей, подходов, методов, использованных при определении кадастровой стоимости (для каждого объекта недвижимости)

Приложение 2.5 содержит информацию в табличном виде о способе расчета кадастровой стоимости для каждого объекта, с указанием коэффициентов моделей и поправочных коэффициентов. Описание способа (модели) расчета кадастровой стоимости приведено в самом Отчете и в рамках настоящего Приложения не приводится.

Приложение 2.6. Сведения о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых определена индивидуально.

Приложение не требуется.

В рамках настоящего Отчета кадастровая стоимость индивидуально не определялась. Обоснования приведены в п. 4.7 Отчета.

Приложение 3. Кадастровая стоимость объектов недвижимости

Приложение 3 содержится сведения о величине кадастровой стоимости всех объектов недвижимости, содержащихся в перечне в табличном виде.

Приложение 4. Систематизированные сведения

Приложение 4 содержит результаты кадастровой оценки Объектов, подлежащих ГКО, в форматах XML, актуальных на дату составления Отчета, в том числе:

сведения о характеристиках всех объектов недвижимости, содержащихся в перечне, использованные при определении их кадастровой стоимости;

исходные данные, использованные при определении кадастровой стоимости;

сведения об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости;

сведения о величине кадастровой стоимости всех объектов недвижимости, содержащихся в перечне.

Приложение 5. Сведения и материалы, содержащие информацию, доступ к которой ограничен

Сведения и материалы, содержащие информацию, доступ к которой ограничен, приведены в Приложение 5.

Информация, приведенная в Приложении 5, не должна публиковаться в фонде данных государственной кадастровой оценки.

В Приложении 5 содержатся:

- электронные образы документов – деклараций и иных обращений правообладателей, содержащие персональные данные правообладателей, а также ответы ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» на эти обращения122 В соответствии с требованиями Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных», в части обеспечения защиты прав и свобод человека и гражданина при обработке его персональных данных, в том числе защиты прав на неприкосновенность частной жизни, личную и семейную тайну, персональные данные не подлежат опубликованию. :

- переписка с Росреестром, касающаяся сведений ЕГРН, а также работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Также папка содержит информацию об удельных показателях строительных аналогов, использованных Учреждением при оценке ОКС. Владельцем и автором этой информации является, в том числе, КО-ИНВЕСТ. Учреждение имеет право использовать в ГКО строительные аналоги КО-ИНВЕСТ, но не распространять и не публиковать сведения о них.

Перечень таблиц Отчета

Таблица 1. Сводные данные по объектам недвижимости (за исключением земельных участков) подлежащим государственной кадастровой оценке	16

Таблица 2. Директор ГБУ ЛО «ЛенКадОценка»	21

Таблица 3. Сведения о работниках ГБУ ЛО «ЛенКадОценка», непосредственно осуществивших определение кадастровой стоимости	22

Таблица 4. Сведения о работниках ГБУ ЛО «ЛенКадОценка», привлекаемых к проведению ГКО	26

Таблица 5. Основные показатели за период январь-декабрь 2020 года	38

Таблица 6. Сценарии прогноза социально-экономического развития	46

Таблица 7. Перечень муниципальных районов и городского округа Ленинградской области	51

Таблица 8. Основные социально-экономические показатели Ленинградской области	53

Таблица 9. Производство продукции предприятий лесопромышленного комплекса Ленинградской области	57

Таблица 10. Стоимость фиксированного набора потребительских товаров и услуг в Ленинградской области, руб.	61

Таблица 11. Стоимость условного (минимального) набора продуктов питания в Ленинградской области, руб.	62

Таблица 12. Анализ изменения стоимости потребительской корзины за 2016-2020 годы	63

Таблица 13. Размер тарифов на электроэнергию для населения, действующих на территории Ленинградской области в 2020 году (с учетом НДС)	64

Таблица 14. Размер тарифов на газ, действующих на территории Ленинградской области в 2020 году	65

Таблица 15. Размер тарифов на теплоснабжение для населения, действующих на территории Ленинградской области в 2020 году	65

Таблица 16. Размер тарифов на водоснабжение и водоотведение для населения, действующих на территории Ленинградской области в 2020 году	66

Таблица 17. Стандартизированная тарифная ставка за технологическое присоединение к электрическим сетям сетевых организаций в Ленинградской области	67

Таблица 18. Стандартизированные тарифные ставки на покрытие расходов по строительству объектов электросетевого хозяйства (диапазон максимальной мощности свыше 150 кВт)	67

Таблица 19. Ставки платы за единицу максимальной мощности на покрытие расходов по строительству объектов электросетевого хозяйства (максимальная мощность свыше 150 кВт до 8 900 кВт)	69

Таблица 20. Информация о госпрограммах Ленинградской области на 01.01.2021	71

Таблица 21. Функциональные группы объектов капитального строительства	74

Таблица 22. Структура собранных данных (торги) по сегментам рынка, 2020 год	75

Таблица 23. Структура собранных рыночных данных (предложения к продаже) по сегментам рынка	77

Таблица 24. Функциональные подгруппы многоквартирных домов (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)»	78

Таблица 25. Структура собранных рыночных данных (предложения к продаже) по объектам, отнесенным к Группе 2	80

Таблица 26. Общие площади индивидуальных жилых домов в разрезе муниципальных районов и городского округа Ленинградской области	82

Таблица 27. Общие площади садовых домов в разрезе муниципальных районов и городского округа Ленинградской области	83

Таблица 28. Общие площади коттеджей в разрезе муниципальных районов и городского округа Ленинградской области	83

Таблица 29. Общие площади таунхаусов в разрезе муниципальных районов Ленинградской области	85

Таблица 30. Цены предложений к продаже таунхаусов	86

Таблица 31. Цены предложений к продаже индивидуальных жилых домов	87

Таблица 32. Цены предложений к продаже садовых домов	87

Таблица 33. Цены предложений к продаже коттеджей	88

Таблица 34. Функциональные подгруппы объектов капитального строительства, предназначенных для хранения автотранспорта	91

Таблица 35. Структура собранных рыночных данных (предложений) по объектам, отнесенным к Группе 3	91

Таблица 36. Цены предложений к продаже кирпичных сблокированных индивидуальных гаражей	95

Таблица 37. Цены предложений к продаже бетонных и железобетонных сблокированных индивидуальных гаражей	95

Таблица 38. Функциональные подгруппы объектов коммерческого назначения, предназначенных для оказания услуг населению, включая объекты многофункционального назначения	96

Таблица 39. Цены предложений к продаже отдельно стоящих зданий объектов свободного (торгового) назначения, общественного питания и бытового обслуживания по районам	99

Таблица 40. Функциональные подгруппы объектов временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоровительного назначения	100

Таблица 41. Тенденции, риски и проблемы развития туризма в Ленинградской области	101

Таблица 42. Функциональные подгруппы группы 6.	103

Таблица 43. Функциональные подгруппы объектов производственного назначения, за исключением передаточных устройств и сооружений	104

Таблица 44. Цены предложений к продаже отдельно стоящих зданий объектов промышленного назначения по районам	110

Таблица 45. Функциональные подгруппы группы 8	111

Таблица 46. Функциональные подгруппы прочих объектов капитального строительства	113

Таблица 47. Функциональные подгруппы сооружений	114

Таблица 48. Структура собранных рыночных данных (предложения) по сегментам рынка	115

Таблица 49. Динамика средних удельных цен предложений к продаже квартир на вторичном рынке Ленинградской области в разрезе районов, руб. / кв. м	120

Таблица 50. Цены предложений к продаже квартир на вторичном рынке Ленинградской области	122

Таблица 51. Цены предложений к продаже квартир на вторичном рынке Ленинградской области в зависимости от отделки	122

Таблица 52 Цены предложений к продаже помещений свободного (торгового) назначения на вторичном рынке Ленинградской области, за исключением единичных предложений	129

Таблица 53. Скидки на торг для других Объектов	131

Таблица 54. Изменение величины скидки на торг для жилых помещений в многоквартирных жилых домах по данным различных источников	132

Таблица 55. Изменение величины скидки на торг для нежилых помещений в многоквартирных жилых домах по данным различных источников	132

Таблица 56. Удельные показатели средних рыночных цен г. Бокситогорск	136

Таблица 57. Удельные показатели средних рыночных цен г. Всеволожск	137

Таблица 58. Удельные показатели средних рыночных цен г. Выборг	138

Таблица 59. Удельные показатели средних рыночных цен г. Гатчина	139

Таблица 60. Удельные показатели средних рыночных цен г. Ивангород	140

Таблица 61. Удельные показатели средних рыночных цен г. Кингисепп	141

Таблица 62. Удельные показатели средних рыночных цен г. Кировск	142

Таблица 63. Удельные показатели средних рыночных цен г. Коммунар	143

Таблица 64. Удельные показатели средних рыночных цен г. Кудрово	144

Таблица 65. Удельные показатели средних рыночных цен г. Лодейное Поле	145

Таблица 66. Удельные показатели средних рыночных цен г. Луга	146

Таблица 67. Удельные показатели средних рыночных цен г. Мурино	147

Таблица 68. Удельные показатели средних рыночных цен г. Никольское	148

Таблица 69. Удельные показатели средних рыночных цен г. Новая Ладога	149

Таблица 70. Удельные показатели средних рыночных цен г. Отрадное	150

Таблица 71. Удельные показатели средних рыночных цен г. Пикалево	151

Таблица 72. Удельные показатели средних рыночных цен г. Подпорожье	152

Таблица 73. Удельные показатели средних рыночных цен г. Приозерск	153

Таблица 74. Удельные показатели средних рыночных цен г. Светогорск	154

Таблица 75. Удельные показатели средних рыночных цен г. Сертолово	155

Таблица 76. Удельные показатели средних рыночных цен г. Сланцы	156

Таблица 77. Удельные показатели средних рыночных цен г. Сосновый Бор	157

Таблица 78. Удельные показатели средних рыночных цен г. Сясьстрой	158

Таблица 79. Удельные показатели средних рыночных цен г. Тихвин	159

Таблица 80. Удельные показатели средних рыночных цен г. Тосно	160

Таблица 81. Удельные показатели средних рыночных цен г. Шлиссельбург	161

Таблица 82. Количество Объектов, подлежащих государственной кадастровой оценке, в разрезе муниципальных районов и городского округа по Объектам Ленинградской области	162

Таблица 83. Коды для Объектов, позволяющие разделить объекты на основные группы (подгруппы)	165

Таблица 84. Расширенный классификатор функционального использования объектов	171

Таблица 85. Расширенный классификатор функционального использования объектов функциональной группы 10 «Сооружения»	172

Таблица 86. Распределение Объектов по группам	175

Таблица 87. Перечень ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, помещений, машино-мест (в соответствии с Приложением 3 к Методическим указаниям)	176

Таблица 88. Обоснование отказа от использования ценообразующих факторов	180

Таблица 89. Обоснование использования ценообразующих факторов	184

Таблица 90. Рекомендации по применимости подходов	185

Таблица 91. Выбор подхода для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости	186

Таблица 92.Выбор подхода для определения кадастровой стоимости помещений	186

Таблица 93. Расчетные модели для видов объектов недвижимости	187

Таблица 94. Предложения к продаже квартир по Ленинградской области	191

Таблица 95. Ценообразующие факторы	192

Таблица 96. Характеристики эталонных объектов при расчете стоимости жилых помещений	194

Таблица 97. Стоимость типового (эталонного) объекта недвижимости в разрезе 9 ценовых зон	195

Таблица 98. Исходные данные для определения коэффициента этажа	196

Таблица 99. Исходные данные для определения коэффициента материала стен	196

Таблица 100. Исходные данные для определения коэффициента локального местоположения	197

Таблица 101. Отношение цен в домах с наличием основных коммуникаций к аналогичным объектам без них	199

Таблица 102. Исходные данные для определения мультипликатора для машино-мест	200

Таблица 103. Укрупненные данные о материалах стен по группам	204

Таблица 104. Распределение средних ценовых показателей по материалам стен	205

Таблица 105. Стоимость кв.м каркасных домов в зависимости от сезона исполнения	207

Таблица 106. Стоимость кв.м дома из бруса в зависимости от сезона исполнения	208

Таблица 107. Примеры исполнения зданий из легких металлоконструкций	208

Таблица 108. Расчет прибыли предпринимателя для здания при разных значениях нормы доходности	212

Таблица 109 Зависимость прибыли предпринимателя от площади объекта недвижимости при разных ставках дисконтирования	214

Таблица 110. Поправки на разницу в объеме и площади	215

Таблица 111. Расчетные поправки на разницу в объеме и площади	216

Таблица 112. Сведения перечня о недостающей информации о годах постройки или ввода в эксплуатацию в разрезе районов Ленинградской области	218

Таблица 113. Срок экономической жизни объектов для жилых зданий	219

Таблица 114. Цены предложений к продаже квартир на вторичном рынке Ленинградской области и расстояние от Санкт-Петербурга	221

Таблица 115. Анализ цен предложений купли-продажи квартир на вторичном рынке Ленинградской области в зависимости от местоположения	221

Таблица 116. Значения внешнего (экономического) износа для муниципальных районов Ленинградской области	222

Таблица 117. Средние значения эффективных возрастов объектов оценки в подгруппах	225

Таблица 118. Сведения о коэффициентах полезной площади здания	230

Таблица 119. Величина функционального износа	234

Таблица 120. Перечень характеристик, описывающих объекты оценки типа «Здание»	238

Таблица 121. Перечень характеристик, описывающих объекты оценки типа «Объекты незавершенного строительства»	238

Таблица 122. Перечень характеристик, описывающих объекты оценки типа «Сооружение»	239

Таблица 123. Контрольная выборка объектов капитального строительства	239

Таблица 124. Сводные результаты сбора и первичной обработки информации	243

Таблица 125. Здания и сооружения. УПКС по группам объектов недвижимости	244

Таблица 126. ОНС. УПКС по группам объектов недвижимости	249

Таблица 127. Машино-места. УПКС по группам объектов недвижимости	254

Таблица 128. Помещения. УПКС	255

Таблица 129. Удельные показатели средних рыночных цен г. Гатчина	260

Таблица 130. Удельные показатели жилых помещений, расположенных в кадастровом квартале 47:25:0107013	260

Таблица 131. Количества объектов в зависимости от значения УПКС	261

Таблица 132. Соответствие порядка направления проекта отчета требованиям статьи 14 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»	261

Таблица 133 Соответствие предоставленных материалов требованиям к отчету об итогах государственной кадастровой оценки	262

Перечень иллюстраций Отчета

Рисунок 1. Административно-территориальное деление Ленинградской области	50

Рисунок 2. Структура ВРП Ленинградской области по видам деятельности	52

Рисунок 3. Крупнейшие предприятия и основные отрасли промышленности Ленинградской области (по данным инвестиционного портала Ленинградской области)	54

Рисунок 4. Динамика индекса промышленного производства	55

Рисунок 5. Динамика индекса производства продукции сельского хозяйства	55

Рисунок 6. Динамика инвестиций в основной капитал	58

Рисунок 7. Изменение стоимости потребительской корзины за 2016-2020 годы	62

Рисунок 8. Динамика индекса потребительских цен	63

Рисунок 9. Динамика изменения цен на квартиры	64

Рисунок 10. Динамика средней фактической стоимости строительства общей площади отдельно стоящих жилых домов без пристроек, надстроек и встроенных помещений, руб. / кв. м	79

Рисунок 11. Структура предложения к продаже домов малоэтажной жилой застройки (Группа 2) по местоположению, % от количества предложений	82

Рисунок 12. Структура предложений к продаже коттеджей в зависимости от общей площади, % от количества предложений	84

Рисунок 13. Структура предложений к продаже домов (Группа 2) в зависимости от материала ограждающих конструкций, % от количества предложений	85

Рисунок 14. Структура предложений к продаже индивидуальных отдельно стоящих гаражей по местоположению, % от количества предложений	92

Рисунок 15. Структура предложений к продаже индивидуальных отдельно стоящих гаражей в зависимости от материала ограждающих конструкций, % от количества предложений	92

Рисунок 16. Структура предложений к продаже сблокированных индивидуальных гаражей по местоположению, % от количества предложений	93

Рисунок 17. Структура предложений к продаже сблокированных индивидуальных гаражей в зависимости от материала ограждающих конструкций, % от количества предложений	93

Рисунок 18. Структура предложений к продаже зданий свободного (торгового) назначения, общественного питания и бытового обслуживания, % от общего количества предложений по районам	97

Рисунок 19. Структура предложений к продаже зданий свободного (торгового) назначения, общественного питания и бытового обслуживания, % от общего количества предложений по площади.	98

Рисунок 20. Структура средних цен предложений к продаже зданий свободного (торгового) назначения, общественного питания и бытового обслуживания за кв.м. в зависимости от общей площади	100

Рисунок 21. Структура распределения индустриальных парков Ленинградской области в зависимости от степени готовности	105

Рисунок 22. Схема расположения действующих индустриальных парков Ленинградской области	106

Рисунок 23. Схема расположения создаваемых индустриальных парков Ленинградской области	107

Рисунок 24. Структура предложений к продаже зданий промышленного и складского назначения, % от общего числа по районам	108

Рисунок 25. Структура предложений к продаже зданий промышленного назначения, % от общего количества предложений по площади	109

Рисунок 26. Средний показатель цен предложения за 1 кв.м зданий промышленного назначения в зависимости от общей площади	111

Рисунок 27. Структура предложений к продаже жилых помещений, количество предложений по районам	116

Рисунок 28. Структура предложений к продаже жилых помещений по количеству комнат	117

Рисунок 29. Динамика изменения средних удельных цен предложения к продаже квартир на вторичном рынке Ленинградской области, руб. /кв. м	119

Рисунок 30. Структура средних удельных цен предложений к продаже апартаментов на первичном рынке в зависимости от типа, руб./кв.м	124

Рисунок 31. Структура предложений рынка нежилых помещений в Ленинградской области по назначению, в % от общего количества предложений по сегментам	125

Рисунок 32. Структура предложений рынка помещений свободного (торгового) назначения в Ленинградской области по районам, за исключением единичных объектов, в % от общего количества	126

Рисунок 33. Структура предложений рынка помещений свободного (торгового) назначения в Ленинградской области по сегментам (назначению «родительского» объекта), в % от общего количества	127

Рисунок 34. Структура предложений рынка помещений свободного (торгового) назначения в Ленинградской области по площадям, в %	128

Рисунок 35. Структура средних цен предложений рынка помещений свободного (торгового) назначения в Ленинградской области по площадям	129

Рисунок 36. Структура предложений по типу «родительского» объекта	130

Рисунок 37. Скидки на торг, уторгование при продаже индивидуальных жилых домов и гаражей на 01.01.2021 года по данным некоммерческой организации «Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиелт»	133

Рисунок 38. Тематическая схема ценового зонирования г. Бокситогорск	136

Рисунок 39. Тематическая схема ценового зонирования г. Всеволожск	137

Рисунок 40. Тематическая схема ценового зонирования г. Выборг	138

Рисунок 41. Тематическая схема ценового зонирования г. Гатчина	139

Рисунок 42. Тематическая схема ценового зонирования г. Ивангород	140

Рисунок 43. Тематическая схема ценового зонирования г. Кингисепп	141

Рисунок 44. Тематическая схема ценового зонирования г. Кировск	142

Рисунок 45. Тематическая схема ценового зонирования г. Коммунар	143

Рисунок 46. Тематическая схема ценового зонирования г. Кудрово	144

Рисунок 47. Тематическая схема ценового зонирования г. Лодейное Поле	145

Рисунок 48. Тематическая схема ценового зонирования г. Луга	146

Рисунок 49. Тематическая схема ценового зонирования г. Мурино	147

Рисунок 50. Тематическая схема ценового зонирования г. Никольское	148

Рисунок 51. Тематическая схема ценового зонирования г. Новая Ладога	149

Рисунок 52. Тематическая схема ценового зонирования г. Отрадное	150

Рисунок 53. Тематическая схема ценового зонирования г. Пикалево	151

Рисунок 54. Тематическая схема ценового зонирования г. Подпорожье	152

Рисунок 55. Тематическая схема ценового зонирования г. Приозерск	153

Рисунок 56. Тематическая схема ценового зонирования г. Светогорск	154

Рисунок 57. Тематическая схема ценового зонирования г. Сертолово	155

Рисунок 58. Тематическая схема ценового зонирования г. Сланцы	156

Рисунок 59. Тематическая схема ценового зонирования г. Сосновый Бор	157

Рисунок 60. Тематическая схема ценового зонирования г. Сясьстрой	158

Рисунок 61. Тематическая схема ценового зонирования г. Тихвин	159

Рисунок 62. Тематическая схема ценового зонирования г. Тосно	160

Рисунок 63. Тематическая схема ценового зонирования г. Шлиссельбург	161

Рисунок 64. Количество объектов аналогов и эталонных объектов	194

Рисунок 65. Количество аналогов в зависимости от площади	198

Рисунок 66. Зависимость корректирующего коэффициента цены от площади квартиры	199

Рисунок 67. Распределение средних ценовых показателей по материалам стен	206

Рисунок 68. Зависимость стоимости строительства зданий от площади для разных материалов стен при количестве этажей 5, для жилых домов	206

Рисунок 69. Предложения на рынке строительства каркасных домов	207

Рисунок 70. Предложения на рынке строительства домов из бруса	207

Рисунок 71. Влияние доли стоимости земельного участка на прибыль предпринимателя	213

Рисунок 72. Зависимость прибыли предпринимателя от площади объекта недвижимости при разных ставках дисконтирования	214

Рисунок 73. Значение Ко при различных соотношениях So/Sспр	216

Рисунок 74. Индексы пересчета стоимости строительства к базисным ценам 1984 и 2000 годов.	217

Рисунок 75. Зависимость цены на квартиры от расстояния от Санкт-Петербурга	222

Рисунок 76. Фрагмент информации публичной кадастровой карты ОНС с кадастровым номером 47:22:0633001:85	228

Рисунок 77. Пример объявления стоимости монументов и памятников	232

Рисунок 78. Примеры анфиладных планировок	235

Рисунок 79. Кадастровый квартал 47:25:0107013	259

Рисунок 80. Тематическая схема ценового зонирования г. Гатчина	260